Nu îți returnează garanția (fianza) în Spania: cum o recuperezi, termene și pași
Ai plecat din locuință și proprietarul nu returnează garanția chiriei (fianza) — inventează „curățenie”, „zugrăveală” sau pur și simplu tace? Conform legii (Ley 29/1994, LAU) garanția se returnează în termen de o lună de la predarea cheilor, iar după aceea curg dobânzi. Poate fi reținută doar pentru daune reale peste uzura normală — și proprietarul trebuie să le dovedească. Mai jos: drepturile tale, termenele, dovezile necesare și pașii de recuperare.
Ce este garanția chiriei (fianza) și ce spune legea
Garanția chiriei (fianza) este un depozit obligatoriu la închiriere: conform Ley 29/1994 (LAU), o chirie lunară pentru locuință (două pentru alt uz). Acoperă daune reale sau datorii — nu este un bonus pentru proprietar fiindcă pleci.
La încheierea contractului și predarea cheilor, proprietarul trebuie să returneze fianza. Poate reține parțial sau total doar pentru daune concrete și dovedite peste uzura normală (desgaste normal) sau pentru sume neplătite, cu justificative.
Dacă în termen de o lună nu o returnează fără motiv legal, suma generează dobânzi (interés legal del dinero). „Ocupat”, „aștept să verific”, „mai târziu” nu sunt motive de reținere.
Fianza diferă de garanțiile suplimentare (depósito adicional, aval): acelea urmează contractul, dar se returnează și ele dacă nu există datorie sau daună reală.
Pe cine privește
- Orice chiriaș de locuință care a plătit fianza conform contractului — indiferent de cetățenie; migranții sunt protejați la fel ca spaniolii.
- Închirierea obișnuită de locuință sub LAU. Cazarea turistică este, ca regulă, exclusă din regimul rezidențial al LAU (art. 5.e): se supune normelor de turism ale comunității tale autonome, contractului și, dacă ai rezervat ca și consumator, dreptului consumatorului — deci regula LAU privind garanția nu i se aplică automat. La închirierea sezonieră și la spații suma diferă.
- Cazul în care proprietarul a depus fianza la un organism regional: tot de la proprietar reclami — el o recuperează de la organism.
- Nu contează dacă a fost contractul înregistrat: dacă ai plătit garanția și o poți dovedi, ai dreptul la returnare.
NAVIRecuperează garanția mea — cum obțin banii fără greșeli
NAVI pregătește cererea de restituire.
La ce ai dreptul
- Returnarea integrală a fianza dacă nu există daună sau datorie reală și dovedită.
- Dobânzi (interés legal) pentru întârzierea peste termen.
- Reținere doar pentru daune PESTE uzura normală: vopsea decolorată, urme ușoare de mobilă sau îmbătrânirea nu sunt daune.
- Detalierea și dovada oricărei rețineri: exact pentru ce și cât (devize, facturi, foto).
- Să reclami în scris și, la refuz, prin procedura ordinului de plată (proceso monitorio) sau procedura civilă orală (juicio verbal) — adesea fără avocat la sume mici.
Termene importante
- 1 lună de la predarea cheilor (entrega de llaves): potrivit LAU (art. 36.4) nu e un termen după care proprietarul pierde totul, ci momentul din care soldul de returnat produce dobânda legală. Rețineri justificate pentru daune reale rămân posibile, dar proprietarul trebuie să le dovedească.
- Păstrează dovada datei predării cheilor (proces-verbal, email, mesaj): de acolo curge termenul.
- 5 ani: termenul general de prescripție pentru a reclama (acción personal, Código Civil art. 1964). Nu amâna, dar dreptul rămâne și după un an-doi.
- După reclamația scrisă, acordă un termen rezonabil (de obicei ~10 zile) înainte de instanță.
Dovezile necesare
- Contractul cu clauza de fianza și dovada plății ei (transfer, chitanță).
- Dovada predării cheilor și a datei mutării (proces-verbal, email, mesaje).
- Foto/video al stării la intrare și la ieșire — cea mai bună dovadă a „uzurii normale”.
- Inventario / acta de entrada de la intrare, dacă a existat.
- Corespondența cu proprietarul (reclamațiile tale, răspunsurile, scuzele) și extrasele bancare pentru chirie și utilități.
Cum recuperezi garanția pas cu pas
- Adună dovezile: contract, plata fianza, data cheilor, foto la intrare/ieșire.
- Trimite o cerere scrisă de returnare — de preferat prin notificare formală (burofax): suma, un termen (~10 zile), datele bancare și dobânzile de întârziere. Notificarea formală (burofax) atestă conținutul și data.
- La tăcere sau refuz fără dovezi, întărește poziția: în context de consum, OMIC/arbitraje de consumo; calea principală e cea judiciară.
- Depune în instanță: ordin de plată (proceso monitorio) dacă suma e clară sau procedură civilă orală (juicio verbal) până la 15.000 € — la sume mici, adesea fără avocat și reprezentant procedural (procurador).
- Cere toată suma reținută + interés legal; la reținere de rea-credință poți cere și cheltuielile de judecată.
Un caz real: zugrăvitul a ieșit din factură, ușile deteriorate nu
Proprietarul cerea 8.850,65 € și scădea garanția de 600 €. Apelul a verificat fiecare poziție. După 4 ani și 3 luni într-o locuință de 180 m², prima instanță a acordat 8.046,75 €. Curtea din Barcelona a eliminat 2.833,88 € pentru zugrăvit: fotografiile arătau doar o urmă limitată, restul fiind uzură. A eliminat și 290,40 € pentru curățenie fără dovada unei murdării excepționale. Ușile și stricăciunile concrete au rămas.
