Steuern für nicht ansässige Immobilieneigentümer: IRNR (modelo 210) und IBI, ohne gestor

01Die zwei Steuern, die jeder nicht ansässige Eigentümer zahlt

Die erste ist die IBI — die kommunale Grundsteuer. Die Gemeinde kennt Ihr Objekt, schickt den Bescheid oder zieht per Lastschrift ein. Die IBI ist selten das Problem.

Die zweite ist die Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR, über das Formular (modelo) 210 — und das überrascht fast jeden: das spanische Finanzamt (AEAT) schickt dafür nie einen Bescheid. Es ist eine Selbstveranlagungssteuer: Sie berechnen, geben ab und zahlen, jedes Jahr, aus eigenem Antrieb. Schweigen der AEAT bedeutet nicht, dass Sie nichts schulden — die Uhr läuft: bis zu vier Jahre Nachforderung, mit Zuschlägen und Zinsen.

Sie schulden IRNR, ob das Haus leer steht (als „fiktiver Ertrag“ — Spanien besteuert den theoretischen Vorteil des Besitzes) oder Miete abwirft. Beides läuft über modelo 210, mit unterschiedlichen Regeln und Fristen.

02Die Steuer auf ein leeres oder selbst genutztes Haus (fiktiver Ertrag)

Die Bemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral — der Verwaltungswert auf Ihrem IBI-Bescheid, nicht der Marktpreis): 1,1%, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in den letzten zehn Steuerjahren revidiert wurden, sonst 2%.

Auf diese Grundlage zahlen Sie 19% als Steueransässiger der EU, Norwegens oder Islands — und 24% für Ansässige anderswo (seit dem Brexit gehört dazu das Vereinigte Königreich).

Rechenbeispiel: Katasterwert €80.000, kürzlich revidiert → Grundlage 1,1% = €880. Als in Deutschland ansässiger Eigentümer zahlen Sie 19% = €167,20 im Jahr; ein im Vereinigten Königreich oder in Russland Ansässiger zahlt 24% = €211,20. Der Betrag wird nach Besitztagen anteilig berechnet und auf Miteigentümer verteilt — jeder Miteigentümer gibt seine eigene modelo 210 ab für seinen Anteil.

03Bei Vermietung: echte Einkünfte, andere Regeln

Mieteinkünfte laufen ebenfalls über modelo 210, zu denselben Sätzen — mit einem großen Unterschied. EU/EWR-Ansässige dürfen Kosten abziehen anteilig zur Vermietungsdauer (IBI, comunidad-Beiträge, Versicherung, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Abschreibung); Ansässige anderer Länder zahlen auf die Bruttomiete, ohne Abzüge.

Seit 2024 ist der Rhythmus einfacher: Statt vierteljährlicher Erklärungen dürfen Sie die gesamten Jahresmieteinkünfte eines Objekts in einer Jahres-modelo-210 bündeln, abzugeben vom 1.–20. Januar des Folgejahres (Lastschriftaufträge bis 15. Januar). Für die Wochen Leerstand gelten die obigen Regeln zum fiktiven Ertrag — ein teils vermietetes Jahr bedeutet meist beide Arten auf Ihrer Erklärung.

04Fristen und wie Sie abgeben

Den fiktiven Ertrag eines Jahres erklären Sie während des gesamten Folgejahres — die Steuer für 2025 kann das ganze Jahr 2026 abgegeben werden. Mieteinkünfte (ab 2024): jährlich 1.–20. Januar, oder je Zufluss, wenn Sie das vorziehen.

Kanäle: online mit spanischem digitalem Zertifikat (certificado digital) oder Cl@ve, über einen steuerlichen Vertreter, oder über den Formulardienst der AEAT mit Ihrer NIE/NIF. Sie brauchen: NIE, die Katasterreferenz (auf dem IBI-Bescheid) und — bei Vermietung — Einnahmen- und Kostennachweise.

Selbst abgeben ist bei einem einfachen fiktiven Ertrag gut machbar. Der Spaß hört auf bei mehreren Eigentümern, Teiljahresvermietung, versäumten Jahren oder einem Verkauf dazwischen — da rechnet sich ein strukturierter Plan.

05Die klassischen Fehler (jeder kostet echtes Geld)

• Gar nicht abgeben, weil „niemand fragte“. Die AEAT gleicht immer mehr Register und Plattformdaten ab; kommt der Brief, kommen vier Jahre auf einmal, mit Zuschlägen. Freiwillige verspätete Abgabe ist deutlich günstiger als das Warten.
• Als UK-Eigentümer weiter 19% und Kostenabzug nutzen. Seit dem Brexit: 24%, brutto, keine Abzüge. Alte Gewohnheiten aus Ratgebern vor 2021 sind teuer.
• Eine Erklärung fürs Paar. Modelo 210 ist pro Person, pro Objekt, pro Einkunftsart. Zwei Miteigentümer = zwei Erklärungen.
• Den Marktpreis als Grundlage nehmen. Die Grundlage ist der Katasterwert vom IBI-Bescheid — meist weit niedriger. Zu viel zahlen ist so real wie zu wenig.
• Das Verkaufsjahr vergessen. Ein Verkauf hat seine eigene 210 (Veräußerungsgewinn, Erstattung des 3%-Einbehalts) — und der fiktive Ertrag gilt weiter für die Besitztage dieses Jahres.