Nu îmi pot plăti ipoteca: opțiunile tale legale și Codul de bune practici bancare

Ce este Codul de bune practici

Codul de bune practici bancare (Código de Buenas Prácticas, CBP) a fost creat prin RD-ley 6/2012 și extins prin RD-ley 19/2022. Este un cod la care băncile aderă în mod voluntar — dar cu o consecință esențială: o bancă ce a aderat, iar aproape toate băncile mari din Spania au făcut-o, este OBLIGATĂ să îl respecte. «Voluntar» nu înseamnă că banca ta îl poate ignora după ce a semnat.

Analizează-mi scrisoarea sau cererea — 9,90 €

CBP nu este o favoare pe care banca o acordă din bunăvoință: este un catalog de măsuri pe care o bancă aderentă trebuie să le aplice atunci când debitorul îndeplinește cerințele legale. Scopul lui este să reorganizeze datoria de pe locuința ta principală înainte ca problema să se termine cu o evacuare.

Există o cale PERMANENTĂ pentru gospodăriile aflate la așa-numitul prag de excluziune (cele mai vulnerabile), cu un set de măsuri în trepte: mai întâi restructurarea, apoi o posibilă ștergere parțială a datoriei (quita) și, ca ultimă soluție, dación en pago — predarea locuinței — cu dreptul la chirie socială.

Există și măsuri TEMPORARE introduse prin RD-ley 19/2022 pentru gospodăriile cu venituri medii aflate în situație de risc (de exemplu, credite ipotecare sub o anumită sumă, semnate înainte de sfârșitul lui 2022, la care rata înghite aproximativ 30–50% din venit, iar venitul se situează sub un multiplu IPREM mai ridicat decât la calea permanentă). Ele au fost introduse cu ferestre de aplicare și au fost prelungite: nu sunt permanente, așa că trebuie să verifici dacă fereastra este deschisă în prezent înainte de a te baza pe ele.

Prima regulă practică: CBP se declanșează de către debitor. Banca nu îl aplică din proprie inițiativă. Trebuie să îl ceri în scris și să îți dovedești situația — restul ghidului explică exact cum.

Cine se califică: pragul de vulnerabilitate

• Calea permanentă a CBP se adresează gospodăriilor aflate la «pragul de excluziune» (umbral de exclusión). Cei trei piloni obișnuiți sunt: venitul gospodăriei să nu depășească de trei ori IPREM-ul anual (calculat pe 14 plăți), o povară ipotecară care s-a agravat semnificativ în raport cu venitul și ca imobilul ipotecat să fie unica și obișnuita locuință a debitorului.
• Multiplul IPREM poate fi majorat atunci când familia se află în circumstanțe de vulnerabilitate specială: copii în întreținere, membri cu handicap sau în situație de dependență, victime ale violenței de gen, familii monoparentale cu copii, printre altele. În aceste cazuri, plafonul de venit este mai ridicat.
• A doua cale, cea din RD-ley 19/2022 pentru gospodăriile cu venituri medii, vizează familiile care nu ating pragul de excluziune, dar suportă totuși un efort ipotecar disproporționat. Cerințele ei (suma maximă a creditului, data semnării, ponderea din venit consumată de rată, plafonul de venit) sunt diferite și supuse unor ferestre de aplicare prelungite: verifică dacă sunt deschise.
• Imobilele de investiție, a doua locuință și spațiile comerciale nu contează drept locuință obișnuită protejată. CBP protejează locuința în care chiar locuiești, nu averea imobiliară în general.
• Chiar dacă astăzi nu te încadrezi în niciuna dintre căi, cifrele IPREM și ferestrele de aplicare se schimbă în fiecare an: merită să îți recalculezi situația, în loc să te autoexcluzi pe baza unei imagini vechi a veniturilor tale.

