Продажа нерезидентом: вернуть свои 3% — и не переплатить plusvalía

Когда нерезидент продаёт жильё в Испании, покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую — от вашего имени. Увидите ли вы эти деньги снова, зависит от бумаг с жёсткими сроками. Большинство возвратов просто никогда не запрашивают.

ст. 25.2 TRLIRNR
modelo 211 · 210
IIVTNU (plusvalía)
RDL 26/2021

3%цены удерживает покупатель

1 + 3 мес211 покупателя → ваше окно 210

€0plusvalía при отсутствии прироста земли

01Как работает удержание 3%

Испанский закон (ст. 25.2 закона о налоге нерезидентов) делает покупателя вашим первым сборщиком налогов: у нотариуса удерживаются 3% от цены, и покупатель обязан в течение месяца перечислить их в AEAT по форме (modelo) 211. Это не дополнительный налог — это аванс по вашему налогу на прирост капитала.

Ваш реальный налог считается от фактической прибыли: цена продажи минус цена покупки, с корректировкой на задокументированные расходы обеих сделок (нотариус, реестр, уплаченные налоги, агентство, улучшения с счетами-фактурами). Нерезиденты платят 19% с прироста.

Дальше три исхода. Если 19% вашей прибыли больше удержанных 3% — доплачиваете разницу. Если меньше — государство должно вам. А если продали по цене не выше совокупных затрат — возврату подлежат все 3%. Ничего из этого не происходит автоматически.

02Как вернуть: modelo 210 и жёсткое окно

Продавец подаёт modelo 210 (тип «прирост капитала») с реальными цифрами. Окно подачи — три месяца, отсчитываемые от конца месячного срока покупателя по 211: на практике около четырёх месяцев с даты сделки. Пропустите — и возврат превращается в затяжную борьбу.

Самый частый практический провал: продавец так и не получил от покупателя проштампованную копию modelo 211. Без доказательства, что 3% дошли до AEAT под вашим NIE, возврат буксует. Просите копию прямо за нотариальным столом — это стандартная просьба — и сверьте сумму и ваши данные с эскритурой.

Возвраты небыстрые: AEAT проверяет, иногда запрашивает обе эскритуры, счета по расходам и подтверждение владения. Если с подачи прошло больше шести месяцев — закон добавляет проценты в вашу пользу. Полный, хорошо задокументированный пакет 210 — то, что держит часы короткими.

Продаёте или только что продали? Пусть возврат оформят правильно.

Опишите вашу сделку. Вы получите точные цифры и подачи для вашего случая — возврат 3% через modelo 210, дешёвый метод plusvalía, сроки и список доказательств — с проверкой эксперта.

€59денежный план продавца
Вернуть мои 3%

03Plusvalía municipal: налог с двумя методами расчёта

Отдельно от государственного налога муниципалитет берёт IIVTNU — «plusvalía» — с прироста стоимости земли за время владения. После того как Конституционный суд отменил старые правила (STC 182/2021), а RDL 26/2021 их перестроил, вы вправе выбрать из двух расчётов более дешёвый:

Объективный метод: кадастровая стоимость земли, умноженная на коэффициент за годы владения.
Реальный метод: фактическая прибыль, относимая к земле, — из эскритур покупки и продажи.

04Продали в убыток? Тогда исчезают оба налога — но с доказательствами

Продажа без прибыли меняет оба счёта. Государственная часть: ваша 210 показывает убыток — возвращаются все 3%. Муниципальная: после конституционных решений plusvalía не взимается, если передача не показывает прироста стоимости земли, — но мэрия сама этого не предположит. Доказываете вы: обеими эскритурами, а при споре о суммах — оценками.

Сроки декларирования plusvalía короткие (обычно порядка тридцати рабочих дней с даты сделки, по муниципальному постановлению) — так что решение «платить или заявлять необлагаемость» принимается сразу после продажи, а не когда придёт письмо. Ошибочно уплаченную plusvalía можно вернуть, но возврат медленнее, чем не переплатить.

05Денежный чеклист продавца

До нотариуса: соберите эскритуру покупки и все счета по расходам (они уменьшают налогооблагаемую прибыль), плюс NIE.
У нотариуса: проверьте, что удержание 3% отражено в акте; договоритесь, как получите проштампованную копию 211.
В течение ~30 рабочих дней: plusvalía — оплатить по дешёвому методу или подать заявление о необлагаемости с доказательствами.
В окно 210 (~4 месяца): подать декларацию о приросте; запросить возврат, приложив эскритуры и счета.
Modelo 210 по вменённому доходу за год продажи всё равно подаётся — за дни вашего владения.

Заметка основателя

«RightNOW появился из очень простой боли иностранца: в Испании можно быть правым — и потерять месяцы из-за одной формы, срока или неверного следующего шага. Поэтому здесь мы сначала приводим факты в порядок, а потом выбираем действие.»

сделано нашими для своих

FAQЧастые вопросы

3% — это окончательный налог, который я теряю?

Нет — это аванс. Реальный налог — 19% с фактической прибыли; разница в любую сторону закрывается через вашу modelo 210. Продавцы, которые не подают, просто дарят разницу государству.

Покупатель не отдал копию 211. Что делать?

Запросите формально (работает burofax покупателю); AEAT может сопоставить платёж по вашему NIE и данным эскритуры. Это лечится — просто дольше. На будущее: делайте копию условием прямо у нотариуса.

Сколько реально идёт возврат?

Несколько месяцев — норма; после шести месяцев с подачи закон начисляет проценты в вашу пользу. Главный ускоритель — полный пакет: обе эскритуры, счета расходов, копия 211.

Ремонт уменьшает прибыль?

Задокументированные улучшения (работы со счетами и, где нужно, разрешениями) увеличивают стоимость приобретения и режут налогооблагаемую прибыль. Обычное содержание и косметика — как правило, нет. Храните счета.

Рискует ли покупатель, если не подаст 211?

Да — сам объект остаётся обременён этим налогом, поэтому покупатели (и их юристы) всегда удерживают. Это же — ваш рычаг, чтобы получить проштампованную копию.

Нужна защита на каждый день, а не разовая проверка?

Включено: проверка испанских документов, писем, требований и договоров до подписания, планы действий, консультация и отправка ваших претензий официальным уведомлением (burofax).

29,90 € / месяц НДС (IVA) включён. Открыть План защиты