Выписка о недвижимости в Испании: как читать Nota Simple
Nota Simple — выписка из реестра недвижимости Испании. В ней указаны объект, владельцы и зарегистрированные ограничения. Проверьте её до задатка: ниже — пример с пояснениями и список вопросов продавцу.
- Ley Hipotecaria · 222, 225
- Ley 12/2023 · 31
01Что видно в Nota Simple
Выписка показывает права и ограничения, записанные в реестре недвижимости (Registro de la Propiedad). Сверьте её с кадастром (Catastro) и нотариальным договором (escritura): в этих документах разные сведения.
Nota Simple — информационный документ: это закреплено в статье 222.5 Закона об ипотеке (Ley Hipotecaria). Если нужно доказать наличие или отсутствие обременений в споре с третьим лицом, статья 225 требует удостоверение реестра (certificación). Его заказывают отдельно.
Разберите свою выписку в NAVI
Загрузите PDF: NAVI объяснит записи о владельцах и обременениях и поможет составить вопросы продавцу.
02Где заказать Nota Simple и сколько она стоит
Закажите выписку в официальной электронной приёмной Registradores. Для поиска нужен код объекта в реестре (CRU, раньше IDUFIR) или название реестра и номер объекта (finca registral). Одного адреса или кадастрового номера может не хватить. Для поиска по владельцу нужен электронный сертификат.
В заявке укажите причину запроса — например, проверку квартиры перед покупкой. Регистратор проверит ваш законный интерес. Подписка на сервис не нужна. Когда выписка будет готова, на почту придёт ссылка на PDF.
Цена выписки у Registradores — 9,02 € за объект без налогов и удержаний. У посредников цена может быть выше: проверьте, что входит в заказ. Проверка готовой выписки в NAVI стоит 9,90 € и оплачивается отдельно.
03Как читать выписку: пример с пояснениями
Нажмите на поле, чтобы увидеть пояснение и вопрос продавцу. В вашей выписке порядок полей и формулировки могут отличаться.
Выберите поле, которое хотите разобрать.
01Fecha / Registro04/10/2026 · Registro de ejemplo
Дата и реестр
Проверьте, когда выдана выписка и каким реестром. Перед платежом запросите свежие сведения.
Есть ли более свежие сведения перед платежом?
02Finca / CRUFinca [ejemplo] · CRU [ejemplo]
Какой объект проверяется
CRU — уникальный код объекта в реестре; finca registral — объект в конкретном реестре. Кадастровая ссылка — другой идентификатор.
Совпадают ли объект и принадлежности с договором?
03DescripciónVivienda · superficie y anejos [ejemplo]
Описание
Сверьте площадь, назначение, гараж и кладовую с договором и осмотром. Состояние квартиры проверяется при осмотре.
Чем объясняются различия с кадастром и осмотром?
04TitularidadTitular A: 50 % · Titular B: 50 % · pleno dominio
Владельцы и права
Проверьте всех владельцев, их доли и права. Собственность и право пользования могут принадлежать разным людям.
Кто подписывает и чем подтверждены полномочия представителя?
05CargasHipoteca · responsabilidad [ejemplo]
Обременения
Ипотечная ответственность не равна текущему долгу. Уточните условия и статус снятия записи.
Какие подтверждения погашения и снятия будут к подписанию?
06AfeccionesAfección fiscal [ejemplo]
Налоговые отметки
Уточните основание и условия отметки. Она сама по себе не подтверждает налоговый долг.
Какой документ объясняет конкретную отметку?
07Documentos pendientesAsiento de presentación [ejemplo]
Поданные документы
Подача документа не означает регистрации права. Уточните предмет и результат рассмотрения.
Что подано и как это может повлиять на сделку?
04Ипотека, арест и налоговая отметка: что уточнить
В разделе обременений (cargas) ищите ипотеку (hipoteca), запись об аресте (anotación de embargo), сервитут (servidumbre) и запрет распоряжения. Для каждой записи проверьте, в чью пользу она внесена, дату и условия. Если ограничение остаётся, выясните, как оно повлияет на сделку.
Сумма ипотечной ответственности в выписке — не текущий долг банку. Если кредит погашен, попросите подтверждение и проверьте, снята ли ипотека в реестре. Погашение кредита и снятие записи — два отдельных действия. Порядок снятия и исключения установлены статьёй 82 Ley Hipotecaria.
Налоговая отметка (afección fiscal) ещё не означает, что есть долг. Проверьте, почему она внесена, её условия и срок: по одной отметке нельзя решить, что вопрос уже закрыт. Сложные записи разберите с нотариусом или независимым специалистом до оплаты.
05Какой давности должна быть выписка
Выписка показывает сведения на дату выдачи. Общего срока «90 дней» для всех случаев нет: у банка или конкретной процедуры могут быть свои требования. Закажите свежую выписку до задатка, а перед подписанием уточните текущие сведения у нотариуса.
Проверьте документы, которые поданы в реестр, но ещё не зарегистрированы (asientos de presentación). Выясните, что подано и на какой стадии рассмотрение: запись о подаче ещё не означает регистрацию права.
У Registradores есть отдельный сервис обновляемых сведений (información continuada): доступ на пять календарных дней, с актуальными данными при каждом запросе. Это срок доступа к сервису, а не срок действия PDF. Перед оплатой проверьте текущие условия: в старых публикациях указан другой период.
