Cuánto cuesta comprar una vivienda en España: ITP por comunidad, IVA y AJD, notaría y registro

01Segunda mano u obra nueva: dos impuestos que nunca se suman

Toda compra de vivienda va por una de dos rutas fiscales, y la decide lo que compras, no lo que negocias. Si compras de segunda mano a un particular, pagas el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. Si compras una vivienda nueva al promotor, pagas IVA al 10 % (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), también autonómico, que suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 %. En Canarias, en lugar de IVA se paga IGIC.

Una ruta o la otra, nunca las dos. Por eso, antes de comparar dos viviendas, averigua en qué ruta está cada una: una obra nueva «más barata» puede salir más cara que una de segunda mano en una comunidad con ITP bajo, y al revés.

02El ITP de tu comunidad: del 6 % de Madrid al 13 % de Cataluña

El tipo general del ITP para viviendas cambia mucho de una comunidad a otra, y cambia con los años. Estos son los que hemos leído en el texto vigente de cada ley autonómica el 4 de octubre de 2026:

• Comunidad de Madrid: 6 % (artículo 28 del texto refundido de tributos cedidos, Decreto Legislativo 1/2010).
• Canarias: 6,5 % (artículo 31 del Decreto Legislativo 1/2009).
• Andalucía: 7 % (artículo 41 de la Ley 5/2021).
• Islas Baleares: por tramos, 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta un millón, 12 % hasta dos millones y 13 % por encima (artículo 10.a del Decreto Legislativo 1/2014).
• Comunitat Valenciana: 9 %, y 11 % cuando el valor supera el millón de euros, para las compras desde el 1 de junio de 2026 (artículo 13 de la Ley 13/1997, redacción de la Ley 5/2025). Hasta esa fecha era el 10 %.
• Cataluña: por tramos, 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1,5 millones y 13 % por encima; y 20 % si quien compra es un gran tenedor o compra un edificio entero (artículo 641-1 del Decreto Legislativo 1/2024).

Para el resto de comunidades, y para los tipos reducidos de jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida que existen en casi todas, consulta la ley de tu comunidad antes de presupuestar: en muchas el tipo reducido baja varios puntos y exige requisitos de edad, renta o primera vivienda. La diferencia entre un 6 % y un 10 % sobre la misma casa son miles de euros.

03El valor de referencia: puedes pagar el impuesto sobre más de lo que pagaste

Desde 2022 la base del ITP de una vivienda no es automáticamente el precio. Es el valor de referencia que el Catastro asigna a ese inmueble, salvo que el precio declarado sea mayor, en cuyo caso se tributa por el precio (artículo 10.2 del texto refundido de la Ley del ITP). Si compras por 200.000 € y el valor de referencia es 240.000 €, el impuesto se calcula sobre 240.000 €.

Aquí es donde se quema el comprador que no lo sabe: declara sobre el precio, y meses después llega una liquidación complementaria por la diferencia, con intereses. El Tribunal Constitucional ha cerrado la discusión de fondo en la sentencia 13/2026: el sistema es constitucional porque permite probar que la vivienda vale menos con cualquier medio, incluido un informe pericial. Lo que no está disponible contra el valor de referencia es la tasación pericial contradictoria. El camino, si crees que el valor es excesivo, es declarar sobre él y discutir tu cifra después, con pruebas, mediante una rectificación de la autoliquidación o un recurso.

La defensa más barata es la previa: consulta el valor de referencia de la vivienda en la sede electrónica del Catastro antes de firmar las arras y ponlo en el presupuesto al lado del precio. Si la distancia es grande, quieres saberlo cuando todavía puedes negociar, no cuando llega la carta.

04Notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, quién paga qué

Además del impuesto, la escritura genera honorarios. Los de notaría y registro siguen aranceles oficiales que dependen del valor y de la extensión del documento, así que las cifras son orientaciones de mercado, no precios legales: la notaría de la compra suele estar entre 600 y 1.200 €, el registro entre 400 y 800 €, y la gestoría, que liquida los impuestos y lleva la escritura al registro, cobra honorarios libres que conviene pedir por escrito antes del día de la firma. El abogado no es obligatorio; para quien compra desde fuera o compra a un no residente suele ser el dinero mejor gastado de la operación.

Si compras con hipoteca, la ley reparte los gastos del préstamo: la tasación la pagas tú; la notaría de la escritura de préstamo, su inscripción en el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los paga el banco (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario). Ojo al límite: esa ley reparte los gastos del préstamo, no los de la compraventa; la notaría y el registro de la compra siguen siendo tuyos.

05Si el vendedor no es residente: dos obligaciones que caen en ti

La retención del 3 %. Si el vendedor no es residente fiscal en España, tú retienes el 3 % del precio y lo ingresas con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la escritura (artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR). Si no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago de ese impuesto: la deuda viaja con tu nueva casa. La notaría y la gestoría suelen prepararlo, pero la obligación es tuya; pide el justificante y guárdalo, porque el vendedor te pedirá su ejemplar para recuperar su dinero.

La plusvalía municipal. En una venta la paga el vendedor, pero si es una persona física no residente, el comprador es el sustituto del contribuyente (artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales): el ayuntamiento te la cobra a ti y la ley te deja repetir contra el vendedor. Lo práctico es calcularla antes y retenerla del precio en la escritura, con el método que la haga más baja. Y sin declararla, el registro no inscribe la compra.

Pregunta la residencia fiscal del vendedor en la primera visita. Si tú eres el que vende, lo que ocurre con ese 3 % y con la plusvalía, visto desde tu silla, está en la guía Vender en España siendo no residente.

06Los papeles que pides antes de firmar nada

Tres documentos cuestan poco y evitan los disgustos caros. La nota simple del registro de la propiedad, de esta semana, no de hace seis meses: quién es el dueño, qué cargas tiene la vivienda y si está embargada. Es informativa (artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria), pero es lo que el notario mirará también. El certificado de deudas con la comunidad: el vendedor debe declarar en la escritura que está al corriente o qué debe, con un certificado que el administrador emite en siete días; sin él el notario no autoriza la escritura salvo que tú lo dispenses, y la vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Y el certificado de eficiencia energética, cuya copia registrada se adjunta al contrato de compraventa (Real Decreto 390/2021, artículo 17.2).

Qué mirar en cada uno y qué hacer con lo que encuentres está en nuestra guía de la nota simple.

07El presupuesto, antes de firmar la reserva o las arras

Todo lo anterior cabe en una lista corta. Hazla antes de firmar la reserva o las arras, que es cuando tu dinero empieza a estar en riesgo, no en la notaría:

• Identifica la ruta: segunda mano → ITP de tu comunidad; obra nueva → 10 % de IVA más el AJD autonómico. Una o la otra.
• Consulta el valor de referencia en el Catastro y presupuesta el impuesto sobre el mayor de los dos valores, precio o referencia.
• Suma los honorarios: notaría, registro, gestoría, abogado si lo usas y, con hipoteca, la tasación; los gastos del préstamo son del banco.
• Pregunta si el vendedor es residente. Si no lo es: 3 % y modelo 211 en un mes, y la plusvalía a tu cargo como sustituto. Las dos cosas, con importe, en el contrato.
• Pide nota simple reciente, certificado de la comunidad y certificado energético: las cargas y las deudas pasan a ser tu problema en la escritura.
• Haz revisar las arras antes de firmar, incluida la cláusula de quién paga cada impuesto y gasto. Se negocia una sola vez: antes de tu firma.