Je ne peux plus payer mon prêt immobilier : vos options juridiques et le Code de bonnes pratiques bancaires

Ce qu’est le Code de bonnes pratiques

Le Code de bonnes pratiques bancaires (Código de Buenas Prácticas, CBP) a été créé par le RD-ley 6/2012 et élargi par le RD-ley 19/2022. C’est un code auquel les banques adhèrent volontairement — mais avec une conséquence décisive : une banque qui y a adhéré, et c’est le cas de presque toutes les grandes banques espagnoles, y est LIÉE. « Volontaire » ne veut pas dire que votre banque peut l’ignorer une fois qu’elle a signé.

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Le CBP n’est pas une faveur que la banque accorde par bonté : c’est un catalogue de mesures qu’une banque adhérente doit appliquer lorsque l’emprunteur remplit les conditions légales. Son objet est de réorganiser la dette portant sur votre résidence habituelle avant que le problème ne se termine par une expulsion.

Il existe une voie PERMANENTE pour les ménages situés au « seuil d’exclusion » (les plus vulnérables), avec un ensemble de mesures échelonnées : d’abord la restructuration, puis un éventuel effacement partiel de la dette (quita) et, en dernier recours, la dación en pago — la remise du logement — assortie du droit à un loyer social.

Il existe aussi des mesures TEMPORAIRES introduites par le RD-ley 19/2022 pour les ménages à revenus intermédiaires en difficulté (par exemple, des prêts inférieurs à un montant déterminé, signés avant la fin de 2022, où la mensualité absorbe environ 30 à 50 % des revenus et où ces revenus restent sous un multiple de l’IPREM plus élevé que dans la voie permanente). Elles ont été instaurées avec des fenêtres de dépôt et ont été prorogées : elles ne sont pas permanentes, vérifiez donc si la fenêtre est actuellement ouverte avant de compter dessus.

Première règle pratique : le CBP se déclenche à l’initiative de l’emprunteur. La banque ne l’applique pas d’elle-même. Vous devez le demander par écrit et prouver votre situation — la suite de ce guide explique comment.

Qui y a droit : le seuil de vulnérabilité

• La voie permanente du CBP s’adresse aux ménages situés au « seuil d’exclusion » (umbral de exclusión). Les trois piliers habituels sont : des revenus du ménage ne dépassant pas trois fois l’IPREM annuel (calculé sur 14 versements), une charge hypothécaire qui s’est sensiblement aggravée par rapport aux revenus, et le fait que le bien hypothéqué soit l’unique logement et la résidence habituelle de l’emprunteur.
• Le multiple de l’IPREM peut être relevé lorsque la famille se trouve dans des circonstances de vulnérabilité particulière : enfants à charge, membres en situation de handicap ou de dépendance, victimes de violences de genre, familles monoparentales avec enfants, entre autres. Dans ces cas, le plafond de revenus est plus élevé.
• La seconde voie, celle du RD-ley 19/2022 pour les ménages à revenus intermédiaires, vise les familles qui n’atteignent pas le seuil d’exclusion mais supportent malgré tout un effort hypothécaire disproportionné. Ses conditions (montant maximal du prêt, date de signature, part des revenus consacrée à la mensualité, plafond de revenus) sont différentes et soumises à des fenêtres de dépôt prorogées : vérifiez si elles sont ouvertes.
• Les biens de placement, les résidences secondaires et les locaux commerciaux ne comptent pas comme résidence habituelle protégée. Le CBP protège le logement que vous habitez réellement, non le patrimoine immobilier en général.
• Même si vous ne relevez aujourd’hui d’aucune des deux voies, les montants de l’IPREM et les fenêtres de dépôt changent chaque année : mieux vaut recalculer votre situation que de vous exclure vous-même sur la base d’un état ancien de vos revenus.

