Heredé una vivienda en España: impuestos, plazos y cómo decidir si me la quedo o la vendo

01El reloj que más importa: seis meses

Empieza por aquí, porque todo lo demás puede esperar una semana — esto no. El impuesto de sucesiones (Ley 29/1987) se liquida en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. No desde que te enteraste, no desde que se leyó el testamento: desde la fecha de la muerte (art. 67 del Reglamento del impuesto). En familias repartidas entre ciudades o países, la mitad de ese plazo suele desaparecer antes de que alguien haya localizado siquiera las escrituras.

Hay una válvula de escape, pero tiene su propio plazo. Puedes pedir una prórroga de otros seis meses — y la solicitud hay que presentarla dentro de los cinco primeros meses del plazo original, con el certificado de defunción y los datos de los herederos (art. 68 del Reglamento). Si pasa un mes sin respuesta, la prórroga se entiende concedida. No es gratis: devenga intereses de demora sobre la cuota. Compra tiempo, no dinero.

Y hay un segundo reloj en paralelo, en el ayuntamiento: la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) también se devenga con la herencia de una vivienda urbana. Su plazo es el mismo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides (art. 110.2 de la Ley de Haciendas Locales). Dos impuestos, dos administraciones, una fecha.

02Los dos impuestos al heredar — y por qué la comunidad autónoma lo cambia todo

Impuesto de sucesiones. Si vives en España, tributas por obligación personal: por todo lo que heredas, esté donde esté, y lo liquidas con la comunidad autónoma donde residía el fallecido. Si vives fuera, tributas por obligación real — solo por los bienes situados en España — y presentas el modelo 650 ante la Agencia Tributaria estatal (arts. 6 y 7 de la Ley 29/1987).

La cifra depende mucho más de la comunidad autónoma que de la ley estatal: muchas comunidades reducen de forma muy fuerte las herencias entre padres, hijos y cónyuges, y con las reglas estatales «desnudas» la misma herencia puede costar varias veces más. Si eres residente, la normativa aplicable es la de la comunidad del fallecido. Si eres no residente — o lo era el fallecido — la disposición adicional segunda de la Ley 29/1987 te permite aplicar la normativa de la comunidad donde esté la mayor parte de los bienes en España (normalmente, donde está la vivienda), vivas en la UE o fuera de ella: el texto vigente ya no limita ese derecho a residentes de la UE.

Plusvalía municipal. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la anterior transmisión, con los coeficientes máximos que fija la ley y la ordenanza de cada ayuntamiento (art. 107 de la Ley de Haciendas Locales). Si entre la adquisición anterior y la herencia el suelo no ha subido de valor, no hay sujeción (art. 104.5): se declara igualmente y se acreditan los dos títulos. Y si el incremento real es menor que el que sale de la fórmula, se tributa por el real (art. 107.5). El ayuntamiento no aplica ninguna de las dos reglas por su cuenta — las pides tú.

Un detalle que casi nadie cuenta y que vuelve en la sección de venta: el valor que declaras en la herencia es tu precio de compra cuando vendas. Declarar bajo para pagar menos sucesiones encarece la ganancia que tributará después (art. 36 de la Ley del IRPF). La cifra se decide con la venta en la cabeza, no solo con el modelo 650.

03Qué ley decide quién hereda — y por qué ayuda un testamento en España

Si el fallecido vivía en España y era español, la respuesta es la ley civil que corresponda (el Código Civil o el derecho civil propio de Cataluña, Aragón, Baleares, Galicia, Navarra o País Vasco). Si había un elemento extranjero — nacionalidad, residencia o bienes en otro país — manda el Reglamento (UE) 650/2012: por defecto se aplica la ley del país donde el fallecido tenía su residencia habitual, salvo que el testamento eligiera expresamente la ley de su nacionalidad (arts. 21 y 22).

Eso produce sorpresas reales. Un alemán jubilado en Alicante sin testamento con elección de ley hereda según el Código Civil español, con sus legítimas. Un español residente en Londres puede quedar bajo la ley inglesa. La primera pregunta a un profesional no es «cuánto pago», sino «qué ley se aplica».

Haya o no testamento, el Registro General de Actos de Última Voluntad lo dirá: el certificado de últimas voluntades indica si existe testamento y ante qué notario se otorgó el último. Se puede pedir unos quince días hábiles después del fallecimiento y es el primer documento oficial de la cadena. Sin testamento, un notario declara quiénes son los herederos según la ley (declaración de herederos abintestato).

