Podatki i koszty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent

01Dwie drogi podatkowe: rynek wtórny albo nowy budynek — nigdy oba

Każdy zakup w Hiszpanii podąża dokładnie jedną z dwóch dróg podatkowych, a o tym, która obowiązuje, decyduje to, co kupujesz, a nie coś, co możesz wynegocjować. Mieszkanie z rynku wtórnego kupione od właściciela prywatnego objęte jest podatkiem od przeniesienia własności (ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Nowy budynek kupiony od dewelopera objęty jest VAT-em (IVA) plus opłatą skarbową (AJD — actos jurídicos documentados). Płacisz jedną drogę albo drugą, nigdy obie.

Podatek od przeniesienia własności (ITP) jest podatkiem regionalnym: każdy region autonomiczny ustala własną stawkę, a stawki się zmieniają. Jako przykład obecnego rozrzutu: Madryt pobiera 6%, Andaluzja 7%, Katalonia 10% (z wyższym progiem powyżej mniej więcej 1 mln €), a Wspólnota Walencka 10% — zawsze sprawdź aktualną stawkę swojego regionu przed planowaniem budżetu, bo różnica między 6% a 10% na tym samym domu idzie w dziesiątki tysięcy euro.

Przy nowym budynku od dewelopera płacisz zamiast tego VAT (IVA) w wysokości 10% dla nieruchomości mieszkalnej — na Wyspach Kanaryjskich zamiast IVA obowiązuje lokalny IGIC — plus opłatę skarbową (AJD), która znów jest regionalna i wynosi mniej więcej 0,5%–1,5% w zależności od regionu. Tu również sprawdź aktualną stawkę swojego regionu.

Praktyczny skutek: zanim porównasz dwie nieruchomości, ustal, na której drodze podatkowej znajduje się każda. „Tańszy” nowy budynek może ostatecznie kosztować więcej niż mieszkanie z rynku wtórnego, gdy dodasz 10% IVA plus AJD, i odwrotnie w regionie o niskim ITP.

02Pułapka wartości referencyjnej (valor de referencia)

Od 1 stycznia 2022 r. (Ley 11/2021) podstawą opodatkowania podatku od przeniesienia własności nie jest automatycznie cena, którą zapłaciłeś. Jest to wyższa z dwóch liczb: twoja rzeczywista cena albo urzędowa wartość referencyjna (valor de referencia) przypisana tej nieruchomości przez Kataster. Jeśli wartość referencyjna przewyższa twoją cenę, płacisz podatek od wartości referencyjnej — mimo że nigdy tej kwoty nie zapłaciłeś.

Tu kupujący z zagranicy się parzą. Kupujesz za 200 000 €, płacisz ITP od 200 000 €, a miesiące później przychodzi decyzja uzupełniająca (liquidación complementaria), bo valor de referencia nieruchomości wynosił 240 000 €. Teraz jesteś winien różnicę plus, potencjalnie, odsetki.

Wartość referencyjną można zakwestionować — przez wniosek o sprostowanie (rectificación) lub odwołanie (recurso) — ale kolejność ma znaczenie: musisz najpierw zapłacić lub zadeklarować od wartości referencyjnej, a zakwestionować ją później. Deklarowanie od niższej ceny i liczenie na szczęście to nie strategia; to zaproszenie dla complementaria.

Ruch obronny jest prosty i tani: sprawdź valor de referencia nieruchomości na stronie Katastru, zanim cokolwiek podpiszesz, i wpisz tę liczbę do budżetu obok ceny. Jeśli różnica jest duża, chcesz o tym wiedzieć na etapie umowy zadatkowej, nie w urzędzie skarbowym.

03Wszystko inne na rachunku: notariusz, rejestr, gestoría, adwokat

Poza podatkiem sam akt generuje stos honorariów zawodowych. Żadne z nich nie jest ustalone jedną ustawową ceną — koszty notariusza i rejestru podążają za urzędowymi taryfami (aranceles), które zależą od wartości nieruchomości i długości aktu, więc traktuj poniższe jako widełki praktyki rynkowej, nie prawo:

• Notariusz (akt kupna). W praktyce zwykle około 600–1 200 €, w zależności od ceny i złożoności aktu (escritura).
• Rejestr gruntów. Wpis twojego tytułu kosztuje w praktyce zwykle około 400–800 €.
• Agent administracyjny (gestoría). Biuro, które składa podatki i przeprowadza akt przez rejestr. Honoraria się różnią i podlegają negocjacji — poproś o wycenę na piśmie przed dniem finalizacji.
• Niezależny adwokat. Nieobowiązkowy, ale dla nierezydenta zwykle najlepiej wydane pieniądze w całej transakcji: sprawdzenie umowy, sprawdzenie obciążeń, potwierdzenie drogi podatkowej. Uzgodnij honorarium z góry.

