Podatki właściciela-nierezydenta: IRNR (modelo 210) i IBI, bez gestora

01Dwa podatki, które płaci każdy właściciel-nierezydent

Pierwszy to IBI — gminny podatek od nieruchomości. Gmina zna twoją nieruchomość, wysyła nakaz zapłaty lub pobiera go polecenim zapłaty. IBI rzadko bywa problemem.

Drugi to podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR, składany na formularzu (modelo) 210 — i tu jest część, która zaskakuje prawie każdego: hiszpański urząd skarbowy (AEAT) nigdy nie wystawia za niego rachunku. To podatek samonaliczany. Oczekuje się, że sam go obliczysz, złożysz formularz i zapłacisz, co roku, bez wezwania. Milczenie AEAT nie oznacza, że nic nie jesteś winien — zegar tyka: urząd może dochodzić do czterech lat wstecz, z dopłatami i odsetkami.

IRNR jesteś winien niezależnie od tego, czy nieruchomość stoi pusta (jako „dochód zryczałtowany” — Hiszpania opodatkowuje teoretyczną korzyść z posiadania), czy przynosi czynsz (jako dochód z najmu). Oba idą na modelo 210, z różnymi zasadami i terminami.

02Podatek od pustego lub własnego domu (dochód zryczałtowany)

Podstawą jest procent wartości katastralnej twojej nieruchomości (valor catastral — wartość administracyjna z nakazu IBI, nie cena rynkowa): 1,1%, jeśli wartości katastralne gminy zrewidowano w ostatnich dziesięciu latach podatkowych, w przeciwnym razie 2%.

Od tej podstawy płacisz 19%, jeśli jesteś rezydentem podatkowym UE, Norwegii lub Islandii — i 24%, jeśli jesteś rezydentem gdziekolwiek indziej (co od brexitu obejmuje Wielką Brytanię).

Przykład rachunkowy: wartość katastralna €80 000, niedawno zrewidowana → podstawa 1,1% = €880. Właściciel będący rezydentem Holandii płaci 19% = €167,20 rocznie. Rezydent Wielkiej Brytanii lub Rosji płaci 24% = €211,20. Kwotę oblicza się proporcjonalnie do dni posiadania i dzieli między współwłaścicieli — każdy współwłaściciel składa własne modelo 210 na swój udział.

03Jeśli wynajmujesz: realny dochód, inne zasady

Dochód z najmu też idzie na modelo 210, według tych samych stawek 19%/24% — z jedną wielką różnicą. Rezydenci UE/EOG mogą odliczać koszty proporcjonalnie do okresu najmu (IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, odsetki od kredytu, remonty, amortyzacja); rezydenci innych krajów płacą podatek od czynszu brutto, bez odliczeń.

Od 2024 roku rytm składania jest prostszy: zamiast deklaracji kwartalnych możesz zgrupować cały roczny dochód z najmu z nieruchomości w jedno roczne modelo 210, składane 1–20 stycznia następnego roku (zlecenia polecenia zapłaty do 15 stycznia). Za tygodnie, gdy nieruchomość stała pusta, lukę wypełniają powyższe zasady dochodu zryczałtowanego — rok częściowego najmu zwykle oznacza oba rodzaje na twojej deklaracji.

04Terminy i jak składać

Dochód zryczałtowany za dany rok składa się przez cały następny rok kalendarzowy — podatek za 2025 można złożyć w dowolnym momencie 2026. Dochód z najmu (od 2024) składa się rocznie 1–20 stycznia, albo osobno za każde naliczenie, jeśli wolisz.

Kanały składania: online z hiszpańskim certyfikatem cyfrowym (certificado digital) lub Cl@ve, przez przedstawiciela podatkowego, albo przez usługę formularzy AEAT z NIE/NIF. Potrzebujesz swojego NIE, numeru katastralnego (na nakazie IBI) oraz — przy najmie — ewidencji przychodów i kosztów.

Samodzielne złożenie jest realne przy prostej deklaracji dochodu zryczałtowanego. Przestaje być przyjemne, gdy jest kilku właścicieli, częściowy najem w roku, zaległe lata do uregulowania lub sprzedaż w międzyczasie — tam ustrukturyzowany plan się zwraca.

05Klasyczne błędy (każdy kosztuje realne pieniądze)

• Niezłożenie w ogóle, bo „nikt nie pytał”. AEAT coraz częściej porównuje dane z rejestru nieruchomości, katastru i platform; gdy przyśle pismo, przychodzą cztery lata podatku z dopłatami. Dobrowolne spóźnione złożenie kosztuje wyraźnie mniej niż czekanie na wykrycie.
• Właściciele z UK wciąż stosujący 19% i odliczający koszty. Od brexitu: 24%, brutto, bez odliczeń. Stare nawyki z poradników sprzed 2021 są kosztowne.
• Jedna deklaracja na parę. Modelo 210 jest na osobę, na nieruchomość, na rodzaj dochodu. Dwóch współwłaścicieli = dwie deklaracje.
• Przyjęcie ceny rynkowej jako podstawy. Podstawą jest wartość katastralna z nakazu IBI — zwykle dużo niższa. Nadpłata jest tak samo realna jak niedopłata.
• Zapomnienie o roku sprzedaży. Sprzedaż uruchamia własne 210 (zysk kapitałowy, zwrot potrącenia 3%) — a podatek zryczałtowany i tak obowiązuje za dni, w których posiadałeś nieruchomość w tym roku.