Spaans vastgoed erven als niet-resident: belastingen, termijnen en stappen

01De klok die het meest telt: zes maanden

Begin hier, want al het andere kan een week wachten — dit niet. Als niet-resident erfgenaam betaal je Spaanse erfbelasting (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Ley 29/1987) over de in Spanje gelegen bezittingen — de woning, een Spaanse bankrekening, een auto. Juristen noemen dit beperkte aansprakelijkheid (obligación real): Spanje belast alleen de Spaanse bezittingen, niet de wereldwijde nalatenschap. Omdat je niet-resident bent, wordt de aangifte gedaan bij de nationale belastingdienst (AEAT) met het formulier modelo 650 — niet bij een regionaal kantoor.

De deadline is zes maanden vanaf de datum van overlijden. Niet vanaf de dag dat je het hoorde, niet vanaf de dag dat het testament werd voorgelezen — vanaf het overlijden zelf. Voor families verspreid over landen verdwijnt vaak de helft van dat venster voordat iemand de Spaanse aktes ook maar heeft gevonden.

Er is een overdrukventiel, maar dat heeft een eigen deadline. Je kunt AEAT om een verlenging van nog eens zes maanden vragen — en het verzoek moet binnen de eerste vijf maanden van de oorspronkelijke termijn worden ingediend, met de overlijdensakte en de gegevens van de erfgenamen. Mis je die vijfmaandengrens, dan sluit de verlengingsroute. Eén eerlijke kanttekening: de verlenging is niet gratis — er loopt vertragingsrente op over de uiteindelijk verschuldigde belasting. Ze koopt tijd, geen geld.

En er loopt een tweede klok parallel bij het gemeentehuis: de gemeentelijke meerwaardeheffing op de grond (plusvalía municipal) wordt ook geactiveerd door een erfenis van stedelijk vastgoed. Het aangiftevenster is dezelfde zes maanden, op verzoek te verlengen tot een jaar. Twee belastingen, twee administraties, één datum van overlijden.

02De regel die de rekening verandert: regionale regels voor niet-residenten

De Spaanse erfbelasting heeft één rijksregelboek en zeventien regionale — en het verschil ertussen is geen versiering. Veel regio’s (comunidades autónomas) verlagen de erfbelasting tussen naaste familieleden fors: echtgenoten, kinderen, ouders. Onder de kale rijksregels kan dezelfde erfenis dramatisch meer kosten.

Jarenlang waren niet-residenten uitgesloten van die regionale verminderingen — tot het Hof van Justitie van de EU nee zei. In zaak C-127/12 (arrest van 3 september 2014) oordeelde het Hof dat niet-residenten slechter behandelen in strijd was met het vrije verkeer van kapitaal. Spanje herschreef de wet: de tweede aanvullende bepaling (disposición adicional 2ª) van de Ley 29/1987 geeft niet-residente belastingplichtigen nu het recht om de regels van de betrokken regio toe te passen in plaats van het rijksstandaardregime.

Welke regio is “betrokken”? Was de overledene niet-resident, dan is het de regio waar de Spaanse bezittingen met de hoogste waarde liggen — meestal simpelweg waar de woning staat. Woonde de overledene in Spanje, dan is het de regio waar hij woonde. Je dient het modelo 650 nog steeds in bij de rijks-AEAT, maar je berekent de belasting met de regels van die regio als je daarvoor kiest.

Twee praktische noten. Ten eerste draagt de huidige tekst van de bepaling geen EU-woonplaatsbeperking — erfgenamen buiten de EU kunnen er ook op steunen. Ten tweede veranderen regionale verminderingen en verbindt elke regio er eigen voorwaarden aan, dus begroot nooit vanaf een blogcijfer: controleer de huidige regels van de betrokken regio voordat je indient. Voor een erfgenaam uit de naaste familie is deze ene keuze vaak het verschil tussen een symbolische en een pijnlijke rekening.

03Welk recht beslist wie erft — en waarom een Spaans testament helpt

Belasting is maar de helft van de vraag. De andere helft is welk landsrecht bepaalt wie wat erft — en hier komt het antwoord voor het grootste deel van Europa uit EU-Verordening 650/2012. De standaardregel: de erfopvolging wordt beheerst door het recht van het land waar de overledene zijn gewone verblijfplaats had, tenzij het testament uitdrukkelijk het recht van zijn nationaliteit koos. Spanje past deze verordening toe op elke nalatenschap die het behandelt, ongeacht de nationaliteit van de overledene.

