Subida del alquiler en España: el límite (IPC/IRAV) y tus derechos

Cómo funciona la subida

Durante el contrato, la renta solo se actualiza si el contrato lo permite expresamente (art. 18 LAU) — regla para contratos firmados desde el 1 de abril de 2015; los anteriores siguen la redacción previa, en la que la actualización por IPC se aplicaba aunque no hubiera cláusula expresa. El otro supuesto es la elevación por obras de mejora (art. 19 LAU): pasados cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo pacto en contrario, el arrendador puede elevar la renta anual como máximo un 20 % según la fórmula legal, notificándotelo por escrito con el cálculo y copias de los documentos del coste de las obras; de acuerdo contigo, las mejoras y la subida caben en cualquier momento. Esos plazos y la regla del acuerdo rigen para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019; los firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 siguen la redacción previa: tres años y sin esa regla; los anteriores al 6 de junio de 2013, cinco años y tampoco esa regla; los firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 ya siguen las reglas actuales. Las obras deben ir más allá de la conservación ordinaria que el arrendador ya debe hacer.

Revisar la subida

La actualización es como mucho una vez al año, en el aniversario del contrato, por el índice del contrato o, en contratos firmados desde el 1 de abril de 2015, por el IGC si la cláusula no nombra ninguno (art. 18.1 LAU); en los anteriores el índice por defecto es el IPC.

El límite depende de la fecha del contrato: IRAV desde 2025 para contratos posteriores a la Ley de Vivienda; en contratos anteriores, IPC/IGC según contrato y LAU.

2026: el RDL 8/2026 fijó un tope temporal del 2% desde el 22 de marzo de 2026, pero el Congreso no lo convalidó y el acuerdo de derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026. Ese tope del 2% no se aplica a las actualizaciones posteriores a esa fecha: rigen el art. 18 de la LAU y el índice de tu contrato (o, en contratos desde el 1 de abril de 2015, el IGC si no se nombra ninguno; en los anteriores, el IPC). Queda una cuestión abierta de verdad: si conviene reclamar algo por una actualización aplicada durante el corto periodo en que rigió el tope del 2%. No hay respuesta cerrada; si es tu caso, consulta con un abogado antes de actuar.

En “zonas de mercado tensionado” (zonas tensionadas) hay límites extra, también para nuevos contratos.

A quién aplica

• A inquilinos de vivienda habitual con contrato vigente.
• A quienes les actualizan la renta a mitad de año o les suben sin notificación por escrito.
• A quienes les suben por encima del tope/índice.
• La vivienda aplica a todos los residentes por igual — la nacionalidad es irrelevante.

Cuándo la subida es legal

• Abajo, las señales de una actualización anual legal; la elevación por mejoras se comprueba con las reglas del art. 19 LAU (ver arriba).
• Para la actualización anual en contratos firmados desde el 1 de abril de 2015 — hay cláusula expresa que la prevé (si no fija índice, se aplica el IGC; los anteriores se actualizan por IPC aunque no la haya); para la elevación por mejoras — se cumplen las condiciones del art. 19 LAU.
• La notificación llegó por escrito, con el porcentaje aplicado (vale una nota en el recibo del mes anterior); la certificación del INE debe acompañarse si la exiges. La nueva renta se paga desde el mes siguiente al aviso.
• La subida no supera el tope/índice aplicable (IRAV, IPC o IGC según la fecha del contrato y la cláusula).
• La actualización es una vez al año, en el aniversario; no con efecto retroactivo. La elevación por mejoras rige desde el mes siguiente al fin de las obras y a la notificación por escrito con el cálculo y copias de los documentos del coste (art. 19.3 LAU).
• En zonas tensionadas se respetan los límites extra.

Plazos

• La actualización se aplica desde el aniversario del contrato y solo hacia delante — la nueva renta se paga desde el mes siguiente a la notificación por escrito (art. 18.2 LAU); la elevación por mejoras rige desde el mes siguiente al fin de las obras y a la notificación por escrito con el cálculo y copias de los documentos del coste (art. 19.3 LAU).
• Sin notificación por escrito, por lo general no se puede aplicar la subida.
• Lo pagado de más por una subida ilegal se puede reclamar — reúne pruebas.
• Antes del juzgado suele exigirse un intento previo (burofax, MASC).

Documentos

• El contrato de alquiler con (o sin) la cláusula de actualización.
• La notificación por escrito de la subida y el cálculo.
• Recibos/transferencias antes y después de la subida.
• Los datos del índice (IRAV/IPC) en la fecha relevante.

Qué hacer

• Comprueba si el contrato tiene cláusula de actualización y qué índice.
• En una actualización, compara el porcentaje con el tope/índice aplicable (IRAV, IPC o IGC); en una elevación por mejoras, con el límite del 20 % y el cálculo del art. 19.1 LAU.
• Si la subida es ilegal — paga el importe correcto y deja tu posición por escrito.
• Envía al arrendador un burofax oponiéndote y pidiendo la devolución de lo pagado de más.
• Si se niega — consumo o juzgado; con ingresos bajos, justicia gratuita.

Errores frecuentes

• Pagar la subida sin notificación por escrito.
• Creer que pueden subir el porcentaje que quieran.
• No comprobar el índice (IRAV/IPC) y el techo.
• Aceptar una actualización más de una vez al año.
• Oponerte de palabra sin justificante — hazlo por escrito.

Si suben de forma ilegal

• Una subida ilegal no se debe; paga el importe correcto con justificación.
• Una notificación fehaciente (burofax) oponiéndote crea prueba y suele resolver el conflicto.
• Lo pagado de más se puede reclamar por el cauce adecuado.
• Guarda cada justificante y reclama por escrito en plazo.

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