Vos options : restructuration, quita, dación

• Les mesures du CBP s’appliquent dans un ordre échelonné ; vous ne pouvez pas sauter directement à la dernière. La banque examine d’abord si la dette est viable moyennant une restructuration ; ce n’est que si elle ne l’est pas que l’étape suivante s’ouvre.
• La restructuration : la première étape. Elle peut comprendre un différé d’amortissement du capital pouvant aller jusqu’à cinq ans, un allongement de la durée totale du prêt jusqu’à 40 ans et un taux d’intérêt réduit pendant la période de différé. La mensualité baisse parce que vous remboursez moins de capital pendant un temps, non parce que la dette disparaît.
• La quita (effacement partiel) : si la banque conclut que la restructuration ne rend pas le prêt viable, elle PEUT proposer une quita — une réduction d’une partie de la dette restante. C’est une faculté que le Code reconnaît à la banque, non un droit automatique de l’emprunteur.
• La dación en pago : si ni la restructuration ni un effacement ne résolvent l’absence de viabilité, le dernier recours s’applique. Vous remettez le logement à la banque, et cette remise éteint la TOTALITÉ de la dette — pas seulement la part couverte par la valeur du logement. En outre, vous avez le droit de rester dans le logement comme locataire, sous un loyer social (alquiler social), pendant une période donnée et à un loyer plafonné.
• Cette extinction totale est la grande différence avec une saisie immobilière ordinaire : ici, aucune dette résiduelle ne continue de vous poursuivre ensuite. Nous expliquons ce contraste dans la section consacrée à la saisie immobilière, plus bas.
• Ce guide décrit ce qu’est chaque mesure et ce qu’elle protège, non celle qui vous convient. Savoir si remettre le logement, refinancer ou négocier un effacement est la meilleure décision financière dépend de votre situation et, le cas échéant, d’un conseil professionnel : la loi vous donne les options, le choix vous appartient.

Les délais et ce qui arrête le compteur

• Quelques mensualités impayées ne permettent PAS à la banque d’exiger d’un coup la totalité du prêt. Depuis la Ley 5/2019 (loi sur le crédit immobilier), la déchéance du terme (vencimiento anticipado) n’est admise que lorsque les impayés atteignent 12 mensualités ou 3 % du capital pendant la première moitié de la durée du prêt, ou 15 mensualités ou 7 % pendant la seconde moitié. En deçà de ces seuils, exiger l’intégralité de la dette est illégal.
• Cela vous laisse une vraie fenêtre pour agir avant que la dette n’enfle. Plus tôt vous demandez le CBP et documentez votre vulnérabilité, plus la banque dispose de marge pour restructurer plutôt que pour engager la saisie.
• Lorsque vous déposez la demande CBP accompagnée des justificatifs de votre vulnérabilité, la banque doit répondre. Ce n’est pas une boîte aux lettres qu’elle peut laisser sans réponse : une banque adhérente est tenue d’instruire votre demande.
• Pour les ménages vulnérables, il existe également une suspension des expulsions (suspensión de lanzamiento) portant sur la résidence habituelle, qui a été prorogée à plusieurs reprises par décrets successifs. Elle n’a pas de date d’expiration fixe et stable : vérifiez quelle est la date d’échéance actuellement applicable à votre cas.
• Du côté judiciaire, il existe des délais courts et non prorogeables pour former opposition dès que vous recevez la demande en saisie immobilière. Laisser passer ce délai ferme des portes : le compteur de la procédure judiciaire tourne donc différemment — et plus vite — que celui de la négociation avec la banque.

Les documents à réunir

• Les justificatifs de revenus de l’ensemble du ménage : votre dernière déclaration d’impôts, l’attestation de carrière professionnelle (vida laboral), les fiches de paie ou une attestation de prestations (chômage, pensions). C’est ce qui démontre que vous vous situez sous le multiple de l’IPREM.
• Un certificat de domicile collectif (empadronamiento collectif, recensant toutes les personnes qui vivent dans le logement) et le livret de famille (libro de familia), pour établir la composition du ménage et l’existence d’enfants ou d’autres circonstances de vulnérabilité particulière.
• L’acte de prêt hypothécaire et vos derniers relevés de prêt. L’acte contient des éléments essentiels pour votre défense : le taux d’intérêt (par exemple, s’il s’agit de l’IRPH), la clause de déchéance du terme et les intérêts de retard (intereses de demora), qui peuvent être susceptibles d’être jugés abusifs.
• La preuve que le logement est votre seul bien (un extrait du registre foncier, la nota simple, et un certificat cadastral) et qu’il constitue votre résidence habituelle. Le CBP ne protège qu’un logement unique et habituel.
• Tous vos échanges avec la banque, par écrit : la demande CBP, ses réponses, les courriers et les burofax. Si l’affaire arrive devant le tribunal, cette correspondance prouve que vous avez d’abord emprunté la voie du Code.

