Podatki właściciela-nierezydenta: IRNR (modelo 210) i IBI, bez gestora

01Co zmienia się od 2027: nowe terminy modelo 210 (Orden HAC/623/2026)

Orden HAC/623/2026 (opublikowany w BOE 23 czerwca 2026, obowiązuje od 24 czerwca 2026) przesunął terminy modelo 210 dla dochodów z nieruchomości. To, ile płacisz, się nie zmienia — ta sama podstawa, te same stawki 19%/24% — ale zmienia się, kiedy składasz deklarację, a od 2027 roku zmienia się też sam formularz.

• Pusty lub własny dom (dochód zryczałtowany): składasz od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku (z poleceniem zapłaty: 1 kwietnia – 23 grudnia). Dotyczy to po raz pierwszy podatku za 2026, więc jego okno otwiera się 1 kwietnia 2027. Podatek za 2025 nadal podlega starej zasadzie: w dowolnym momencie 2026, najpóźniej 31 grudnia 2026.
• Dochód z najmu z podatkiem do zapłaty: deklaracja i zapłata 1–20 kwietnia następnego roku — niezależnie od tego, czy grupujesz cały rok w jednej deklaracji, czy składasz osobno za każde naliczenie (z poleceniem zapłaty: 1–15 kwietnia). Przy deklaracji zgrupowanej dotyczy to najmu za 2026 (składanej w kwietniu 2027); przy osobnych deklaracjach — najmu naliczonego od 1 października 2026. Osobne deklaracje za styczeń–wrzesień 2026 zachowują terminy kwartalne.
• Deklaracje zerowe i zwroty mają własne terminy: deklarację z najmu z zerowym podatkiem składa się 1–20 stycznia następnego roku; deklarację o zwrot — od 1 lutego następnego roku.
• Nowy formularz od 1 stycznia 2027: każde modelo 210 składane od tej daty — za jakikolwiek rok — używa nowej wersji, z polami na liczbę dni, gdy nieruchomość była do twojej dyspozycji lub wynajęta («N.º de días»), i na twój udział we własności («Cuota participación»), nowym załącznikiem z kosztami najmu do odliczenia oraz polem, czy nieruchomość ma numer katastralny.

W praktyce: zapisz w kalendarzu 1–20 kwietnia dla najmu z podatkiem do zapłaty i 1 kwietnia – 31 grudnia dla pustego domu, a przed złożeniem miej pod ręką swój procent własności oraz dni własnego użytku lub najmu.

02Dwa podatki, które płaci każdy właściciel-nierezydent

Pierwszy to IBI — gminny podatek od nieruchomości. Gmina zna twoją nieruchomość, wysyła nakaz zapłaty lub pobiera go polecenim zapłaty. IBI rzadko bywa problemem.

Drugi to podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR, składany na formularzu (modelo) 210 — i tu jest część, która zaskakuje prawie każdego: hiszpański urząd skarbowy (AEAT) nigdy nie wystawia za niego rachunku. To podatek samonaliczany. Oczekuje się, że sam go obliczysz, złożysz formularz i zapłacisz, co roku, bez wezwania. Milczenie AEAT nie oznacza, że nic nie jesteś winien — zegar tyka: urząd może dochodzić do czterech lat wstecz, z dopłatami i odsetkami.

IRNR jesteś winien niezależnie od tego, czy nieruchomość stoi pusta (jako „dochód zryczałtowany” — Hiszpania opodatkowuje teoretyczną korzyść z posiadania), czy przynosi czynsz (jako dochód z najmu). Oba idą na modelo 210, z różnymi zasadami i terminami.

03Podatek od pustego lub własnego domu (dochód zryczałtowany)

Podstawą jest procent wartości katastralnej twojej nieruchomości (valor catastral — wartość administracyjna z nakazu IBI, nie cena rynkowa): 1,1%, jeśli wartości katastralne gminy zrewidowano w ostatnich dziesięciu latach podatkowych, w przeciwnym razie 2%.

