Belastingen voor niet-residente huiseigenaren: IRNR (modelo 210) en IBI, zonder gestor

01Wat verandert vanaf 2027: nieuwe termijnen voor modelo 210 (Orden HAC/623/2026)

Orden HAC/623/2026 (gepubliceerd in het BOE op 23 juni 2026, van kracht sinds 24 juni 2026) heeft de termijnen van modelo 210 voor inkomsten uit vastgoed verschoven. Wat je betaalt verandert niet — zelfde grondslag, zelfde tarieven van 19%/24% — maar wanneer je aangifte doet wel, en vanaf 2027 verandert ook het formulier zelf.

• Leeg of zelf gebruikt huis (fictief rendement): aangifte van 1 april tot en met 31 december van het volgende jaar (met incasso: 1 april – 23 december). Dit geldt voor het eerst voor de belasting over 2026, dus dat venster opent op 1 april 2027. De belasting over 2025 volgt nog de oude regel: op elk moment in 2026, uiterlijk 31 december 2026.
• Huurinkomsten met te betalen belasting: aangifte en betaling 1–20 april van het volgende jaar, of je het hele jaar bundelt in één aangifte of per ontvangst apart aangeeft (met incasso: 1–15 april). Voor een gebundelde aangifte begint dit met de huur over 2026 (aangifte in april 2027); voor aparte aangiften met huur vanaf 1 oktober 2026. Aparte aangiften over januari–september 2026 houden de kwartaaltermijnen.
• Nulaangiften en teruggaven hebben eigen termijnen: een huuraangifte met nul te betalen dien je in van 1 tot 20 januari van het volgende jaar; een aangifte met teruggaaf kan vanaf 1 februari van het volgende jaar.
• Nieuw formulier vanaf 1 januari 2027: elke modelo 210 die vanaf die datum wordt ingediend — over welk jaar ook — gebruikt de nieuwe versie, met vakken voor het aantal dagen dat het pand tot je beschikking stond of verhuurd was («N.º de días») en je eigendomsaandeel («Cuota participación»), een nieuwe bijlage met de aftrekbare huurkosten en een vak of het pand een kadastrale referentie heeft.

In de praktijk: zet 1–20 april in je agenda voor huur met te betalen belasting en 1 april – 31 december voor een leeg huis, en houd je eigendomspercentage en de dagen eigen gebruik of verhuur bij de hand voordat je aangifte doet.

02De twee belastingen die elke niet-residente eigenaar betaalt

De eerste is de IBI — de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De gemeente kent je pand, stuurt de aanslag of int per automatische incasso. IBI is zelden het probleem.

De tweede is de inkomstenbelasting voor niet-residenten, IRNR, via formulier (modelo) 210 — en dit verrast bijna iedereen: de Spaanse belastingdienst (AEAT) stuurt hiervoor nooit een aanslag. Het is een aangiftebelasting: jij berekent, dient in en betaalt, elk jaar, uit jezelf. Stilte van AEAT betekent niet dat je niets verschuldigd bent — de teller loopt: tot vier jaar navordering, met boetes en rente.

Je bent IRNR verschuldigd of het huis nu leeg staat (als “fictief rendement” — Spanje belast het theoretische voordeel van het bezit) of huur oplevert. Beide gaan via modelo 210, met verschillende regels en termijnen.

03De belasting op een leeg of zelf gebruikt huis (fictief rendement)

De grondslag is een percentage van de kadastrale waarde (valor catastral — de administratieve waarde op je IBI-aanslag, niet de marktprijs): 1,1% als de kadastrale waarden van de gemeente in de laatste tien belastingjaren zijn herzien, anders 2%.

Over die grondslag betaal je 19% als fiscaal inwoner van de EU, Noorwegen of IJsland — Nederlanders en Belgen dus — en 24% voor inwoners van elders.

Rekenvoorbeeld: kadastrale waarde €80.000, recent herzien → grondslag 1,1% = €880. Als inwoner van Nederland betaal je 19% = €167,20 per jaar. Het bedrag wordt naar rato van bezitsdagen berekend en over mede-eigenaren verdeeld — elke mede-eigenaar dient een eigen modelo 210 in voor zijn aandeel.

04Bij verhuur: echte inkomsten, andere regels

Huurinkomsten gaan ook via modelo 210, tegen dezelfde tarieven — met één groot verschil. EU/EER-inwoners mogen kosten aftrekken naar rato van de verhuurperiode (IBI, VvE-bijdrage/comunidad, verzekering, hypotheekrente, reparaties, afschrijving); inwoners van andere landen betalen over de bruto huur.

Je kunt huur per ontvangst aangeven of alle huurinkomsten van een pand over het jaar bundelen in één jaaraangifte modelo 210. Volgens Orden HAC/623/2026 dien je een huuraangifte met te betalen belasting in beide gevallen in van 1 tot 20 april van het volgende jaar (met incasso 1–15 april) — vanaf de huur over 2026; details en overgang staan in het deel over 2027 hierboven. Voor de weken leegstand geldt het fictieve rendement — een deels verhuurd jaar betekent meestal beide soorten op je aangifte.

05Termijnen en aangifte doen

Het fictieve rendement over een jaar geef je aan van 1 april tot en met 31 december van het volgende jaar — vanaf de belasting over 2026, dus die dien je in tussen 1 april en 31 december 2027; de belasting over 2025 kan nog heel 2026 worden ingediend. Huurinkomsten met te betalen belasting: 1–20 april van het volgende jaar, gebundeld of apart; huuraangiften met nul te betalen: 1–20 januari.

Kanalen: online met een Spaans digitaal certificaat (certificado digital) of Cl@ve, via een fiscaal vertegenwoordiger, of via het formulier van AEAT met je NIE/NIF. Je hebt nodig: NIE, de kadastrale referentie (op de IBI-aanslag) en — bij verhuur — inkomsten- en kostenadministratie.

Zelf indienen is prima te doen bij een eenvoudig fictief rendement. Het houdt op leuk te zijn bij meerdere eigenaren, deeljaarverhuur, gemiste jaren of een verkoop tussendoor — daar verdient een gestructureerd plan zichzelf terug.

06De klassieke fouten (elke fout kost echt geld)

• Helemaal niet indienen omdat “niemand erom vroeg”. AEAT koppelt steeds meer registers; als de brief komt, komen vier jaren tegelijk, met toeslagen. Vrijwillig alsnog indienen is aanzienlijk goedkoper dan wachten.
• Aangifte per stel in plaats van per persoon. Modelo 210 is per persoon, per pand, per soort inkomen. Twee mede-eigenaren = twee aangiften.
• De marktprijs als grondslag nemen. De grondslag is de kadastrale waarde van de IBI-aanslag — meestal veel lager. Te veel betalen is net zo echt als te weinig.
• Het verkoopjaar vergeten. Een verkoop heeft een eigen 210 (vermogenswinst, teruggaaf van de 3%-inhouding) — en het fictieve rendement geldt nog voor de bezitsdagen van dat jaar.
• Box 3 verwarren met Spanje. Je Nederlandse aangifte regelt de Spaanse niet: het verdrag voorkomt dubbele heffing, maar de Spaanse aangifteplicht blijft bestaan.