No me devuelven la fianza en España: cómo reclamarla, plazos y pasos

Qué es la fianza y qué dice la ley

La fianza es un depósito obligatorio del alquiler: según la Ley 29/1994 (LAU) equivale a una mensualidad en vivienda (dos en uso distinto del de vivienda). Cubre daños reales o deudas, no es un “extra” para el arrendador por irte.

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Al terminar el contrato y entregar las llaves, el arrendador debe devolver la fianza. Solo puede retener parte o todo por daños concretos y probados más allá del desgaste normal o por importes impagados, con justificantes.

Si en un mes no la devuelve sin causa legal, la cantidad genera intereses (interés legal del dinero). “Estoy ocupado”, “espero a revisar”, “luego” no son motivos para retenerla.

La fianza no es lo mismo que garantías adicionales (depósito adicional, aval): estas se rigen por el contrato, pero también se devuelven si no hay deuda o daño real.

A quién aplica

• A cualquier inquilino de vivienda que pagó fianza según el contrato —sea cual sea su nacionalidad; los migrantes están protegidos igual que los españoles.
• Al alquiler de vivienda ordinario por la LAU. El alojamiento turístico queda, por regla general, fuera del régimen de vivienda de la LAU (art. 5.e): se rige por la normativa turística de tu comunidad autónoma, por el contrato y, si reservaste como consumidor, por la normativa de consumo, así que la regla de la fianza de la LAU no se le aplica automáticamente. En alquiler de temporada y locales el importe cambia.
• Al caso en que el arrendador depositó la fianza en el organismo autonómico: igualmente reclamas al arrendador —él la recupera del organismo.
• No importa si el contrato estaba registrado: si pagaste la fianza y puedes probarlo, tienes derecho a su devolución.

A qué tienes derecho

• Devolución íntegra de la fianza si no hay daño o deuda reales y probados.
• Intereses (interés legal) por el retraso más allá del plazo.
• Retención solo por daños MÁS ALLÁ del desgaste normal: pintura desgastada, marcas leves de muebles o envejecimiento no son daños.
• Desglose y prueba de cualquier retención: por qué exactamente y por cuánto (presupuestos, facturas, fotos).
• Reclamar por escrito y, si se niegan, por vía judicial (proceso monitorio o juicio verbal) —a menudo sin abogado en importes pequeños.

Plazos que importan

• 1 mes desde la entrega de llaves: según la LAU (art. 36.4) no es un plazo tras el cual el arrendador lo pierde todo, sino el momento desde el que el saldo que debe devolverse genera el interés legal del dinero. Las retenciones justificadas por daños reales siguen siendo posibles, pero las tiene que probar el arrendador.
• Deja constancia de la fecha de entrega de llaves (acta, email, mensaje): desde ahí cuenta el plazo.
• 5 años: plazo general de prescripción para reclamar (acción personal, Código Civil art. 1964). No lo dejes, pero el derecho sigue uno o dos años después.
• Tras la reclamación escrita, da un plazo razonable (normalmente ~10 días) antes de ir a juicio.

Pruebas que necesitas

• El contrato con la cláusula de fianza y el justificante de su pago (transferencia, recibo).
• Prueba de la entrega de llaves y de la fecha de salida (acta, email, mensajes).
• Fotos/vídeo del estado a la entrada y a la salida: la mejor prueba del “desgaste normal”.
• El inventario / acta de entrada al entrar, si lo hubo.
• La comunicación con el arrendador (tus reclamaciones, sus respuestas, excusas) y extractos bancarios de renta y suministros.

Cómo reclamar la fianza paso a paso

• Reúne las pruebas: contrato, pago de la fianza, fecha de llaves, fotos de entrada/salida.
• Envía una reclamación escrita de la devolución —mejor por burofax: importe, plazo (~10 días), datos para la transferencia e intereses por el retraso. El burofax acredita contenido y fecha.
• Ante silencio o negativa sin pruebas, refuerza: en contexto de consumo, OMIC/arbitraje de consumo; la vía principal es la judicial.
• Acude al juzgado: proceso monitorio (si el importe es claro) o juicio verbal (hasta 15.000 €) —en importes pequeños, a menudo sin abogado ni procurador.
• Reclama todo lo retenido + interés legal; en retención de mala fe, puedes pedir también las costas.

Errores frecuentes que cuestan dinero

• Irte sin acta/fotos del estado a la salida: luego cuesta rebatir los “daños”.
• No dejar constancia de la fecha de entrega de llaves: pierdes el inicio del plazo y de los intereses.
• Creer promesas verbales “te la devuelvo la semana que viene”: sin reclamación escrita no hay prueba ni presión.
• No enviar burofax (una carta normal o WhatsApp valen menos como prueba).
• Aceptar una retención por “pintura/limpieza” sin prueba de daño real más allá del desgaste.

Si la retienen “por daños” o callan

• El arrendador debe PROBAR el daño real más allá del desgaste normal y su coste (presupuestos, facturas, fotos). Un “lo dejasteis fatal” no sirve.
• El desgaste normal (decoloración, marcas leves, envejecimiento) no puede retenerse.
• Si retienen una parte, exige el desglose; los importes no justificados deben devolverse.
• El silencio no renuncia a tus derechos: tras el plazo corren intereses y la acción dura 5 años.

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Preguntas frecuentes

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