Die standaard levert echte verrassingen op. Een Britse eigenaar die naar Valencia met pensioen ging, kan merken dat Spaanse regels van dwingend erfrecht bepalen wie het appartement krijgt — tenzij het testament zei “ik kies het recht van mijn nationaliteit”. Omgekeerd gaat een Duitse inwoner van Berlijn met een vakantieflat in Málaga onder Duits recht over. Lees je dit als erfgenaam, dan is de eerste juridische vraag aan een professional precies deze: welk recht geldt, en maakte het testament een keuze?

In de praktijk is het ene dat een grensoverschrijdende nalatenschap het meest vereenvoudigt een apart Spaans testament (testamento) dat alleen de Spaanse bezittingen dekt. Het is niet wettelijk vereist — een buitenlands testament is geldig — maar een Spaans notarieel testament wordt centraal geregistreerd, geschreven in het formaat dat Spaanse notarissen en registers dagelijks verwerken, en bespaart de familie maanden van het vertalen, apostilleren en valideren van buitenlandse nalatenschapsstukken.

Of zo’n testament nu bestaat of niet, Spanje vertelt het je. Elk notarieel testament wordt gelogd in het centrale testamentenregister, en het testamentenregisterattest (certificado de últimas voluntades) vermeldt welk het laatste testament was en bij welke notaris het werd getekend. In de praktijk kan het vanaf ongeveer vijftien werkdagen na het overlijden worden aangevraagd — het is het eerste officiële document waar de papieren keten hieronder van afhangt.

04De papieren keten, op volgorde

Een Spaanse erfenis is sequentieel: elk document ontgrendelt het volgende, en ze in de verkeerde volgorde doen is hoe families maanden verliezen. Dit is de keten, in de volgorde waarin ze echt loopt:

• 1. Overlijdensakte. Vond het overlijden buiten Spanje plaats, dan heeft de akte een apostille en een beëdigde vertaling naar het Spaans nodig voordat Spaanse autoriteiten haar aanvaarden.
• 2. Testamentenregisterattest (certificado de últimas voluntades). Bevestigt of er een Spaans testament bestaat en identificeert het laatste. Aangevraagd samen met de overlijdensakte.
• 3. Het testament — of een erfgenamenverklaring. Een gewaarmerkt afschrift van het testament van de notaris die het houdt; is er geen testament, dan stelt een notariële erfgenamenverklaring (declaración de herederos) vast wie van rechtswege erft.
• 4. NIE voor elke erfgenaam. Elke erfgenaam heeft een Spaans vreemdelingennummer (NIE) nodig — niet één per gezin, één per persoon — omdat elke erfgenaam in de akte en de belastingaangifte verschijnt. Begin hier vroeg mee; het is een frequent knelpunt. Zie onze gids over het aanvragen van de NIE.
• 5. Aanvaardingsakte (escritura de aceptación y adjudicación de herencia). De erfgenamen aanvaarden de erfenis formeel en verdelen de bezittingen bij een Spaanse notaris. Deze akte is het document waar alles stroomafwaarts naar verwijst.
• 6. Belastingaangiften. Het modelo 650 voor de erfbelasting bij AEAT, en de aangifte plusvalía municipal bij het gemeentehuis — beide tegen de klok van zes maanden uit sectie één.
• 7. Inschrijving in het eigendomsregister. Met de akte en het bewijs van de belastingaangiften wordt het vastgoed op naam van de erfgenamen ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Pas nu kun je verkopen, hypotheken of formeel verhuren.

Merk op wat de volgorde impliceert: de belastingdeadline in stap 6 ligt vast, maar de stappen 1–5 moeten allemaal eerst gebeuren. Daarom bestaat het verlengingsverzoek van vijf maanden — en daarom moeten de NIE-aanvragen en de documentlegalisatie in week één beginnen, niet in maand vijf.