Opțiunile tale: restructurare, quita, dación

• Măsurile CBP se aplică într-o ordine în trepte; nu poți sări direct la ultima. Mai întâi banca evaluează dacă datoria devine viabilă printr-o restructurare; abia dacă nu devine, se deschide pasul următor.
• Restructurarea: primul pas. Poate include o perioadă de grație de până la cinci ani la rambursarea capitalului, prelungirea duratei totale a creditului până la 40 de ani și o dobândă redusă pe durata perioadei de grație. Rata scade pentru că o vreme rambursezi mai puțin capital, nu pentru că datoria dispare.
• Quita (ștergerea parțială a datoriei): dacă banca ajunge la concluzia că restructurarea nu face creditul viabil, ea POATE oferi o quita — o reducere a unei părți din datoria rămasă. Este o prerogativă a băncii în cadrul Codului, nu un drept automat al debitorului.
• Dación en pago: dacă nici restructurarea, nici ștergerea parțială nu rezolvă lipsa de viabilitate, se aplică ultima soluție. Predai locuința băncii, iar acest lucru stinge ÎNTREAGA datorie — nu doar partea acoperită de valoarea locuinței. În plus, ai dreptul să rămâi în locuință ca chiriaș, în regim de chirie socială (alquiler social), pentru o perioadă, la o chirie plafonată.
• Această stingere totală este marea diferență față de o executare silită obișnuită: aici nu rămâne nicio datorie reziduală care să te urmărească după aceea. Explicăm acest contrast mai jos, în secțiunea despre executare.
• Acest ghid descrie ce este fiecare măsură și ce protejează, nu care dintre ele ți se potrivește. Dacă e mai bine să predai locuința, să refinanțezi sau să negociezi o ștergere parțială este o decizie care depinde de circumstanțele tale și, la nevoie, de consultanță profesionistă: legea îți dă opțiunile, alegerea îți aparține.

Termene și ce oprește ceasul

• Câteva rate neplătite NU îi permit băncii să ceară tot creditul deodată. De la Ley 5/2019 (legea creditului ipotecar), declararea scadenței anticipate (vencimiento anticipado) este permisă doar când restanțele ajung la 12 rate lunare sau 3% din capital în prima jumătate a duratei creditului, ori la 15 rate sau 7% în a doua jumătate. Sub aceste praguri, accelerarea întregii datorii este nelegală.
• Asta îți lasă o fereastră reală de acțiune înainte ca datoria să se umfle. Cu cât ceri mai devreme CBP și îți documentezi vulnerabilitatea, cu atât banca are mai mult spațiu să restructureze în loc să execute.
• Când depui cererea CBP împreună cu documentația de vulnerabilitate, banca trebuie să răspundă. Nu este o cutie poștală pe care o poate lăsa fără răspuns: o bancă aderentă are obligația să îți proceseze cererea.
• Pentru gospodăriile vulnerabile există și o suspendare a evacuărilor (suspensión de lanzamiento) din locuința obișnuită, prelungită în mod repetat prin decrete succesive. Nu are o dată de expirare fixă și stabilă: verifică care este data limită în vigoare pentru cazul tău.
• Pe latura judiciară există termene scurte și neprelungibile pentru a te opune, odată ce primești cererea de executare. Ratarea acelui termen închide uși, așa că ceasul executării curge altfel — și mai repede — decât ceasul negocierii cu banca.

Documentele de strâns

• Dovada veniturilor întregii gospodării: ultima declarație de impozit, certificatul de istoric de muncă (vida laboral), fluturașii de salariu sau o adeverință de prestații (șomaj, pensii). Acestea arată că te situezi sub multiplul IPREM.
• Un certificat colectiv de domiciliu (empadronamiento), cu toți cei care locuiesc în casă, și livretul de familie (libro de familia), ca să se vadă din câte persoane este compusă gospodăria și dacă există copii sau alte circumstanțe de vulnerabilitate specială.
• Actul autentic de ipotecă (escritura) și ultimele extrase ale creditului. Actul conține date esențiale pentru apărarea ta: dobânda (de exemplu, dacă este IRPH), clauza de scadență anticipată și dobânda penalizatoare (intereses de demora), care poate fi analizată ca abuzivă.
• Dovada că locuința este singura ta proprietate (un extras de carte funciară — nota simple — și un certificat cadastral) și că este reședința ta obișnuită. CBP protejează doar unica și obișnuita locuință.
• Toată corespondența cu banca, în scris: cererea CBP, răspunsurile ei, scrisorile și burofaxurile. Dacă dosarul ajunge în instanță, această corespondență dovedește că ai încercat mai întâi calea Codului.