Étape par étape : des impayés à une solution

• Le plus tôt possible, adressez-vous à la banque PAR ÉCRIT et demandez expressément à bénéficier du Code de bonnes pratiques, en joignant vos justificatifs de vulnérabilité. Le silence et l’arrêt pur et simple des paiements sont la pire option : ils ferment la négociation et accélèrent la saisie.
• Réunissez les pièces indiquées dans la section précédente avant de déposer votre demande, afin que la banque ne puisse pas faire traîner la procédure en réclamant les documents un à un. Un dossier complet accélère la réponse.
• Vérifiez quelle voie vous est ouverte : la voie permanente (seuil d’exclusion, revenus inférieurs à 3 × IPREM, logement unique et habituel) ou la voie temporaire du RD-ley 19/2022 pour les ménages à revenus intermédiaires, si sa fenêtre de dépôt est encore ouverte.
• Lorsque la banque répond, regardez quelle mesure elle propose et à quelle étape vous vous situez (restructuration, quita ou dación). Rappelez-vous que l’ordre est échelonné : la dación en pago n’entre en jeu que si les étapes antérieures ne rendent pas le prêt viable.
• Appuyez-vous sur les aides gratuites : la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca — Plateforme des personnes touchées par leur prêt hypothécaire), les offices municipaux du logement et les services sociaux vous orientent sans frais. Vous n’avez jamais besoin de payer qui que ce soit d’avance pour « arrêter l’expulsion ».
• Si vous avez déjà reçu une demande en saisie immobilière (demanda de ejecución hipotecaria), ne laissez pas passer le délai d’opposition : il est court et strict. C’est là que se soulèvent les clauses abusives, et c’est là qu’un examen précoce de votre dossier porte ses fruits.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arrêter de payer sans prévenir la banque. Un impayé silencieux ne gèle rien : il consomme les seuils de la déchéance du terme et vous rapproche de la saisie sans déclencher aucune des protections du Code.
• Croire que, parce que le CBP est « volontaire », votre banque n’est pas liée. Si la banque y a adhéré — et presque toutes l’ont fait — le respecter est obligatoire. Vérifiez l’adhésion avant d’écarter cette voie.
• Payer d’avance quiconque promet d’« arrêter votre saisie » ou d’« annuler votre prêt ». Le CBP et les moyens de défense devant le tribunal sont des droits gratuits ; méfiez-vous de quiconque facture des honoraires d’avance pour les activer.
• Signer une dación en pago ou une novation de prêt sans comprendre ce qu’elle éteint et ce qu’elle n’éteint pas. La dación du CBP efface la totalité de la dette ; d’autres accords privés peuvent laisser subsister une dette résiduelle. Lisez exactement ce que vous signez.
• Ignorer la demande en saisie immobilière lorsqu’elle arrive. Ne pas former opposition dans le délai ferme la porte à l’invocation des clauses abusives et au contrôle par un juge de la clause de déchéance du terme, de l’IRPH ou des intérêts de retard.
• Vous exclure vous-même sur la base d’un état ancien de vos revenus. Les multiples de l’IPREM et les fenêtres de dépôt changent ; recalculez votre situation avant de supposer que vous ne remplissez pas le seuil.

Si l’affaire arrive en saisie immobilière (ejecución)

• La saisie immobilière (ejecución hipotecaria) commence lorsque la banque dépose une demande devant le tribunal. Vous en serez notifié et, à partir de là, vous disposez d’un délai légal — et court — pour FORMER OPPOSITION. Ne pas le faire revient à renoncer à votre meilleure défense.
• Dans l’opposition, vous pouvez invoquer des clauses abusives : une clause de déchéance du terme illicite, des intérêts de retard disproportionnés ou un IRPH dépourvu de transparence. La Cour de justice de l’Union européenne (l’arrêt Aziz et les décisions ultérieures) a contraint l’Espagne à permettre aux juges de contrôler d’office de telles clauses dans les procédures de saisie, et une clause abusive peut arrêter ou reconfigurer la procédure.
• Voici la grande différence avec la dación en pago : dans une saisie immobilière ordinaire, si le prix d’adjudication ne couvre pas la totalité de la dette, une dette résiduelle peut subsister et continuer de vous poursuivre même après la perte du logement. La dación en pago du CBP, elle, éteint la dette en totalité.
• Si vous êtes un ménage vulnérable, rappelez-vous la suspension des expulsions prorogée par décrets successifs : elle peut retarder l’expulsion, mais elle a une date d’échéance actuelle qu’il vous faut vérifier — sa validité n’est pas illimitée.
• Personne ne peut garantir que la saisie sera arrêtée : cela dépend de la rédaction de votre acte, des délais et de l’appréciation du juge. Ce que vous pouvez faire, c’est ne pas manquer les délais, faire examiner vos clauses et arriver devant le tribunal avec un dossier en ordre.

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Questions fréquentes

Sources officielles