NIE pentru a cumpăra un imobil în Spania ca nerezident: de ce și cum îl obții
Nu trebuie să fii rezident ca să cumperi în Spania. Cumpărătorul străin trebuie în mod normal să obțină NIE, NIF-ul său pentru notar, taxe și înscriere. Explicăm cele trei căi, excepția îngustă a NIF-ului M provizoriu și de ce NIE nu este permis de ședere.
De ce ai nevoie de NIE ca să cumperi
NIE identifică străinul și servește în mod normal drept NIF fiscal. Numărul nu se schimbă dacă expiră documentul pe care apare.
Escritura și înscrierea în Registro de la Propiedad — registrul public al proprietății și sarcinilor — cer NIF-ul tuturor părților. Art. 254 Ley Hipotecaria blochează înscrierea fără el.
Poți cumpăra ca nerezident. Vechea “golden visa” imobiliară a fost eliminată din 3 aprilie 2025; cumpărarea nu oferă drept de ședere.
Cine are nevoie (NIE ≠ rezidență)
- Orice cumpărător străin, inclusiv cetățean UE, ar trebui să obțină NIE înainte de tranzacție.
- Motivul EX-15 este intereses económicos: atașează arras, rezervare sau scrisoarea notarului/agentului despre achiziția concretă.
- NIE nu este permis de ședere, nu autorizează viața ori munca și nu garantează cont, utilități sau ipotecă.
NAVICazul meu de rezidență — calea corectă pentru mine
NAVI alege calea potrivită.
Ce îți dă și ce nu îți dă NIE
- Permite identificarea pentru escritura, taxe, înscriere și solicitarea contului, utilităților și creditului.
- Banca, creditorul și furnizorul fac verificări proprii; numărul nu îi obligă să contracteze.
- Nerezidentul poate datora IRNR, impozitul pe venitul nerezidenților, pentru chirie, vânzare și uneori venit imputat pentru locuință urbană proprie sau goală; fiecare coproprietar declară partea sa.
- Excepție îngustă: fără NIE temporar sau definitiv, AEAT poate da NIF cu M. După NIE, acesta se comunică AEAT și contrapărților în două luni și înlocuiește M. Nu te baza pe M fără acordul notarului și registrului.
Documente și taxa
- EX-15, pașaport valabil și copie, plus dovada motivului economic.
- Dovada plății tasa 790-012.
- În Spania, solicitantul nu trebuie să fie în situație neregulată; din străinătate depune prin consulat.
- Reprezentantul are nevoie de procură notarială suficientă. Pentru una străină pot fi necesare apostilă/legalizare și traducere oficială, dacă nu există scutire; procura consulară spaniolă evită de regulă formalitățile.
Trei căi de a obține NIE
- Alege consulatul, Policía/Extranjería personal sau reprezentantul.
- Completează EX-15 și dovedește interesul economic concret.
- Plătește tasa 790-012.
- Depune la programare sau prin reprezentant cu poder.
- Primește dovada atribuirii; formatul variază, numărul rămâne.
- Înainte de semnare, confirmă toate NIF-urile și datele fiscale/registrale cu notarul.
Caz real: cumpărătoarea a semnat escritura cât timp NIE era în curs
O cumpărătoare britanică a semnat actul de vânzare la 26 martie 2015 fără NIE, deoarece cererea era încă în curs. Numărul a fost emis ulterior, iar notarul l-a adăugat printr-un act de rectificare. Registratorul a refuzat înscrierea și a cerut o nouă prezentare a cumpărătoarei sau un act nou. Dirección General de los Registros y del Notariado a anulat refuzul: lipsa NIF era remediabilă, iar consemnarea NIE atribuit oficial confirma un fapt fără să modifice consimțământul pentru vânzare.
Nuanța mai puțin evidentă. Legea funciară blochează înscrierea titlului fără NIF-ul tuturor părților, dar aceasta nu înseamnă nulitatea automată a vânzării. În acest caz notarul putea rectifica fără o nouă prezentare a cumpărătoarei.
Rezultat: refuzul registratorului a fost anulat. Nu s-au acordat despăgubiri; costul practic a fost întârzierea înscrierii, rectificarea și contestația.
Este o rezoluție administrativă registrală, nu precedent judiciar și nici permisiune de a amâna NIE. Art. 254 Ley Hipotecaria în vigoare continuă să blocheze înscrierea fără NIF; este mai sigur să îl clarifici înainte de escritura.
Dirección General de los Registros y del Notariado · 05.09.2015
Confirmă ce identificator acceptă notarul și Registro și cine rectifică escritura dacă numărul vine după semnare.
Verifică documentele cumpărăriiGreșeli frecvente
- A confunda NIE cu șederea sau dreptul la servicii bancare.
- A aștepta ziua escritura.
- A nu dovedi interesul economic.