06Что проверить до задатка
До оформления покупки и любого платежа в счёт цены вы можете запросить данные продавца, условия оплаты, характеристики жилья, сведения реестра и обременения. Это право для покупателя жилья, выставленного на продажу, закреплено статьёй 31 Ley 12/2023. Дополнительные требования зависят от региона.
Отметьте пункты, которые уже проверили по документам. Остальные соберутся в список вопросов — его можно скопировать и отправить продавцу.
Отмечайте только то, что проверили по документам.
Осталось уточнить: 6
Ваш список вопросов
- Пришлите код CRU или номер объекта в реестре (finca) и список того, что входит в покупку: гараж, кладовая и другие помещения.
- Кто владеет квартирой, какие у каждого доли и права? Кто подпишет договор? Если это представитель, пришлите его документы.
- Какие обременения есть у квартиры: ипотека, арест, сервитут, налоговая отметка? Как они будут сняты или учтены при покупке? Пришлите подтверждающие документы.
- Пришлите свежую выписку. Есть ли документы на регистрации? Что в них и на какой стадии рассмотрение?
- Пришлите документы о пригодности жилья, энергоэффективности, назначении и состоянии, которые нужны для этого объекта. Кто живёт в квартире и есть ли договор аренды?
- Пришлите подтверждения оплаты взносов сообщества собственников и налога IBI.
После перезагрузки отметки сбросятся. Свою выписку можно загрузить в NAVI.
07Что ещё проверить перед покупкой
Даже если обременений нет, проверьте состояние квартиры, кто в ней живёт, договоры аренды и законность перепланировок. Запросите документы о пригодности жилья, энергоэффективности, взносах сообщества собственников и налоге на недвижимость (IBI). Нужный набор зависит от объекта и региона.
Сверьте площадь, назначение, гараж и кладовую с кадастром, договором и осмотром. Если сведения расходятся, попросите объяснение и подтверждающие документы. Посмотрите и вид права: доля или собственность без права пользования (nuda propiedad) отличается от полного права собственности (pleno dominio).
В копии от агента проверьте дату, источник и электронный код проверки. Если для вашей задачи нужен официальный документ с доказательственной силой, уточните в реестре нужный вид удостоверения (certificación).
08Обновление: октябрь 2026
Проверено 4 октября 2026 года: действующая Ley Hipotecaria, статья 31 закона о жилье и условия Registradores. Электронная выписка содержит печать реестра и код проверки по статье 222.2. Это правило действовало и до 2026 года.
Для недвижимости, пострадавшей от лесных пожаров, Registradores предлагает бесплатные выписки через отдельную форму. Если ваш объект пострадал, проверьте условия и подайте запрос на официальном сайте.
09Источники
- Ley Hipotecaria · arts. 82, 222.2, 222.5, 225
- Ley 12/2023 · art. 31
- Registradores · Nota Simple · CRU · 9,02 €
- Registradores · nota online · publicación anterior
- Registradores · guía de cargas
- Banco de España · cancelación registral
- Registradores · ayuda a afectados por incendios
- Registradores · aviso de ayuda a afectados
«RightNOW появился из простой проблемы, с которой часто сталкиваются иностранцы в Испании: даже при наличии законных оснований можно потерять месяцы из-за ошибки в форме, пропущенного срока или неправильного порядка действий. Поэтому сначала мы разбираемся в фактах, а затем определяем, что делать дальше.»
сделано нашими для своихFAQЧастые вопросы
Можно ли заказать выписку на чужую квартиру?
Да, если у вас есть законный интерес — например, вы рассматриваете покупку этой квартиры. Укажите причину в заявке: её оценит регистратор.
Можно ли купить квартиру с ипотекой?
Нужен согласованный порядок расчётов и снятия обременения. Обещание продавца не заменяет документы. Условия конкретной сделки проверьте до передачи денег.
Nota Simple и Catastro — одно и то же?
Нет. Выписка сообщает о зарегистрированных правах и ограничениях, кадастр содержит кадастровые сведения. Сверьте объект и характеристики в обоих источниках.
Если написано sin cargas, больше ничего проверять не нужно?
Нужно: состояние и использование жилья, документы продавца, задолженности и другие обстоятельства выписка может не раскрыть.
Проверка за 9,90 € включает новую выписку?
Нет. Это NAVI «Проверить документ» для уже полученной выписки. Официальный заказ у Registradores — отдельная услуга и оплата.
Можно загрузить PDF здесь?
Загрузите выписку в NAVI: нажмите «Проверить документ».
Проверено командой RightNOW · История изменений
- Обновлена формулировка, общая для нескольких страниц. Версии: RU, EN, ES
- Правовая база, сроки и суммы перепроверены по официальным источникам. Версии: RU, EN, ES
- Обновлена формулировка, общая для нескольких страниц. Версии: ES
- Страница опубликована. Версии: RU, EN, ES
Это информационный материал об испанском праве, а не юридическое заключение по вашему делу. Нормы меняются, а исход зависит от ваших фактов и документов — проверьте свою ситуацию, прежде чем действовать.
Перед покупкой проверьте не только выписку, но и документы продавца, состояние жилья и условия сделки.
Нужна защита на каждый день, а не разовая проверка?
Включено: проверка испанских документов, писем, требований и договоров до подписания, планы действий, консультация и отправка ваших претензий официальным уведомлением (burofax).