Nota simple de una vivienda: cómo leerla antes de comprar
La nota simple es un documento del Registro de la Propiedad. Recoge la finca, los titulares de derechos y las restricciones inscritas. Revísala antes de entregar arras: el ejemplo y la lista de abajo te ayudan a preparar preguntas al vendedor.
- Ley Hipotecaria · 222, 225
- Ley 12/2023 · 31
01Qué muestra la nota y qué valor jurídico tiene
Es información del Registro de la Propiedad. El Catastro, la escritura pública y la nota cumplen funciones distintas: contrástalos sin sustituir uno por otro.
La nota simple tiene valor informativo, según el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria. Para acreditar la libertad o gravamen en perjuicio de tercero, el artículo 225 exige certificación del Registro. Se solicita por separado.
Entiende tu nota simple con NAVI
Sube el PDF. NAVI te explicará los asientos de titularidad y cargas y te ayudará a preparar preguntas al vendedor.
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02Dónde pedir una nota simple y cuánto cuesta
Empieza en la sede electrónica oficial de Registradores. Aporta el Código Registral Único (CRU, antes IDUFIR) o el Registro y número de finca registral. Dirección y referencia catastral ayudan a localizarla, pero pueden ser insuficientes. La búsqueda por titular exige certificado electrónico.
Expresa el interés legítimo, como comprobar una finca concreta antes de comprar. El registrador valora la solicitud. No necesitas abonarte para una petición ordinaria. Una vez expedida, recibirás un correo con enlace para descargar el PDF.
La nota de Registradores cuesta 9,02 € por finca, impuestos y retenciones no incluidos. Un intermediario puede cobrar más: comprueba qué incluye el pedido. Revisar en NAVI una nota que ya tienes cuesta 9,90 € y se paga aparte.
03Cómo leer la nota: un ejemplo
Abre un campo para ver qué significa y qué preguntar al vendedor. Tu nota puede tener otro orden y otras expresiones.
Abre el campo que quieras consultar.
01Fecha / Registro04/10/2026 · Registro de ejemplo
Fecha y Registro
Comprueba cuándo se expidió la nota y qué Registro la emitió. Pide información reciente antes de pagar.
¿Hay información más reciente antes de pagar?
02Finca / CRUFinca [ejemplo] · CRU [ejemplo]
Qué finca
El CRU identifica la finca registral; el número de finca pertenece a un Registro concreto. La referencia catastral es otro identificador.
¿Coinciden finca y anejos con el contrato?
03DescripciónVivienda · superficie y anejos [ejemplo]
Descripción
Compara superficie, uso, garaje y trastero con el contrato y la visita. Comprueba el estado físico durante la visita.
¿Qué explica diferencias con Catastro y visita?
04TitularidadTitular A: 50 % · Titular B: 50 % · pleno dominio
Titulares y derechos
Comprueba todos los titulares, cuotas y derechos. La propiedad y el derecho de uso pueden pertenecer a personas distintas.
¿Quién firma y qué acredita las facultades del representante?
05CargasHipoteca · responsabilidad [ejemplo]
Cargas
La responsabilidad hipotecaria no es la deuda actual. Aclara condiciones y estado de cancelación.
¿Qué pruebas de pago y cancelación habrá al firmar?
06AfeccionesAfección fiscal [ejemplo]
Afecciones fiscales
Lee fundamento y condiciones. La mención no acredita automáticamente una deuda.
¿Qué documento explica esa mención concreta?
07Documentos pendientesAsiento de presentación [ejemplo]
Documentos presentados
Presentar no equivale a inscribir el derecho. Aclara contenido y resultado.
¿Qué se ha presentado y cómo afecta a la operación?
04Hipoteca, embargo y afección fiscal: qué aclarar
En cargas, busca hipotecas, anotaciones de embargo, servidumbres, prohibiciones de disponer y otras restricciones. Importan titular del derecho, fecha, contenido y cómo se cancelará o mantendrá la restricción.
La responsabilidad hipotecaria inscrita no equivale al saldo pendiente con el banco. Si el vendedor dice que el préstamo está pagado, pide pruebas y comprueba si se ha cancelado el asiento. Pago y cancelación registral son actuaciones distintas; el artículo 82 de la Ley Hipotecaria regula la cancelación, incluidas excepciones especiales.
Una afección fiscal no acredita por sí sola una deuda. Tampoco debe darse por inofensiva o desaparecida automáticamente: aclara fundamento, condiciones y plazo. Las cargas complejas requieren acordar el mecanismo con el notario o un profesional independiente antes de pagar.
05Cuánto tiempo puede tener la nota
La nota ordinaria refleja la situación al expedirse. No te guíes por una regla universal de ‘validez de 90 días’: los requisitos de un banco o procedimiento son distintos de la actualidad de la información para comprar. Pide información reciente antes de las arras y aclara la situación actual con el notario antes de firmar.
Los documentos presentados pero todavía no inscritos (asientos de presentación) requieren aclarar contenido y estado. Presentar no equivale a completar la inscripción.