- A considera apostila și traducerea universal obligatorii.
- A ignora IRNR când locuința nu se închiriază.
Fără cita sau documente refuzate
- Fără cita, ia în calcul consulatul sau reprezentantul. Programarea și transmiterea consulară pot dura mai mult decât decizia.
- După intrarea la registrul competent, maximul oficial este cinci zile, iar tăcerea este negativă. De regulă: reposición într-o lună ori contencios în două; verifică întâi defectul și probele.
Cumperi în Spania? Verifică NIE cu NAVI
Spune-i lui NAVI unde ești și termenele tale — alege calea NIE cea mai rapidă, EX-15, documentele și pasul următor.
✓ Gratis · ✓ Fără cont · ✓ Câteva minute
Ghiduri legate
Termeni-cheie din acest ghid
Întrebări frecvente
Trebuie să fiu rezident ca să cumpăr?
Nu. Nerezidentul poate cumpăra, dar etapele notariale, fiscale și registrale cer NIF, de regulă NIE.
Cumpărarea unui imobil dă rezidența?
Nu. Ruta de rezidență prin investiție imobiliară a fost eliminată din 3 aprilie 2025.
Cetățenii UE au nevoie tot de NIE?
Da. Cetățenia UE nu elimină identificarea părții străine.
Poate altcineva să-mi obțină NIE?
Da, cu procură suficientă; apostila, legalizarea și traducerea depind de formă și loc.
Consulat sau în Spania?
Ambele căi există. Cele cinci zile curg după primirea de registrul competent, nu de la cererea programării.
Ce e motivul economic?
Motivul care justifică NIE — aici, achiziția imobilului (ex. contractul de arras/rezervare).
NIE e un card?
Este dovada atribuirii, nu TIE sau permis de ședere; formatul variază.
Până când îmi trebuie?
Cel mai sigur este înainte de escritura. Fără NIF nu se înscrie; cazul DGRN 2015 arată doar că un defect concret a fost remediabil.
Surse oficiale
- Policía — atribuirea NIE
- RD 1065/2007, art. 20–21 — NIF-ul străinului și NIF M provizoriu
- Ley Hipotecaria, art. 254 — NIF pentru înscriere
- AEAT — imobilul nerezidentului și IRNR
- Ley 14/2013 — text actual după eliminarea rutei investitorului
- Rezoluția DGRN din 5 septembrie 2015 — BOE
Ghid informativ; normele, taxele și formularele se schimbă. Verifică-ți cazul cu NAVI înainte de a depune sau semna.
📩 Străinilor li se uită să li se spună ce îi privește direct — legi, reguli, taxe noi și oportunități.
Noi nu uităm. Lasă email — îți explicăm simplu și în limba ta.
Verificat de echipa RightNOW · Istoricul modificărilor
- Participarea la OVHcloud Startup Program a fost eliminată; marca OVHcloud și însemnul de membru nu mai apar. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Aspectul însemnelor programelor din subsolul comun al site-ului a fost actualizat; textul paginii nu s-a schimbat. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Prezentarea Pactului privind IA menționează acum angajamentele voluntare semnate din Pilonul II și trimite la lista semnatarilor Comisiei Europene. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Participarea la pilonul I al Pactului UE privind IA a fost adăugată la informațiile despre programe. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- A fost adăugată participarea la Google for Startups Cloud Program și OVHcloud Startup Program. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- În subsolul comun al site-ului au fost adăugate însemnele programelor și certificării. Versiuni: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- A fost actualizată o formulare comună mai multor pagini. Versiuni: ES
- Corectură: a fost corectată o inexactitate găsită la o verificare internă de calitate. Versiuni: RU, UK, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Caz real transformat în lecție: ce nu era evident, cum s-a încheiat și linkul către hotărâre. Versiuni: RU, UK, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Baza legală, termenele și sumele reverificate cu surse oficiale. Versiuni: RU, UK, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Ghid extins: secțiuni noi pentru mai multe situații reale. Versiuni: RU, UK, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Au fost aplicate formulări dintr-o revizie lingvistică anterioară; pagina nu a fost recitită. Versiuni: RU, EN · Антон Белянский, control calitate
- Revizie lingvistică: formulări și termeni verificați, corecturi aplicate. Versiuni: RU, EN · Антон Белянский, control calitate
- Pagină publicată.
Acest ghid este informație generală despre dreptul spaniol, nu o opinie juridică pe cazul tău. Regulile se schimbă, iar rezultatul depinde de faptele și actele tale — verifică-ți situația înainte să acționezi.
Ai nevoie de protecție zilnică, nu doar de o verificare punctuală?
Include: verificarea documentelor spaniole, scrisorilor, cererilor și contractelor înainte de semnare, Planuri de Acțiune, consultație și trimiterea reclamațiilor prin burofax.