Ce nu era evident. Zugrăvitul și curățenia obișnuită nu devin daune doar fiindcă apar într-un deviz. Fiecare sumă trebuie legată de deteriorare peste folosirea normală. Dar garanția nici nu limitează răspunderea când sunt dovedite daune mai mari.
Rezultat: suma a scăzut de la 8.046,75 € la 4.390,02 € după garanție. Chiriașul a pierdut cei 600 € și a rămas dator peste ei.
Este o hotărâre provincială pe probe concrete, nu un tarif de uzură. Alt caz depinde de inventar, fotografii, durată, suprafață și costul dovedit al reparației.
Separă uzura normală de daunele dovedite și verifică dacă prejudiciul real depășește garanția.
Verifică reținerile din garanțieGreșeli frecvente care costă bani
- Să pleci fără proces-verbal/foto la ieșire — greu de combătut „daunele” ulterior.
- Să nu păstrezi data predării cheilor — pierzi punctul de pornire al termenului și al dobânzilor.
- Să crezi promisiuni verbale „ți-o dau săptămâna viitoare” — fără cerere scrisă nu există nici dovadă, nici presiune.
- Să nu trimiți notificare formală (burofax): o scrisoare obișnuită sau WhatsApp valorează mai puțin ca dovadă.
- Să accepți o reținere pentru „zugrăveală/curățenie” fără dovada unei daune reale peste uzură.
Dacă o rețin „pentru daune” sau tac
- Proprietarul trebuie să DOVEDEASCĂ dauna reală peste uzura normală și costul ei (devize, facturi, foto). Un vag „ați stricat tot” nu funcționează.
- Uzura normală (decolorare, urme ușoare, îmbătrânire) nu poate fi reținută.
- Dacă rețin o parte, cere detalierea; sumele nejustificate trebuie returnate.
- Tăcerea nu renunță la drepturile tale: după termen curg dobânzi, iar acțiunea durează 5 ani.
Redactăm cererea ta de returnare a garanției (fianza)
Descrie situația: NAVI verifică termenul și motivele și pregătește o notificare formală scrisă (burofax) cu suma și dobânzile calculate.
✓ Gratis · ✓ Fără cont · ✓ Câteva minute
Ghiduri conexe
Întrebări frecvente
În cât timp trebuie să returneze garanția (fianza)?
De obicei într-o lună de la predarea cheilor; după aceea suma generează dobânzi legale (interés legal del dinero). Detaliile depind de contract și de regiunea ta.
Pot s-o rețină pentru curățenie sau zugrăveală?
Doar pentru daune reale peste uzura normală și cu dovezi (foto, devize, facturi). Curățenia obișnuită și îmbătrânirea nu sunt motiv.
Și dacă nu există proces-verbal la ieșire?
Sarcina de a dovedi dauna revine proprietarului. Fotografiile tale la intrare/ieșire ajută la combaterea pretențiilor inventate.
Cât timp am să reclam?
Termenul general de prescripție este de 5 ani (Código Civil art. 1964). Mai bine nu amâna, dar dreptul rămâne și după.
Este obligatorie notificarea formală (burofax)?
Poți reclama prin orice mijloc, dar notificarea formală (burofax) atestă conținutul și data ca dovadă și îți întărește poziția în instanță.
Am nevoie de avocat?
La sume mici, prin ordin de plată (proceso monitorio) sau procedură civilă orală (juicio verbal), adesea fără avocat și reprezentant procedural (procurador). La cazuri mari sau disputate, un specialist.
Garanția e depusă la un organism regional: de la cine reclam?
De la proprietar: el trebuie să-ți returneze banii; organismul îi restituie lui depozitul.
Pot cere dobânzi?
Da, dobânzi legale (interés legal del dinero) pentru întârziere; la reținere de rea-credință, uneori și cheltuielile de judecată.
Surse oficiale
Material informativ, nu consultanță juridică. Verifică contractul, datele și normele regiunii tale. Actualizat: septembrie 2026.
📩 Străinilor li se uită să li se spună ce îi privește direct — legi, reguli, taxe noi și oportunități.
Noi nu uităm. Lasă email — îți explicăm simplu și în limba ta.
Verificat de echipa RightNOW · Istoricul modificărilor
- Participarea la OVHcloud Startup Program a fost eliminată; marca OVHcloud și însemnul de membru nu mai apar. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Aspectul însemnelor programelor din subsolul comun al site-ului a fost actualizat; textul paginii nu s-a schimbat. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Prezentarea Pactului privind IA menționează acum angajamentele voluntare semnate din Pilonul II și trimite la lista semnatarilor Comisiei Europene. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Participarea la pilonul I al Pactului UE privind IA a fost adăugată la informațiile despre programe. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- A fost adăugată participarea la Google for Startups Cloud Program și OVHcloud Startup Program. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- În subsolul comun al site-ului au fost adăugate însemnele programelor și certificării. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Caz real transformat în lecție: ce nu era evident, cum s-a încheiat și linkul către hotărâre.
- Baza legală, termenele și sumele reverificate cu surse oficiale.
- Revizie lingvistică: formulări și termeni verificați, corecturi aplicate. Versiuni: RU, EN · Антон Белянский, control calitate
- Baza legală, termenele și sumele reverificate cu surse oficiale.
- Pagină publicată.
Acest ghid este informație generală despre dreptul spaniol, nu o opinie juridică pe cazul tău. Regulile se schimbă, iar rezultatul depinde de faptele și actele tale — verifică-ți situația înainte să acționezi.
Ai nevoie de protecție zilnică, nu doar de o verificare punctuală?
Include: verificarea documentelor spaniole, scrisorilor, cererilor și contractelor înainte de semnare, Planuri de Acțiune, consultație și trimiterea reclamațiilor prin burofax.