Contrato de arras: qué revisar antes de firmar, compres o vendas

01Qué fija de verdad un contrato de arras

El contrato de arras es el documento privado que se firma antes de la escritura. El comprador entrega una señal, en la práctica alrededor del 10 % del precio, y el papel fija lo esencial: la vivienda y el precio, la fecha límite para firmar la escritura ante notario, quién paga qué gastos y, sobre todo, qué pasa si una de las dos partes se echa atrás.

A esa última pregunta la ley solo responde con claridad si el contrato lo hace. El artículo 1454 del Código Civil dice que, con arras penitenciales, el comprador puede desistir perdiendo la señal y el vendedor devolviéndola duplicada. Pero esa regla no se aplica sola: depende de las palabras que firmes.

Dos cosas sorprenden a quien firma por primera vez. No hay plazo de desistimiento: el contrato obliga desde la firma, porque entre particulares no rige la ley de consumidores. Y el dinero suele ir directamente al vendedor o a la agencia, así que el papel que firmas es lo único que lo protege.

02Tres tipos de arras, y la trampa de no decir cuál

La práctica distingue tres tipos de señal, y la diferencia no es académica: decide si alguien puede salir de la operación a un precio conocido.

• Arras penitenciales: el régimen del artículo 1454. El comprador sale perdiendo la señal; el vendedor sale devolviendo el doble. Es el único tipo que da a las dos partes una salida limpia con precio fijado de antemano.
• Arras confirmatorias: la señal es un anticipo del precio. Nadie tiene salida libre: si una parte no cumple, la otra puede exigir en el juzgado que la venta se complete o una indemnización.
• Arras penales: la señal funciona como pena por incumplir, pero por sí sola no da derecho a desistir.

La trampa: si el contrato no dice expresamente que las arras son penitenciales y no se remite al artículo 1454, los tribunales las tratan como confirmatorias por defecto. El comprador que pensaba «como mucho pierdo mi 10 %» puede acabar demandado para completar la compra o pagar daños. Y el vendedor que pensaba «si me arrepiento devuelvo el doble y listo» descubre que el comprador puede exigirle la casa.

03Si compras: las cláusulas que deciden quién pierde dinero

Además del tipo de arras, estos son los puntos que más dinero cuestan a los compradores:

• Sin condición de financiación. Si la compra depende de una hipoteca, el contrato necesita una condición expresa que devuelva la señal si el banco dice no. Sin ella, una hipoteca denegada es una señal perdida.
• Fecha de escritura vaga. «En unos tres meses» es un pleito esperando. Hace falta una fecha concreta, con margen para el NIE si lo necesitas, la cuenta bancaria y la aprobación del préstamo.
• Quién guarda el dinero. Señal pagada a la agencia sin un mandato escrito del vendedor es el conflicto clásico. El contrato debe decir quién la recibe y en nombre de quién.
• «Libre de cargas» sin comprobar. El contrato debe declarar que la vivienda está libre de deudas, inquilinos y cargas, y tú lo compruebas con una nota simple de esta semana, antes de firmar, no después.
• Gastos «según ley» sin detalle. Notaría, registro, impuestos: quién paga qué, por escrito. Lo que cuesta cada cosa está en Cuánto cuesta comprar una vivienda.
• Quien firma no es el dueño. Si firma alguien que no es el titular registral, o no todos los titulares, las arras pueden no obligar a nadie más que a ti.

04Si vendes: lo que te protege a ti

El vendedor también firma a ciegas más de lo que cree. Lo que miras tú:

• La condición de financiación del comprador, bien acotada. Es legítima, pero con plazo para presentar la oferta del banco y con la obligación de acreditar la denegación por escrito. Sin acotar, es una puerta abierta para que el comprador se vaya cuando quiera con tu piso meses fuera del mercado.
• La fecha. Si el comprador necesita NIE o hipoteca, la fecha realista la pones tú, no la agencia que quiere cerrar. Y una prórroga, si llega, se firma como anexo con nueva fecha; nunca de palabra.
• Dónde está la señal. Si la cobra la agencia, que conste que la recibe en tu nombre y cuándo te la entrega. Es tu dinero desde la firma.
• Tu propia situación fiscal. Si no eres residente, el comprador retendrá el 3 % del precio en la escritura y la plusvalía municipal la pagará él como sustituto y te la descontará. Mejor que esas cifras consten ya en las arras que discutirlas en la notaría. Cómo funcionan, en Vender siendo no residente.
• La comisión de la agencia. Si la hoja de encargo dice que la comisión se devenga a la firma de las arras, pagarás aunque la venta no llegue a la escritura. Pide que se devengue en la escritura.
• Lo que declaras. Cargas, ocupantes, derramas aprobadas en la comunidad: lo que no declares y el comprador descubra después vuelve contra ti como vicio oculto.

05Si alguien se echa atrás: quién paga qué

Con arras penitenciales bien redactadas, la cuenta está hecha de antemano. Si se retira el comprador, pierde la señal. Si se retira el vendedor, por ejemplo porque otro ofrece más, devuelve la señal duplicada: «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (artículo 1454 del Código Civil).

En la práctica el vendedor rara vez devuelve el doble por iniciativa propia. El camino es un requerimiento escrito con prueba de contenido y entrega, un burofax, y después, si hace falta, la demanda. El propio contrato de arras es la prueba principal: otra razón para que su redacción importe.

Si la fecha se pasa por causas ajenas a las dos partes, por ejemplo porque la cita del notario se retrasó, la respuesta honesta es negociar y firmar una prórroga por escrito, no callar. Nunca dejes que un plazo de arras venza sin rastro en papel.

06Qué comprobar antes de firmar (la lista de veinte minutos)

No hace falta ser jurista para evitar las trampas clásicas. Hace falta pasar el documento por esta lista antes de la firma, no después:

• La palabra «penitenciales» y la referencia al artículo 1454, o una decisión consciente de aceptar un régimen más duro.
• Una condición de financiación si el comprador necesita hipoteca, con plazo y forma de acreditar la denegación.
• Una fecha concreta de escritura, con margen para NIE y banco.
• Una nota simple reciente: titular igual al firmante, sin cargas ni sorpresas.
• Quién guarda la señal y en nombre de quién.
• Un reparto de gastos expreso: notaría, registro, impuestos; y, si el vendedor no es residente, el 3 % y la plusvalía.