Verkopen als niet-resident: je 3% terugkrijgen — en geen plusvalía te veel betalen

01Hoe de 3%-inhouding werkt

De Spaanse wet (art. 25.2 van de niet-residentenbelasting) maakt de koper jouw eerste belastinginner: bij de notaris wordt 3% van de prijs ingehouden, en de koper moet dat bedrag binnen één maand via formulier (modelo) 211 aan AEAT afdragen. Het is geen extra belasting — het is een voorschot op jouw vermogenswinstbelasting.

Je werkelijke belasting wordt daarna berekend over de echte winst: verkoopprijs minus aankoopprijs, gecorrigeerd voor gedocumenteerde kosten van beide (notaris, register, betaalde belastingen, makelaar, en verbouwingen met factuur). Niet-residenten betalen 19% over de winst.

Drie uitkomsten. Is 19% van je winst méér dan de ingehouden 3%, dan betaal je bij. Is het minder — dan is de staat jou geld schuldig. En verkocht je op of onder je totale kosten, dan is de volledige 3% terugvorderbaar. Niets daarvan gebeurt automatisch.

02De teruggave claimen: modelo 210, hard venster

De verkoper dient modelo 210 (vermogenswinst) in met de echte cijfers. Het venster: drie maanden, gerekend vanaf het einde van de éénmaandstermijn van de koper — in de praktijk zo’n vier maanden na de verkoopdatum. Mis je het, dan wordt de teruggave een langer gevecht.

De meest voorkomende praktijkfout: de verkoper krijgt nooit zijn exemplaar van de door de koper ingediende modelo 211 (het «ejemplar para el transmitente no residente»). Aan de notaristafel kan het nog niet bestaan: de koper dient de 211 in en betaalt binnen één maand na de akte, en geeft jou pas daarna je exemplaar (Orden EHA/3316/2010, art. 8.4). Zonder bewijs dat de 3% onder jouw NIE bij AEAT is aangekomen, loopt de teruggave vast. Zorg bij de ondertekening dat de akte de 3%-inhouding vermeldt en spreek schriftelijk af hoe en wanneer de koper (of diens jurist) je het exemplaar na indiening stuurt — controleer dan bedrag en gegevens tegen de akte.

Teruggaven zijn niet snel: AEAT controleert en vraagt soms beide akten, kostenfacturen en eigendomsbewijs op. Duurt het langer dan zes maanden na indiening, dan komt er wettelijke rente bij — in jouw voordeel. Een compleet, goed gedocumenteerd 210-dossier houdt de klok kort.

03Plusvalía municipal: de belasting met twee rekenmethoden

Los van de staatsbelasting heft de gemeente IIVTNU — de “plusvalía” — over de waardestijging van de grond tijdens jouw bezit. Sinds het Constitutioneel Hof de oude regels vernietigde (STC 182/2021) en RDL 26/2021 ze herbouwde, mag je kiezen tussen twee berekeningen en de goedkoopste nemen:

• Objectieve methode: de kadastrale grondwaarde maal een coëfficiënt voor je bezitsjaren.
• Reële methode: de werkelijke aan de grond toe te rekenen winst, uit de aan- en verkoopakte.

04Verkocht met verlies? Dan verdwijnen twee belastingen — mét bewijs

Een verkoop zonder winst verandert beide rekeningen. Staatskant: je 210 toont verlies, dus de volledige 3% komt terug. Gemeentekant: sinds de constitutionele uitspraken is geen plusvalía verschuldigd als de overdracht geen grondwaardestijging laat zien — maar de gemeente neemt dat niet aan. Jij bewijst het met beide akten en, bij discussie, met taxaties.

De aangiftetermijnen voor de plusvalía zijn kort (doorgaans rond dertig werkdagen na de akte, per gemeentelijke verordening) — de keuze “betalen of niet-onderworpenheid aangeven” maak je dus direct na de verkoop, niet wanneer de brief komt. Onterecht betaalde plusvalía is terugvorderbaar, maar terugvorderen is trager dan niet te veel betalen.

05De geldchecklist van de verkoper

• Vóór de notaris: verzamel aankoopakte en alle kostenfacturen (ze verlagen de belastbare winst), plus je NIE.
• Bij de notaris: controleer dat de 3%-inhouding in de akte staat; spreek af hoe en wanneer je je exemplaar van de ingediende 211 ontvangt — de koper dient die in binnen één maand na de akte.
• Binnen ±30 werkdagen: plusvalía — betaal de goedkoopste methode of dien de niet-onderworpenheidsverklaring met bewijs in.
• Binnen het 210-venster (±4 maanden): dien de winstaangifte in; claim de teruggave met akten en facturen.
• De modelo 210 voor het fictieve rendement geldt nog voor je bezitsdagen van dat jaar.