Pas cu pas: de la restanțe la o soluție

• Cât mai devreme posibil, contactează banca ÎN SCRIS și cere expres să fii inclus în Codul de bune practici, atașând documentația de vulnerabilitate. Tăcerea și simpla oprire a plăților sunt cea mai proastă variantă: închid negocierea și accelerează executarea.
• Strânge probele din secțiunea de mai sus înainte de a depune cererea, ca banca să nu poată tergiversa procedura cerându-ți documentele unul câte unul. Un dosar complet grăbește răspunsul.
• Verifică ce cale poți folosi: cea permanentă (pragul de excluziune, venit sub 3× IPREM, unica și obișnuita locuință) sau cea temporară din RD-ley 19/2022 pentru gospodăriile cu venituri medii, dacă fereastra ei de aplicare mai este deschisă.
• Când banca răspunde, uită-te ce măsură oferă și pe ce treaptă te afli (restructurare, quita sau dación). Ține minte că ordinea este în trepte: dación en pago intră în joc doar dacă pașii anteriori nu fac creditul viabil.
• Sprijină-te pe ajutorul gratuit: PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca — Platforma persoanelor afectate de credite ipotecare), birourile municipale de locuințe și serviciile sociale oferă îndrumare fără costuri. Nu trebuie niciodată să plătești pe cineva în avans ca să «oprească evacuarea».
• Dacă ai primit deja o cerere de executare ipotecară (demanda de ejecución hipotecaria), nu lăsa să treacă termenul de opoziție: este scurt și strict. Acolo se invocă clauzele abuzive și acolo se vede cât de mult contează ca dosarul să îți fie analizat din timp.

Greșeli costisitoare de evitat

• Oprești plățile fără să anunți banca. Neplata tăcută nu îngheață nimic: consumă pragurile de scadență anticipată și te împinge către executare, fără să declanșeze niciuna dintre protecțiile Codului.
• Presupui că, fiindcă CBP este «voluntar», banca ta nu este obligată. Dacă banca a aderat — iar aproape toate au făcut-o —, respectarea lui este obligatorie. Verifică aderarea înainte de a exclude această cale.
• Plătești în avans oricui promite că îți «oprește executarea» sau îți «anulează ipoteca». CBP și apărările în instanță sunt drepturi legale gratuite; nu avea încredere în cine îți cere un comision în avans ca să le activeze.
• Semnezi o dación en pago sau o novație a creditului fără să înțelegi ce stinge și ce nu stinge. Dación din CBP șterge întreaga datorie; alte înțelegeri private pot lăsa în urmă o datorie reziduală. Citește exact ce semnezi.
• Ignori cererea de executare când ajunge la tine. Dacă nu te opui la timp, se închide ușa către invocarea clauzelor abuzive și către verificarea de către judecător a clauzei de scadență anticipată, a IRPH sau a dobânzii penalizatoare.
• Te autoexcluzi pe baza unei imagini vechi a veniturilor tale. Multiplii IPREM și ferestrele de aplicare se schimbă; recalculează-ți situația înainte să presupui că nu treci pragul.

Dacă se ajunge la executare silită (ejecución)

• Executarea ipotecară (ejecución hipotecaria) începe când banca depune cererea la instanță. Vei fi notificat și, de atunci, ai un termen legal — și scurt — ca să te OPUI. Dacă nu o faci, renunți la cea mai bună apărare a ta.
• În opoziție poți invoca clauze abuzive: o clauză nelegală de scadență anticipată, dobânzi penalizatoare disproporționate sau un IRPH lipsit de transparență. Curtea de Justiție a Uniunii Europene (hotărârea Aziz și cauzele ulterioare) a obligat Spania să permită judecătorilor să analizeze din oficiu astfel de clauze în executările ipotecare, iar o clauză abuzivă poate opri sau remodela procedura.
• Aici este marea diferență față de dación en pago: într-o executare obișnuită, dacă prețul obținut la licitație nu acoperă întreaga datorie, o datorie reziduală poate supraviețui și te poate urmări chiar și după ce ai pierdut locuința. Dación en pago din CBP, dimpotrivă, stinge datoria în întregime.
• Dacă ești o gospodărie vulnerabilă, ține minte suspendarea evacuărilor prelungită prin decrete succesive: poate amâna evacuarea, dar are o dată limită în vigoare pe care trebuie să o verifici — nu o valabilitate nelimitată.
• Nimeni nu poate garanta că executarea se va opri: depinde de formularea actului tău, de termene și de aprecierea judecătorului. Ce poți face tu este să nu ratezi termenele, să îți pui clauzele sub lupă și să ajungi în instanță cu dosarul în ordine.

Ghiduri conexe

Întrebări frecvente

Surse oficiale