Vender un piso con okupas: cuánto pierdes y qué alternativa tienes

01Vender ocupado: la cuenta que hace el comprador

Un piso ocupado no lo compra una familia con hipoteca: ningún banco tasa ni financia una vivienda a la que el comprador no puede entrar. Lo compra un inversor al contado, y su precio es tu precio de mercado menos tres cosas: el coste de recuperar la posesión (abogado, procurador, tasas, meses de espera), los suministros y el IBI que pagará mientras tanto, y un margen por el riesgo de que todo tarde más. Ese descuento no está en ninguna ley: es lo que el mercado cobra por hacer tu trabajo.

Lo que sí está en la ley es la contrapartida: el inversor se queda con la acción para recuperar la vivienda, y si además la ocupación es reciente y la vivienda es «morada», con la vía penal. Es decir, paga poco por un derecho que tú podrías ejercer tú mismo. La pregunta correcta no es «¿cuánto me dan por el piso ocupado?», sino «¿cuánto me cuesta a mí recuperarlo y cuánto vale después?».

Dos datos que cambian la cuenta: cuánto hace que entraron y si la vivienda es tu casa, aunque sea de vacaciones. Una ocupación de la semana pasada en una vivienda que usas se resuelve por una vía rápida que un inversor también conoce; una ocupación de hace dos años en un piso vacío lleva al juzgado civil y a plazos largos. En el primer caso vender con descuento casi nunca compensa; en el segundo, a veces sí.

02Recuperarla antes de vender: las vías que existen

Vía civil rápida (Ley 5/2018). Si eres una persona física propietaria o poseedora legítima, puedes pedir al juzgado la recuperación inmediata de la vivienda (artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), incluso contra ocupantes a los que no puedes identificar. El juzgado les requiere para que en cinco días aporten un título que justifique su situación; si no lo aportan, dicta auto de entrega de la posesión (artículo 441.1 bis). Es la herramienta pensada para el propietario particular; las sociedades no la tienen.

Desahucio por precario. La vía clásica contra quien ocupa sin título ni pago (artículo 250.1.2.º). Más lenta, pero sirve para cualquier propietario y para ocupaciones antiguas. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar en lo civil hay que acreditar un intento de solución extrajudicial: un requerimiento por burofax a los ocupantes, aunque no contesten, suele cubrirlo.

Vía penal. La misma ley orgánica llevó al juicio rápido el allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal) y la usurpación con violencia o intimidación (artículo 245.1): el juzgado de guardia señala juicio en quince días, pero solo si el asunto empieza por atestado policial con los ocupantes detenidos o citados. Ocupar sin violencia un piso vacío que no es morada (artículo 245.2) es un delito leve y va al juicio de delitos leves, no al rápido, según la Circular 1/2025 de la Fiscalía General. Traducido: la vía penal corre si la vivienda es tu casa y la ocupación es reciente; para un piso vacío de hace meses, la vía es la civil.

Una cosa más: las suspensiones de desahucio para hogares en vulnerabilidad acreditada están prorrogadas hasta el 31 de diciembre de 2026 y pueden alargar el final del procedimiento cuando los ocupantes se acogen a ellas. No es un motivo para regalar el piso; es un dato para la cuenta.

03Qué debes decirle al comprador, y qué pasa si lo callas

El vendedor responde de la posesión legal y pacífica de lo que vende (artículo 1474 del Código Civil). Un piso ocupado no se entrega pacíficamente, así que la ocupación tiene que constar en el contrato: en las arras y en la escritura, con nombre de la situación, fecha aproximada de entrada y estado de los procedimientos abiertos, si los hay. La Ley de Vivienda da además al comprador el derecho a pedirte el estado de ocupación de la vivienda antes de firmar (Ley 12/2023, artículo 31.1.c.7.º).

Si lo ocultas, el comprador tiene seis meses desde la entrega para reclamar por vicio oculto (artículos 1484 y 1490): rebaja del precio o resolución de la venta. Y si sabías la ocupación y la callaste, además indemnizas los daños (artículo 1486). Las cargas no declaradas tienen un plazo de un año (artículo 1483). Con un inversor profesional, el ocultamiento no funciona ni un día: lo primero que hace es ir a ver el piso. Con un comprador particular que se entera tarde, funciona exactamente hasta que te demanda.

Declararlo bien es también lo que te protege: un contrato que dice «vivienda ocupada por terceros sin título desde aproximadamente [mes y año], sin procedimiento iniciado, que el comprador conoce y acepta, asumiendo las acciones para recuperar la posesión» cierra la puerta a la reclamación y fija quién hace qué. Lo que no puedes pactar es que el comprador renuncie a lo que no conoce.

04Si eres el comprador: qué preguntas antes de pagar

Un piso ocupado barato es barato por algo, y lo que compras es un pleito con un inmueble detrás. Antes de la señal: pide el estado de ocupación por escrito (es tu derecho), la nota simple del registro, si hay denuncia o demanda y en qué fase, y si existe algún contrato de alquiler, aunque el vendedor diga que es «falso». Un papel firmado por el anterior dueño convierte al «okupa» en inquilino con cinco años de contrato que tú heredas.

Decide con la vía ya elegida: si eres persona física, tendrás la vía rápida de la Ley 5/2018; si compras con una sociedad, no. Suma al precio el coste real de abogado y procurador, los suministros y el IBI de los meses de espera, y el riesgo de la prórroga por vulnerabilidad hasta final de 2026. Y nunca financies con hipoteca lo que el banco no va a tasar: la compra es al contado o no es.

La lista de lo que compruebas en el registro antes de comprar cualquier vivienda, ocupada o no, está en la guía de la nota simple.

05Lo que nunca debes hacer, vendas o no

La ley protege la posesión, también la ilegítima, frente a la fuerza privada. El propietario que toma atajos convierte un caso ganado en una causa penal contra él mismo, y además hunde el precio: ningún inversor compra un piso con una denuncia por coacciones del vendedor encima.

• Cortar el agua, la luz o el gas a una vivienda ocupada puede perseguirse como coacciones (artículo 172 del Código Penal).
• Cambiar la cerradura con los ocupantes dentro, entrar por la fuerza o sacar sus cosas: el mismo riesgo.
• Contratar «desokupas» que intimidan te hace responsable de lo que hagan.
• Pagar para que se vayan sin acuerdo documentado invita a una segunda extorsión. Si negocias una salida, por escrito: identidad, fecha, entrega de llaves y comprobación de la vivienda.
• Vender «sin decir nada»: lo de arriba, seis meses de reclamación y daños si sabías.

06Cómo decidir en una tarde

Tres preguntas, en este orden. ¿Es la vivienda tu casa, aunque sea de temporada, con tus muebles, consumos y vecinos que te conocen? Entonces denuncia hoy y pide la vía rápida: recuperar es cuestión de semanas y vender con descuento es regalar. ¿Es un piso vacío ocupado hace poco? La vía civil rápida de la Ley 5/2018 es tuya si eres persona física: unos meses y gastos acotados, frente a un descuento que suele ser mucho mayor. ¿Es un piso vacío ocupado hace años, con menores o vulnerabilidad declarada, y no quieres gestionar un pleito desde fuera de España? Ahí vender ocupado puede ser la decisión racional, pero con la ocupación declarada en el contrato, al contado, y con el precio negociado sabiendo lo que acabas de leer.

Si la vivienda es tuya desde fuera de España, los plazos y los impuestos de la venta siguen siendo los de cualquier no residente: el comprador te retiene el 3 % y la plusvalía se calcula igual. Lo explicamos en Vender en España siendo no residente.