La sede actual de Registradores describe información continuada: datos actualizados en cada consulta durante cinco días naturales. Una publicación anterior sobre nota online indica otro periodo; consulta las condiciones vigentes del producto elegido antes de pagar. Es un periodo de acceso, no de validez del PDF ordinario.
06Qué comprobar antes de las arras
El artículo 31 de la Ley 12/2023 permite a quien se interesa en una vivienda en oferta pedir información mínima antes de formalizar y entregar cantidades a cuenta: vendedor, condiciones económicas, características, identificación registral y cargas. Los requisitos autonómicos se comprueban aparte.
Marca lo que ya has comprobado con documentos. Lo que falta se reunirá en una lista de preguntas que puedes copiar y enviar al vendedor.
Marca solo lo que has comprobado con documentos.
Queda por aclarar: 6
Tus preguntas
- Pedir identificación, CRU/finca y relación de garaje, trastero y demás anejos.
- Aclarar cuotas, derechos, partes y documentación del representante.
- Obtener explicación de hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones; acordar documentos y mecanismo de la operación.
- Pedir información actual y aclarar documentos pendientes de inscripción.
- Pedir documentos aplicables de habitabilidad, eficiencia energética, uso y estado; comprobar ocupantes y arrendamientos.
- Pedir justificantes de cuotas de comunidad e impuesto IBI.
Al recargar se borran las marcas. Puedes subir tu nota en NAVI.
07Qué más comprobar antes de comprar
Un apartado de cargas limpio no sustituye comprobar estado, ocupantes y arrendamientos, legalidad de reformas, habitabilidad o eficiencia energética. Pide aparte justificantes sobre cuotas de comunidad e impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Los documentos dependen de la finca y comunidad autónoma.
Compara superficie, uso, garaje y trastero con Catastro, contrato y visita. Si los datos difieren, pide una explicación y documentos. Comprueba también el tipo de derecho: una cuota o la nuda propiedad son distintas del pleno dominio.
No dependas solo de una copia reenviada por la agencia. Contrasta origen, fecha y código electrónico de verificación. Si necesitas prueba oficial, consulta qué certificación corresponde en el Registro.
08Actualización: octubre de 2026
Comprobado el 4 de octubre de 2026: la Ley Hipotecaria vigente, el artículo 31 de la ley de vivienda y las condiciones de Registradores. El artículo 222.2 prevé notas electrónicas con sello del Registro y código de verificación. Esta regla ya se aplicaba antes de 2026.
Registradores ofrece notas gratuitas para fincas afectadas por incendios forestales mediante un formulario específico. Si tu finca resultó afectada, comprueba los requisitos y presenta la solicitud en la web oficial.
09Fuentes
- Ley Hipotecaria · arts. 82, 222.2, 222.5, 225
- Ley 12/2023 · art. 31
- Registradores · Nota Simple · CRU · 9,02 €
- Registradores · nota online · publicación anterior
- Registradores · guía de cargas
- Banco de España · cancelación registral
- Registradores · ayuda a afectados por incendios
- Registradores · aviso de ayuda a afectados
«RightNOW nació de un problema muy simple de extranjero: en España puedes tener razón y aun así perder meses por un formulario, un plazo o el siguiente paso equivocado. Por eso primero ordenamos los hechos y luego elegimos la acción.»
Hecho por extranjeros, para extranjerosFAQPreguntas frecuentes
¿Puedo pedir una nota de una vivienda ajena?
Sí, si tienes un interés legítimo, como estudiar la compra de esa vivienda. Explica el motivo en la solicitud: el registrador lo valorará.
¿Puedo comprar si aparece una hipoteca?
Hay que acordar pagos y cancelación. La afirmación del vendedor no sustituye los documentos. Comprueba la operación concreta antes de pagar.
¿Nota simple y Catastro son lo mismo?
No. La nota informa de derechos y restricciones inscritos; el Catastro aporta datos catastrales. Contrasta finca y características en ambos.
¿Sin cargas significa que no hay que comprobar nada más?
Hay que comprobar estado y uso, documentos del vendedor, deudas y otras circunstancias que la nota puede no revelar.
¿Los 9,90 € incluyen una nota nueva?
No. Revisar un documento en NAVI sirve para la nota que ya tienes. La solicitud a Registradores es un servicio y un pago independientes.
¿Puedo subir el PDF aquí?
Sube la nota en NAVI con el botón Revisar mi documento.
Revisado por el equipo de RightNOW · Historial de cambios
- Se actualizó una formulación común a varias páginas. Versiones: RU, EN, ES
- Base legal, plazos e importes reverificados con fuentes oficiales. Versiones: RU, EN, ES
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Esta guía es información general sobre derecho español, no un dictamen jurídico sobre tu caso. Las normas cambian y el resultado depende de tus hechos y documentos: comprueba tu situación antes de actuar.
Antes de comprar, comprueba también los documentos del vendedor, el estado de la vivienda y las condiciones de la operación.
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