Belastingen voor niet-residente huiseigenaren: IRNR (modelo 210) en IBI, zonder gestor

01De twee belastingen die elke niet-residente eigenaar betaalt

De eerste is de IBI — de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De gemeente kent je pand, stuurt de aanslag of int per automatische incasso. IBI is zelden het probleem.

De tweede is de inkomstenbelasting voor niet-residenten, IRNR, via formulier (modelo) 210 — en dit verrast bijna iedereen: de Spaanse belastingdienst (AEAT) stuurt hiervoor nooit een aanslag. Het is een aangiftebelasting: jij berekent, dient in en betaalt, elk jaar, uit jezelf. Stilte van AEAT betekent niet dat je niets verschuldigd bent — de teller loopt: tot vier jaar navordering, met boetes en rente.

Je bent IRNR verschuldigd of het huis nu leeg staat (als “fictief rendement” — Spanje belast het theoretische voordeel van het bezit) of huur oplevert. Beide gaan via modelo 210, met verschillende regels en termijnen.

02De belasting op een leeg of zelf gebruikt huis (fictief rendement)

De grondslag is een percentage van de kadastrale waarde (valor catastral — de administratieve waarde op je IBI-aanslag, niet de marktprijs): 1,1% als de kadastrale waarden van de gemeente in de laatste tien belastingjaren zijn herzien, anders 2%.

Over die grondslag betaal je 19% als fiscaal inwoner van de EU, Noorwegen of IJsland — Nederlanders en Belgen dus — en 24% voor inwoners van elders.

Rekenvoorbeeld: kadastrale waarde €80.000, recent herzien → grondslag 1,1% = €880. Als inwoner van Nederland betaal je 19% = €167,20 per jaar. Het bedrag wordt naar rato van bezitsdagen berekend en over mede-eigenaren verdeeld — elke mede-eigenaar dient een eigen modelo 210 in voor zijn aandeel.

03Bij verhuur: echte inkomsten, andere regels

Huurinkomsten gaan ook via modelo 210, tegen dezelfde tarieven — met één groot verschil. EU/EER-inwoners mogen kosten aftrekken naar rato van de verhuurperiode (IBI, VvE-bijdrage/comunidad, verzekering, hypotheekrente, reparaties, afschrijving); inwoners van andere landen betalen over de bruto huur.

Sinds 2024 is het ritme eenvoudiger: in plaats van kwartaalaangiften mag je alle huurinkomsten van een pand bundelen in één jaaraangifte, in te dienen 1–20 januari van het volgende jaar (incasso-opdrachten uiterlijk 15 januari). Voor de weken leegstand geldt het fictieve rendement — een deels verhuurd jaar betekent meestal beide soorten op je aangifte.

04Termijnen en aangifte doen

Het fictieve rendement over een jaar geef je aan gedurende het hele volgende kalenderjaar — de belasting over 2025 kan heel 2026 worden ingediend. Huurinkomsten (vanaf 2024): jaarlijks 1–20 januari, of per ontvangst als je dat verkiest.

Kanalen: online met een Spaans digitaal certificaat (certificado digital) of Cl@ve, via een fiscaal vertegenwoordiger, of via het formulier van AEAT met je NIE/NIF. Je hebt nodig: NIE, de kadastrale referentie (op de IBI-aanslag) en — bij verhuur — inkomsten- en kostenadministratie.

Zelf indienen is prima te doen bij een eenvoudig fictief rendement. Het houdt op leuk te zijn bij meerdere eigenaren, deeljaarverhuur, gemiste jaren of een verkoop tussendoor — daar verdient een gestructureerd plan zichzelf terug.

05De klassieke fouten (elke fout kost echt geld)

• Helemaal niet indienen omdat “niemand erom vroeg”. AEAT koppelt steeds meer registers; als de brief komt, komen vier jaren tegelijk, met toeslagen. Vrijwillig alsnog indienen is aanzienlijk goedkoper dan wachten.
• Aangifte per stel in plaats van per persoon. Modelo 210 is per persoon, per pand, per soort inkomen. Twee mede-eigenaren = twee aangiften.
• De marktprijs als grondslag nemen. De grondslag is de kadastrale waarde van de IBI-aanslag — meestal veel lager. Te veel betalen is net zo echt als te weinig.
• Het verkoopjaar vergeten. Een verkoop heeft een eigen 210 (vermogenswinst, teruggaaf van de 3%-inhouding) — en het fictieve rendement geldt nog voor de bezitsdagen van dat jaar.
• Box 3 verwarren met Spanje. Je Nederlandse aangifte regelt de Spaanse niet: het verdrag voorkomt dubbele heffing, maar de Spaanse aangifteplicht blijft bestaan.