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, prawo dzieli koszty pożyczki za ciebie. Zgodnie z Ley 5/2019 bank płaci koszty notariusza, rejestru i gestoríi aktu hipotecznego oraz przynależną opłatę skarbową (AJD od kredytu). U ciebie zostaje wycena nieruchomości (tasación) — około 300–600 € w praktyce rynkowej. Zwróć uwagę na granicę: Ley 5/2019 obejmuje wyłącznie akt kredytowy; wymienione wyżej koszty aktu kupna nadal są twoje.

04Dwie pułapki właściwe dla transakcji nierezydentów

Dwie reguły łapią kupujących z zagranicy właśnie dlatego, że nikt nie spodziewa się, iż kupujący odpowiada za podatki sprzedającego. Obie należą do sprawdzenia umowy, nie do twoich niespodzianek po finalizacji.

Pułapka pierwsza: gminny podatek od wzrostu wartości (plusvalía municipal, IIVTNU). Z mocy prawa to podatek sprzedającego — opodatkowuje wzrost wartości gruntu w czasie, gdy sprzedający był właścicielem nieruchomości. Ale gdy sprzedający jest nierezydentem, artykuł 106.2 ustawy o podatkach lokalnych (TRLHL, RDLeg 2/2004) czyni kupującego podatnikiem zastępczym (sustituto del contribuyente): urząd gminy może pobrać plusvalía bezpośrednio od ciebie. W każdej transakcji, w której sprzedający jest nierezydentem — bardzo częstej na wybrzeżach — musi to być wycenione i zabezpieczone w umowie, na przykład przez zatrzymanie kwoty przy finalizacji.

Pułapka druga: zakup od sprzedającego nierezydenta. Tu kupujący ma czynny obowiązek: musisz zatrzymać 3% ceny zakupu i wpłacić je do urzędu skarbowego w imieniu sprzedającego formularzem modelo 211, w ciągu jednego miesiąca od aktu (art. 25.2 TRLIRNR). To twój obowiązek, nie sprzedającego — a jeśli tego nie zrobisz, sama nieruchomość odpowiada za podatek. Twój notariusz i gestoría powinni zająć się złożeniem, ale odpowiedzialność leży po twojej stronie stołu, więc potwierdź to wyraźnie. Stronę sprzedającego tego zagadnienia — zwrot — omawiamy w przewodniku o zatrzymaniu 3%.

05Ile kosztuje posiadanie, po zakupie

Rachunek za zakup jest jednorazowy; posiadanie ma własne pozycje cykliczne, a jako nierezydent powinieneś planować je od pierwszego roku. Roczny podatek od nieruchomości (IBI) nalicza urząd gminy. Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) składasz sam na formularzu modelo 210 — nawet jeśli nieruchomość stoi pusta, Hiszpania opodatkowuje właścicieli nierezydentów od dochodu fikcyjnego, a nikt nie przyśle ci przypomnienia. A jeśli nieruchomość leży w budynku lub osiedlu, wspólnota mieszkaniowa (comunidad de propietarios) nalicza swoje regularne składki plus ewentualne opłaty nadzwyczajne (derramas).

Każde z nich to osobny temat z własnymi terminami — podlinkowany niżej przewodnik o modelo 210 szczegółowo omawia podatek nierezydenta. Dla tego artykułu sedno jest prostsze: wpisz IBI, IRNR i comunidad do arkusza przed zakupem, nie po nim.

06Lista kontrolna budżetu, zanim cokolwiek podpiszesz

Wszystko powyższe zagęszcza się do krótkiej listy. Przejdź ją, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną lub zadatkową — bo to moment, w którym twoje pieniądze idą na ryzyko, nie spotkanie u notariusza:

• Ustal drogę podatkową. Rynek wtórny → podatek od przeniesienia własności (ITP) według aktualnej stawki twojego regionu; nowy budynek → 10% IVA + AJD. Jedno albo drugie, nigdy oba.
• Sprawdź valor de referencia w Katastrze i planuj podatek od wyższej z: ceny lub wartości referencyjnej.
• Zsumuj stos kosztów: notariusz, rejestr, gestoría, adwokat — oraz tasación, jeśli finansujesz (bank płaci koszty aktu kredytowego zgodnie z Ley 5/2019).
• Zaplanuj ~10–15% ponad cenę łącznie — praktyka rynkowa dla zakupu przez nierezydenta, nie liczba ustawowa, ale realistyczna.
• Sprawdź rezydencję sprzedającego. Sprzedający nierezydent → musisz zatrzymać 3% i złożyć modelo 211 w ciągu miesiąca, a plusvalía może zostać pobrana od ciebie jako sustituto del contribuyente. Oba należą do umowy.
• Zamów świeży wypis z rejestru gruntów (nota simple) — obciążenia i długi na nieruchomości stają się twoim problemem przy finalizacji.
• Zleć sprawdzenie umowy zadatkowej (contrato de arras) przed podpisaniem — w tym kto płaci które podatki i koszty. Ta klauzula podlega negocjacji dokładnie raz: przed twoim podpisem.