04Los papeles, en el orden en que de verdad van

Una herencia es secuencial: cada documento abre el siguiente, y hacerlos fuera de orden es como las familias pierden meses. Esta es la cadena en su orden real:

• 1. Certificado de defunción. Si el fallecimiento fue fuera de España, apostillado y con traducción jurada.
• 2. Certificado de últimas voluntades. Confirma si hay testamento y cuál es el último. Se pide con el certificado de defunción.
• 3. Copia autorizada del testamento — o declaración de herederos. Del notario que lo custodia; sin testamento, acta notarial de declaración de herederos.
• 4. NIF o NIE de cada heredero. Uno por persona, también los menores: todos aparecen en la escritura y en el impuesto. Para herederos que viven fuera, es el cuello de botella más frecuente — empieza la primera semana.
• 5. Certificado bancario de saldos y posiciones. A fecha de fallecimiento, de cada banco del fallecido: lo necesita el notario para la escritura y el modelo 650 para valorar, y el banco no libera el dinero hasta que la cadena está completa.
• 6. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Los herederos aceptan y se reparten los bienes ante notario. Es el documento al que todo lo posterior se refiere — y en el que se fija el valor de la vivienda del que hablamos arriba.
• 7. Impuestos. Sucesiones (modelo 650 ante la AEAT si eres no residente; ante la comunidad autónoma si eres residente) y plusvalía municipal en el ayuntamiento — los dos contra el reloj de seis meses.
• 8. Registro de la Propiedad. Con la escritura y la prueba de haber liquidado los impuestos, la vivienda se inscribe a nombre de los herederos. Solo ahora puedes vender, hipotecar o alquilar formalmente.

Fíjate en lo que implica el orden: el plazo del paso 7 es fijo, pero los pasos 1 a 6 tienen que ocurrir antes. Por eso existe la prórroga de los cinco meses — y por eso los NIE y las legalizaciones se piden en la semana uno, no en el mes cinco. Nada de esto exige viajar: toda la cadena, incluida la firma ante notario, se puede hacer por poder notarial otorgado a alguien en España.

Aceptar no es obligatorio. Si la herencia trae más deudas que valor — una hipoteca mayor que la casa, deudas con Hacienda, préstamos — puedes renunciar, o aceptar a beneficio de inventario, que limita tu responsabilidad a lo que la propia herencia contiene. Es una decisión con números delante y antes de firmar nada: usar la vivienda ya puede contar como aceptación.

05Varios herederos — y uno no quiere vender

Es la situación más habitual y la que más herencias bloquea: tres hermanos, un piso, uno quiere venderlo, otro alquilarlo, el tercero no contesta. La ley no deja la casa congelada para siempre. Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: cualquier heredero puede pedir la partición en cualquier momento (arts. 1051 y 1052 del Código Civil), y lo mismo vale para la copropiedad que queda después (art. 400).

Cuando la cosa no se puede dividir — un piso no se parte en tres —, se adjudica a uno de los herederos a cambio de compensar en dinero a los demás. Pero basta con que uno solo lo pida para que se venda en pública subasta, con admisión de postores externos (art. 1062). Y si los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarla a uno, se vende y se reparte el precio (art. 404).

En la práctica, estos artículos hacen inevitable el acuerdo: o uno compra la parte de los otros a un precio razonable, o venden todos juntos — porque la alternativa, la subasta judicial, es más lenta y suele dar menos dinero a todos. Saber esto es lo que convierte el «no quiero» de un hermano en una negociación con fecha. En los territorios con derecho civil propio las reglas de la partición pueden variar; comprueba cuál se aplica antes de negociar.

06Quedártela, alquilarla o venderla: los costes de cada camino

Una vez inscrita, dejas de ser heredero y pasas a ser propietario — con los costes fijos de serlo. Antes de decidir, ponlos en una columna:

• Quedártela vacía. IBI y tasas municipales cada año, cuotas de la comunidad de propietarios y las derramas que vote la junta, seguro, mantenimiento. Y en el IRPF, una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada genera una renta imputada por la que tributas aunque no ingreses nada; si vives fuera, lo mismo a través del modelo 210.
• Alquilarla. Ingresos, sí — y obligaciones de arrendador: contrato con las reglas de la LAU, fianza depositada, actualización de renta limitada, y en las zonas declaradas tensionadas, límites adicionales. Si la vivienda está en una de ellas, mira antes qué puedes cobrar.
• Venderla. Dos impuestos más — la ganancia en el IRPF o el IRNR y la plusvalía municipal por segunda vez — y algunos papeles que no tendrás todavía: certificado de eficiencia energética, certificado de deudas de la comunidad, en algunas comunidades la cédula de habitabilidad. La siguiente sección pone números a esta opción.