05Het vanuit het buitenland doen: je hoeft niet naar Spanje te vliegen

De meest voorkomende angst — “moet ik voor elke handtekening naar Spanje reizen?” — heeft een helder antwoord: nee. De hele keten, van het aanvragen van attesten tot het tekenen van de aanvaardingsakte bij de notaris tot het indienen van beide belastingen en het inschrijven van het vastgoed, kan worden afgehandeld via een volmacht (poder notarial) verleend aan iemand in Spanje. De volmacht kan bij een Spaans consulaat of bij een plaatselijke notaris met een apostille worden getekend. Onze aparte gids behandelt hoe je hem veilig opstelt — een volmacht beperkt tot de specifieke erfenisstappen, geen blanco cheque.

Nog één optie hoort in deze sectie, zorgvuldig geformuleerd: een erfenis aanvaarden is een keuze, geen verplichting. Draagt de nalatenschap schulden — een uitstaande hypotheek groter dan de waarde van de woning, belastingachterstanden, persoonlijke leningen — dan laat het Spaanse recht een erfgenaam de erfenis verwerpen, en er zijn ook beschermende vormen van aanvaarding die de blootstelling beperken tot de bezittingen van de nalatenschap zelf. Welke route past, en wat ze betekent voor de andere erfgenamen, hangt af van de exacte cijfers en documenten: behandel verwerping als een optie om met professioneel advies te evalueren voordat je iets tekent, niet als een stap om te overhaasten. Wat je nooit moet doen is informeel de woning “overnemen” — haar gebruiken, verhuren, haar inboedel verkopen — terwijl je nog beslist, want gedrag kan neerkomen op aanvaarding.

06Nadat je hebt geërfd: de eigenaarsverplichtingen beginnen

De dag dat het vastgoed op jouw naam wordt ingeschreven, houd je op erfgenaam te zijn en word je niet-resident eigenaar — met de doorlopende verplichtingen die bij de titel horen:

• IBI — de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, gefactureerd door het gemeentehuis. Stel een automatische incasso in vanaf een Spaanse rekening, zodat een gemiste papieren rekening in het buitenland nooit een boete wordt.
• Modelo 210 — de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting voor niet-residenten, verschuldigd zelfs als de woning leegstaat (Spanje belast er een verondersteld “toegerekend inkomen” op). Onze gids over modelo 210 behandelt tarieven en termijnen.
• Gemeenschapsbijdragen (comunidad de propietarios) — ligt het vastgoed in een gebouw of urbanisatie, dan zijn de maandelijkse bijdragen en de eigenaarsvergaderingen nu van jou; de onbetaalde bijdragen van de nalatenschap volgen doorgaans het vastgoed, dus controleer het saldo tijdens het papierwerk, niet erna.

En verkoop je uiteindelijk als niet-resident, dan wacht nog één mechanisme: de koper moet 3% van de prijs inhouden op rekening van jouw vermogenswinstbelasting, en het terugvorderen is een aangifte op zich. Lees de gids over de 3%-inhouding voordat je het vastgoed te koop zet — hetzelfde artikel behandelt de plusvalía bij een latere verkoop, ook wanneer de heffing kan worden aangevochten na de arresten van het grondwettelijk hof over confiscatoire gevallen.

07De geërfde woning verkopen als niet-resident: de vier getallen die de rekening bepalen

Veel erfgenamen erven een huis waarin ze nooit zullen wonen, en de echte vraag is niet “hoe erf ik” maar “hoe verkoop ik, en wat kost het me”. Voor een verkoper die niet in Spanje woont, zit het antwoord op vier plekken: je belasting op de vermogenswinst, de inhouding van 3% door de koper, de plusvalía municipal — voor de tweede keer — en, als er meerdere erfgenamen zijn, het recht van de mede-eigenaars om een verkoop af te dwingen. Voor elk daarvan geldt een regel waarmee je kunt plannen.

1. De winst wordt gerekend vanaf de erfwaarde, niet vanaf nul. Spanje belast de vermogenswinst van een niet-resident volgens dezelfde regels als die van residenten (art. 24.4 van de wet op de inkomstenbelasting voor niet-residenten, TRLIRNR). Bij een geërfde woning is je aanschafwaarde de waarde die voor de erfbelasting is aangegeven, begrensd tot de marktwaarde, plus de kosten die je voor de verkrijging hebt betaald — de erfbelasting zelf, de plusvalía, notaris- en registerkosten (arts. 35–36 van de wet op de inkomstenbelasting, LIRPF). De verkoopwaarde is de prijs min je verkoopkosten. De winst is het verschil en wordt voor niet-residenten belast tegen 19%, ongeacht hun woonland (art. 25.1.f TRLIRNR). Daarom telt de waardering bij de erfenis twee keer: een laag aangegeven waarde om erfbelasting te besparen wordt bij verkoop een hogere belastbare winst. Bepaal het bedrag met de verkoop in gedachten.

