Vender en España siendo no residente: el 3 % que te retienen, la plusvalía y el modelo 210

01Cómo funciona la retención del 3 %

La ley del impuesto de no residentes convierte al comprador en tu primer recaudador: en la notaría se queda el 3 % del precio pactado y tiene un mes desde la escritura para ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, a tu nombre (artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR). Si no lo ingresa, la vivienda queda afecta al pago de ese impuesto, y el registrador lo anota al margen. Por eso ningún comprador bien asesorado deja de retener.

Tu impuesto real se calcula después, sobre la ganancia: precio de venta menos lo que te costó la vivienda, con los gastos e impuestos de la compra, las mejoras con factura y los gastos de la venta (comisión de la agencia, certificados, abogado). Sobre esa ganancia pagas el 19 %, seas de la Unión Europea, de Latinoamérica o de cualquier otro país: el tipo sobre ganancias patrimoniales es el mismo para todos los no residentes.

Hay tres finales posibles. Si el 19 % de tu ganancia supera el 3 % retenido, pagas la diferencia. Si es menor, Hacienda te debe dinero a ti. Y si vendiste por lo mismo o por menos de lo que te costó, te devuelven el 3 % entero. Ninguno de los tres ocurre solo: todos pasan por un modelo 210 que presentas tú.

02Recuperar el 3 %: el modelo 210 y un plazo que empieza antes de lo que crees

El vendedor presenta el modelo 210 (ganancia patrimonial por venta de inmueble) con las cifras reales. El plazo son tres meses contados desde que termina el mes que tenía el comprador para ingresar el 211: en la práctica, unos cuatro meses desde la fecha de la escritura. Y se presenta con independencia del resultado, también cuando sale a devolver. La Orden HAC/623/2026, en vigor desde el 24 de junio de 2026, cambió casillas del modelo y plazos de otras rentas, pero no este.

El fallo más repetido: el vendedor nunca recibe su ejemplar del modelo 211 presentado (el «ejemplar para el transmitente no residente»). Ese papel no puede existir en la mesa de la notaría: el comprador presenta y paga el 211 dentro del mes siguiente a la escritura y solo entonces te entrega tu ejemplar (Orden EHA/3316/2010, artículo 8.4). Sin prueba de que el 3 % entró en Hacienda bajo tu NIE, la devolución se atasca. En la firma, comprueba que la escritura recoge la retención y pacta por escrito cómo y cuándo te hará llegar el ejemplar el comprador o su abogado; cuando llegue, compara importe y datos con la escritura.

La devolución no es rápida. Hacienda tiene seis meses desde el fin del plazo de presentación para liquidar; a partir de ahí, si no te ha pagado, debe añadir intereses de demora a tu favor (regla del IRPF a la que remite el reglamento del IRNR). Puede pedirte las dos escrituras, las facturas de gastos y mejoras y la prueba de titularidad. Un 210 completo y bien documentado es lo único que acorta el reloj.

03Cuándo no te retienen, y cuándo te retienen aunque no lo esperes

No hay retención si acreditas con un certificado de Hacienda que tributas en España por IRPF o por el impuesto de sociedades (reglamento del IRNR, artículo 14.2.a). Es la vía de quien se ha hecho residente fiscal este año y vende: pide el certificado antes de la notaría, porque sin él el comprador retendrá igual.

Al revés, te retienen aunque la vivienda haya sido tu casa y vuelvas a comprar otra. Si vives en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo y vendes la que fue tu vivienda habitual en España para reinvertir en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta (disposición adicional séptima de la Ley del IRNR), pero el 3 % se retiene de todos modos y la exención se pide después, en el 210.

Y te retienen aunque pierdas dinero. La retención no mira la ganancia, mira el precio. Por eso el vendedor que vende con pérdida es, precisamente, el que más tiene que presentar el 210: es el único camino para que vuelvan los tres puntos.

