Não devolvem a caução (fianza) na Espanha: como reaver, prazos e passos

O que é a caução (fianza) e o que diz a lei

A caução do aluguel (fianza) é um depósito obrigatório: pela Ley 29/1994 (LAU), equivale a um mês de aluguel na moradia (dois para uso não residencial). Cobre danos reais ou dívidas — não é um “extra” para o senhorio porque você sai.

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Ao terminar o contrato e entregar as chaves, o senhorio deve devolver a fianza. Só pode reter parte ou tudo por danos concretos e provados além do desgaste normal (desgaste normal) ou por valores não pagos, com comprovantes.

Se em um mês não devolver sem causa legal, o valor gera juros (interés legal del dinero). “Ocupado”, “esperando vistoriar”, “depois” não são motivos para reter.

A fianza difere de garantias adicionais (depósito adicional, aval): essas seguem o contrato, mas também voltam se não houver dívida ou dano real.

A quem se aplica

• A qualquer inquilino de moradia que pagou fianza pelo contrato — qualquer que seja a nacionalidade; migrantes são protegidos como os espanhóis.
• Ao aluguel de moradia comum pela LAU. No sazonal/turístico e em locais comerciais o valor muda, mas o direito à devolução sem danos permanece.
• Ao caso em que o senhorio depositou a fianza num organismo regional: você reclama igualmente ao senhorio — ele a recupera do organismo.
• Não importa se o contrato foi registrado: se você pagou a caução e pode provar, tem direito à devolução.

A que você tem direito

• Devolução integral da fianza se não houver dano ou dívida reais e provados.
• Juros (interés legal) pelo atraso além do prazo.
• Retenção apenas por danos ALÉM do desgaste normal: pintura desbotada, marcas leves de móveis ou envelhecimento não são danos.
• Detalhamento e prova de qualquer retenção: por que exatamente e quanto (orçamentos, faturas, fotos).
• Reclamar por escrito e, em caso de recusa, pela via judicial: procedimento de injunção de pagamento (proceso monitorio) ou procedimento civil oral (juicio verbal) — muitas vezes sem advogado em valores pequenos.

Prazos que importam

• 1 mês a partir da entrega das chaves (entrega de llaves): prazo para devolver a fianza; depois correm juros.
• Registre a data da entrega das chaves (termo, e-mail, mensagem): o prazo conta a partir daí.
• 5 anos: prazo geral de prescrição para reclamar (acción personal, Código Civil art. 1964). Não deixe, mas o direito permanece um ano ou dois depois.
• Após a reclamação escrita, dê um prazo razoável (geralmente ~10 dias) antes do tribunal.

Provas necessárias

• O contrato com a cláusula da fianza e o comprovante do seu pagamento (transferência, recibo).
• Prova da entrega das chaves e da data de saída (termo, e-mail, mensagens).
• Fotos/vídeo do estado na entrada e na saída — a melhor prova do “desgaste normal”.
• O inventario / acta de entrada da entrada, se houve.
• A comunicação com o senhorio (suas reclamações, respostas, desculpas) e extratos bancários do aluguel e contas.

Como reaver a caução passo a passo

• Reúna as provas: contrato, pagamento da fianza, data das chaves, fotos de entrada/saída.
• Envie uma reclamação escrita da devolução — de preferência por notificação formal (burofax): o valor, um prazo (~10 dias), dados bancários e juros pelo atraso. A notificação formal (burofax) comprova conteúdo e data.
• Diante de silêncio ou recusa sem provas, reforce: em contexto de consumo, OMIC/arbitraje de consumo; a via principal é a judicial.
• Vá ao tribunal: injunção de pagamento (proceso monitorio), se o valor é claro, ou procedimento civil oral (juicio verbal) até 15.000 € — em valores pequenos, muitas vezes sem advogado e procurador.
• Reclame todo o valor retido + interés legal; em retenção de má-fé, pode pedir também as custas.

Erros comuns que custam dinheiro

• Sair sem termo/fotos do estado na saída — depois é difícil rebater os “danos”.
• Não registrar a data da entrega das chaves — perde-se o início do prazo e dos juros.
• Acreditar em promessas verbais “devolvo semana que vem” — sem reclamação escrita não há prova nem pressão.
• Não enviar notificação formal (burofax): uma carta comum ou WhatsApp valem menos como prova.
• Aceitar uma retenção por “pintura/limpeza” sem prova de dano real além do desgaste.

Se retêm “por danos” ou somem

• O senhorio deve PROVAR o dano real além do desgaste normal e o seu custo (orçamentos, faturas, fotos). Um vago “deixaram tudo destruído” não funciona.
• O desgaste normal (desbotamento, marcas leves, envelhecimento) não pode ser retido.
• Se retêm uma parte, exija o detalhamento; valores não justificados devem ser devolvidos.
• O silêncio não renuncia aos seus direitos: após o prazo correm juros e a ação dura 5 anos.

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Perguntas frequentes

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