La decisión correcta no es la misma para el hermano que vive en el pueblo y para la hermana que vive en Berlín: las cargas son iguales, pero el uso que cada uno le puede dar, no. Por eso conviene decidir con los números de cada opción delante, y no con el «ya veremos» que acaba en años de IBI pagado por una casa cerrada.

07Si vendes la vivienda heredada: los cuatro números que deciden la factura

Muchos herederos heredan una casa en la que nunca vivirán, y la pregunta real no es «cómo heredo» sino «cómo vendo y cuánto me cuesta». La respuesta está en cuatro sitios: la ganancia en tu impuesto sobre la renta, la retención del 3 % si vives fuera, la plusvalía municipal — por segunda vez — y los papeles que exige la venta. Cada uno tiene una regla con la que se puede planificar.

1. La ganancia se cuenta desde el valor de la herencia, no desde cero. Tu valor de adquisición es el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, con el tope del valor de mercado, más lo que pagaste por adquirirla: el propio impuesto de sucesiones, la plusvalía, notario y registro (arts. 35 y 36 de la Ley del IRPF). El valor de transmisión es el precio menos tus gastos de venta. La diferencia es la ganancia. Si eres residente, tributa en la base del ahorro, con una escala del 19 % al 30 % según el importe (arts. 66 y 76). Si no eres residente, tributa al 19 % fijo, vivas en la UE o fuera (art. 25.1.f de la Ley del IRNR, que remite a las mismas reglas de cálculo). Por eso el valor de la herencia importa dos veces.

2. Si no eres residente: el 3 % y la ventana de cuatro meses para recuperarlo. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio en la notaría e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes (art. 25.2 de la Ley del IRNR y art. 14 de su Reglamento). No es un impuesto: es un pago a cuenta. Tú presentas después el modelo 210 declarando la ganancia real, en los tres meses siguientes a ese mes — unos cuatro meses desde la venta — y Hacienda te devuelve el exceso, o pagas la diferencia. Si vendiste por igual o menos de tu valor de adquisición, vuelve todo el 3 %. El comprador te entrega el ejemplar «para el transmitente no residente» del 211 después de presentarlo — dentro de ese mes —, no en la notaría: acuerda allí cómo y cuándo lo recibirás, porque sin él la devolución se atasca.

3. La plusvalía municipal, por segunda vez — y quién la paga. Se devenga con cada transmisión, por herencia y por venta igual (art. 109 de la Ley de Haciendas Locales). La pagaste al heredar y la pagas al vender — pero el periodo se cuenta desde el devengo anterior, la fecha del fallecimiento, así que vender en pocos años aplica los coeficientes más bajos de la escala (art. 107.4). Si el suelo no ha subido entre el valor de la escritura de herencia y el precio de venta, la venta no está sujeta (art. 104.5), y si el incremento real es menor que el de la fórmula, se tributa por el real (art. 107.5). Un matiz para quien vive fuera: cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador es el sustituto del contribuyente (art. 106.2) — presenta y paga él, y en la práctica lo descuenta del precio o te lo pide en la notaría. El dinero sale de tu lado igual: calcula la cifra antes de aceptar una oferta y acuerda en la notaría quién presenta y con qué valores.

4. Los papeles que la venta exige y la herencia no te dio. El certificado de eficiencia energética registrado y su etiqueta se anexan al contrato de compraventa, y la clase energética debe figurar en cualquier anuncio (art. 17 del Real Decreto 390/2021). El certificado de deudas con la comunidad de propietarios lo emite el secretario en siete días naturales y sin él el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador te exonere expresamente (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). En Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana, añade la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación según su normativa. Y la nota simple actualizada a tu nombre — que solo existe desde el paso 8 de la cadena.

El orden que te protege: liquida sucesiones y plusvalía e inscribe primero (sin eso no hay venta); fija el valor declarado sabiendo que es también tu precio de compra; guarda todas las facturas de la herencia; pide el certificado energético y el de la comunidad antes de anunciar; acuerda en la notaría el 3 % y la plusvalía; y presenta el 210 dentro de su ventana. Hecho así, la segunda factura fiscal es un número conocido, no una sorpresa.