04La plusvalía municipal: dos métodos, y quién la paga si no eres residente

Aparte del impuesto estatal, el ayuntamiento cobra el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, la «plusvalía», por lo que ha subido el valor del suelo mientras fuiste propietario. Desde que el Tribunal Constitucional anuló las reglas anteriores (sentencia 182/2021) y el Real Decreto-ley 26/2021 las rehízo, puedes elegir el método que te salga más barato:

• Método objetivo: el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años que has tenido la vivienda. Los coeficientes máximos vigentes son los del Real Decreto-ley 8/2023 (artículo 24); las subidas aprobadas en 2025 y 2026 fueron derogadas y no se aplican.
• Método real: la ganancia que corresponde al suelo según las escrituras de compra y de venta, en proporción al valor catastral del suelo sobre el total (artículo 107.5 de la Ley de Haciendas Locales). Lo pides tú; el ayuntamiento no lo aplica solo.

Si no eres residente, hay una regla más que casi nadie te cuenta: el comprador es el sustituto del contribuyente y el ayuntamiento le cobra la plusvalía a él (artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales). La ley le permite reclamártela después, así que en la práctica el comprador la calcula y la descuenta del precio en la escritura. Pacta la cifra por escrito antes de la notaría, con el método que la haga más baja, en vez de aceptar la que te pongan delante el día de la firma.

05Vendes sin ganancia: desaparecen dos impuestos, pero con pruebas

Una venta sin ganancia cambia las dos facturas. Lado estatal: tu 210 refleja pérdida y el 3 % vuelve entero. Lado municipal: no hay plusvalía si las escrituras muestran que el suelo no ha subido de valor (artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). Pero el ayuntamiento no lo presume: hay que declarar la venta igualmente y aportar los dos títulos, el de compra y el de venta. Para comparar se toman los valores de las escrituras, sin sumar gastos ni impuestos.

El plazo para declarar la plusvalía es corto: treinta días hábiles desde la escritura (artículo 110.2). Y sin presentar la declaración o la autoliquidación, el registro de la propiedad no inscribe la venta (artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria), así que el comprador también tiene prisa. La decisión «pago el método barato o declaro que no hay incremento» se toma la semana de la firma, no cuando llega la carta. Una plusvalía pagada de más se puede reclamar, pero reclamar es más lento que no pagar de más.

06Si eres el comprador: lo que te toca a ti

Esta página está escrita desde la silla del vendedor, pero las dos reglas te alcanzan a ti si compras a un no residente. Primera: retienes el 3 % del precio y lo ingresas con el modelo 211 dentro del mes siguiente a la escritura; si no lo haces, la vivienda que acabas de comprar responde de ese impuesto. Segunda: la plusvalía municipal te la cobra a ti el ayuntamiento como sustituto, aunque la ley te deje repetir contra el vendedor. Las dos cosas van en el contrato de arras y en la escritura, con el importe y quién lo retiene.

Pregunta la residencia fiscal del vendedor en la primera visita, no en la notaría. Lo que explica el resto de la compra, impuestos y gastos por comunidad autónoma, está en la guía Cuánto cuesta comprar una vivienda en España.

07La lista del vendedor, en orden

• Antes de la notaría: reúne la escritura de compra y todas las facturas de gastos, impuestos y mejoras (bajan la ganancia) y tu NIE. Si ya eres residente fiscal, pide a Hacienda el certificado que evita la retención.
• En la notaría: comprueba que la escritura recoge la retención del 3 %; pacta por escrito cómo y cuándo recibirás tu ejemplar del 211 presentado, que el comprador obtiene al ingresarlo, dentro del mes siguiente.
• La misma semana: plusvalía. Si no eres residente, acuerda con el comprador la cifra por el método más bajo o la declaración de que no hay incremento, con las dos escrituras.
• En unos cuatro meses como máximo: presenta el modelo 210 con las cifras reales y pide la devolución o paga la diferencia. Adjunta escrituras, facturas y el ejemplar del 211.
• El año siguiente: todavía te toca el 210 de la renta imputada por los días del año en que fuiste propietario.