Od tej podstawy płacisz 19%, jeśli jesteś rezydentem podatkowym UE, Norwegii lub Islandii — i 24%, jeśli jesteś rezydentem gdziekolwiek indziej (co od brexitu obejmuje Wielką Brytanię).

Przykład rachunkowy: wartość katastralna €80 000, niedawno zrewidowana → podstawa 1,1% = €880. Właściciel będący rezydentem Holandii płaci 19% = €167,20 rocznie. Rezydent Wielkiej Brytanii lub Rosji płaci 24% = €211,20. Kwotę oblicza się proporcjonalnie do dni posiadania i dzieli między współwłaścicieli — każdy współwłaściciel składa własne modelo 210 na swój udział.

04Jeśli wynajmujesz: realny dochód, inne zasady

Dochód z najmu też idzie na modelo 210, według tych samych stawek 19%/24% — z jedną wielką różnicą. Rezydenci UE/EOG mogą odliczać koszty proporcjonalnie do okresu najmu (IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, odsetki od kredytu, remonty, amortyzacja); rezydenci innych krajów płacą podatek od czynszu brutto, bez odliczeń.

Dochód z najmu możesz deklarować osobno za każde naliczenie albo zgrupować cały roczny dochód z najmu z nieruchomości w jedno roczne modelo 210. Zgodnie z Orden HAC/623/2026 deklarację z najmu z podatkiem do zapłaty składa się w obu przypadkach 1–20 kwietnia następnego roku (z poleceniem zapłaty 1–15 kwietnia) — od najmu za 2026; szczegóły i okres przejściowy są w części o 2027 powyżej. Za tygodnie, gdy nieruchomość stała pusta, lukę wypełniają powyższe zasady dochodu zryczałtowanego — rok częściowego najmu zwykle oznacza oba rodzaje na twojej deklaracji.

05Terminy i jak składać

Dochód zryczałtowany za dany rok składa się od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku — od podatku za 2026, który składa się więc między 1 kwietnia a 31 grudnia 2027; podatek za 2025 można jeszcze złożyć w dowolnym momencie 2026. Dochód z najmu z podatkiem do zapłaty: 1–20 kwietnia następnego roku, zgrupowany lub osobno; deklaracje z najmu z zerowym podatkiem: 1–20 stycznia.

Kanały składania: online z hiszpańskim certyfikatem cyfrowym (certificado digital) lub Cl@ve, przez przedstawiciela podatkowego, albo przez usługę formularzy AEAT z NIE/NIF. Potrzebujesz swojego NIE, numeru katastralnego (na nakazie IBI) oraz — przy najmie — ewidencji przychodów i kosztów.

Samodzielne złożenie jest realne przy prostej deklaracji dochodu zryczałtowanego. Przestaje być przyjemne, gdy jest kilku właścicieli, częściowy najem w roku, zaległe lata do uregulowania lub sprzedaż w międzyczasie — tam ustrukturyzowany plan się zwraca.

06Klasyczne błędy (każdy kosztuje realne pieniądze)

• Niezłożenie w ogóle, bo „nikt nie pytał”. AEAT coraz częściej porównuje dane z rejestru nieruchomości, katastru i platform; gdy przyśle pismo, przychodzą cztery lata podatku z dopłatami. Dobrowolne spóźnione złożenie kosztuje wyraźnie mniej niż czekanie na wykrycie.
• Właściciele z UK wciąż stosujący 19% i odliczający koszty. Od brexitu: 24%, brutto, bez odliczeń. Stare nawyki z poradników sprzed 2021 są kosztowne.
• Jedna deklaracja na parę. Modelo 210 jest na osobę, na nieruchomość, na rodzaj dochodu. Dwóch współwłaścicieli = dwie deklaracje.
• Przyjęcie ceny rynkowej jako podstawy. Podstawą jest wartość katastralna z nakazu IBI — zwykle dużo niższa. Nadpłata jest tak samo realna jak niedopłata.
• Zapomnienie o roku sprzedaży. Sprzedaż uruchamia własne 210 (zysk kapitałowy, zwrot potrącenia 3%) — a podatek zryczałtowany i tak obowiązuje za dni, w których posiadałeś nieruchomość w tym roku.