2. De inhouding van 3%, en het venster van vier maanden om die terug te krijgen. Omdat je niet-resident bent, moet de koper bij de notaris 3% van de prijs inhouden en die binnen een maand na de akte met modelo 211 aan de AEAT afdragen (art. 25.2 TRLIRNR, art. 14 van het uitvoeringsreglement). Het is een voorschot, geen belasting. Daarna dien je modelo 210 in met de werkelijke winst, binnen drie maanden gerekend vanaf het einde van die maand — ongeveer vier maanden na de verkoop — en de AEAT betaalt het teveel terug, of je betaalt het verschil bij. Heb je verkocht voor je aanschafwaarde of minder, dan komt de volledige 3% terug. De gids over de inhouding hieronder loopt de aangifte met je door; de stap die erfgenamen het vaakst missen, is aan de notaristafel om de afgestempelde kopie van het modelo 211 van de koper vragen.

3. Plusvalía — voor de tweede keer, met een wending voor niet-residenten. De gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond wordt bij elke overdracht verschuldigd, bij overlijden en bij verkoop (art. 109 van de wet op de lokale financiën, TRLHL). Je betaalde haar toen je erfde; de verkoop maakt haar opnieuw verschuldigd — maar als de verkoper een natuurlijke persoon is die niet in Spanje woont, maakt de wet de koper tot plaatsvervangend belastingplichtige (sustituto del contribuyente, art. 106.2 TRLHL): de koper doet aangifte en betaalt, en trekt het bedrag in de praktijk af van de prijs of vraagt je het bij de notaris te voldoen. Het geld komt nog steeds van jouw kant, dus je hebt het bedrag nodig voordat je een bod aanneemt. Twee regels werken in je voordeel. De belastbare periode loopt vanaf het vorige belastbare feit — de datum van overlijden —, dus een verkoop binnen enkele jaren gebruikt de laagste coëfficiënten van de schaal (art. 107.4). En als de grond tussen de erfakte en de verkoopprijs niet in waarde is gestegen, is de overdracht simpelweg niet aan de belasting onderworpen (art. 104.5); is de werkelijke stijging kleiner dan de uitkomst van de formule, dan is de werkelijke stijging de grondslag (art. 107.5). Het gemeentehuis past geen van beide regels uit zichzelf toe: de aangifte moet erom vragen, met beide aktes erbij — spreek bij de notaris af wie aangifte doet en met welke bedragen.

4. Meerdere erfgenamen, en één wil niet verkopen. Een mede-erfgenaam die weigert te tekenen, bevriest de woning niet voor altijd. Volgens de Código Civil is geen mede-eigenaar verplicht in de gemeenschap te blijven, en ieder van hen kan op elk moment de verdeling van de gemeenschappelijke zaak eisen (art. 400). Als een woning niet te splitsen is, wordt ze toegewezen aan één erfgenaam die de anderen in geld compenseert — of, als ook maar één erfgenaam daarom vraagt, openbaar geveild met toelating van externe bieders (art. 1062); een in wezen ondeelbare zaak waarover de mede-eigenaars het niet eens worden, wordt verkocht en de prijs verdeeld (art. 404). De praktische weg is de overeenkomst die deze artikelen onvermijdelijk maken: één erfgenaam koopt de anderen uit, of iedereen verkoopt samen. Let op: Spanje kent regionaal burgerlijk recht (Catalonië, Aragón, de Balearen, Galicië, Navarra, Baskenland) dat de verdeling kan bepalen; controleer welk recht geldt voordat je onderhandelt.

De volgorde die je beschermt: eerst de erfbelasting en de plusvalía voldoen en de woning inschrijven (eerder kan een verkoop niet doorgaan — zie de FAQ); de aangegeven waarde vastleggen in het besef dat die ook je toekomstige aanschafwaarde is; elke factuur van de erfenis bewaren; de papieren voor de inhouding van 3% en de aangifte van de plusvalía bij de notaris afspreken; en modelo 210 binnen het venster indienen. In die volgorde gedaan is de tweede belastingaanslag een bekend bedrag, geen verrassing.