Продажа недвижимости в Испании владельцем из России: что можно и что ограничено
Для большинства российских собственников продать квартиру или дом в Испании — законно и возможно. Ограничения касаются не самого права продать, а двух вещей: проверок на этапе нотариуса и того, что происходит с деньгами. Разберём, где проходит граница между «можно» и «нужна лицензия».
- TRLIRNR ст. 25.2
- RDL 26/2021
- Ley 10/2010
- Рег. ЕС 833/2014
- Рег. ЕС 269/2014
01Сама продажа не запрещена — но нотариус проверит
Начнём с главного и с разделения, которое всё определяет. Если вы не внесены в санкционные списки ЕС — вы обычный иностранный собственник, и продать свою недвижимость в Испании вы вправе. Санкции против России не запрещают гражданину РФ продавать принадлежащее ему жильё; они ограничивают отдельные категории лиц и движение денег, а не право распоряжаться имуществом как таковое.
Что действительно изменилось — это внимание на сделке. Нотариус (notario) в Испании — это лицо, обязанное соблюдать закон о противодействии отмыванию денег (Ley 10/2010). При оформлении купчей (escritura) он обязан установить личность сторон, определить действительного (бенефициарного) владельца (titular real) и проверить происхождение денег (origen de los fondos). Для продавца с российской привязкой это означает предметные вопросы: кому принадлежит объект, кто получает деньги и откуда они изначально появились.
Практический вывод: продажа проходит нормально, если документы в порядке и картина прозрачна. Готовьте заранее подтверждение права собственности, историю приобретения, данные счёта для расчётов. Именно на этом этапе срываются «внезапные» сделки — не из-за запрета, а из-за пробелов в проверках, которые нотариус не может пропустить.
02Если вы в списке: активы заморожены — только лицензия и адвокат
Отдельный и жёсткий случай — обозначенные (списочные) лица по Регламенту ЕС 269/2014. Если конкретный человек включён в санкционный список ЕС, его средства и экономические ресурсы, включая недвижимость в Испании, заморожены. Это не означает конфискацию, но означает, что распорядиться активом — продать, передать, обременить — без предварительного разрешения нельзя.
Легальный путь здесь один: предварительная авторизация (лицензия) Казначейства (Tesoro) — в Испании этим занимается профильное подразделение (Subdirección General de Inspección y Control de Movimientos de Capitales, SGICMC), — и обязательно работа через адвоката. Лицензия выдаётся под конкретную операцию и по установленным основаниям; заявление, обоснование и сопровождение — это юридическая процедура, а не формальность у окна.
Подчеркнём то, что мы не делаем и делать не будем: это путь через официальную лицензию, а не обход. Никаких номинальных владельцев, сокрытия действительного собственника или «дружеских» переоформлений — за нарушение режима заморозки предусмотрена ответственность, а сделка в обход всё равно будет недействительной. Если есть хоть какая-то вероятность, что вы в списке, первый шаг — проверить статус по сводному списку ЕС, а не выходить на сделку.
03Деньги от продажи: лимит депозита €100 000 и вывод средств
Даже когда продажа разрешена, деньги — отдельная тема. Регламент ЕС 833/2014 (статья 5b) ограничивает приём вкладов от граждан РФ и лиц, проживающих в России: банк ЕС не принимает депозиты сверх суммарных €100 000 на одно кредитное учреждение. Уже имеющиеся остатки могут оставаться, но пополнять их выше порога нельзя. Для продавца это значит, что крупная выручка не может просто «лечь» на испанский счёт как обычные деньги.
Важное исключение, о котором часто забывают: лимит не применяется к гражданам РФ, у которых есть вид на жительство страны ЕС/ЕЭП (временный или постоянный), а также к лицам с двойным гражданством ЕС. То есть российский собственник, легально проживающий в Испании, как правило, под лимит €100 000 не подпадает. Ваш конкретный статус нужно проверять — от него зависит вся схема расчётов.
Дальше — репатриация. Перевод выручки из Испании в Россию упирается в ограничения платёжных сервисов и корреспондентских банков; в зависимости от суммы, банка и маршрута может потребоваться авторизация и предметная работа с банком. Универсального правила «переводится/не переводится» нет — маршрут выстраивается под конкретный банк и статус продавца. Планируйте это до подписания, а не после, чтобы деньги не зависли между заморозкой по ошибке и отказом банка.
04Налоги продавца-нерезидента: удержание 3% и муниципальный налог
Если вы продаёте как нерезидент, работает механизм удержания 3% (retención). По статье 25.2 закона о налоге для нерезидентов (TRLIRNR, RDLeg 5/2004) покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены и внести их в бюджет по форме Modelo 211 в течение месяца после сделки — это аванс в счёт вашего налога. Покупатель передаёт вам проштампованную копию 211; храните её.
Реальный налог — 19% с фактической прибыли (разница между ценой продажи и приобретения с учётом расходов). Итог вы закрываете сами через форму Modelo 210: если удержанные 3% больше налога к уплате или прибыли не было вовсе, разницу возвращают — но только если вы корректно подадите 210. Продавцы, которые не подают, просто дарят удержанное государству.
Второй налог — муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal, он же IIVTNU). После реформы (RDL 26/2021, вслед за решением Конституционного суда) есть два метода расчёта — объективный и реальный, — и вы выбираете более выгодный; а если реального прироста стоимости не было (продажа по цене приобретения или ниже), налог не начисляется — но факт отсутствия прироста нужно задекларировать и подтвердить. Ставки и коэффициенты задаёт постановление конкретного муниципалитета.
Хотите сначала карту рисков по вашей сделке?
План действий за €59 — разбор вашего случая: статус по санкциям, проверки нотариуса, схема удержания 3% и возврата, лимит депозита и маршрут денег. С него удобно начать, а дальше — при необходимости — перейти к сделке под сопровождением.
Проверено юридической командой RightNOW. Материал информационный, не юридическая консультация.
«RightNOW появился из очень простой боли иностранца: в Испании можно быть правым — и потерять месяцы из-за одной формы, срока или неверного следующего шага. Поэтому здесь мы сначала приводим факты в порядок, а потом выбираем действие.»
сделано нашими для своихFAQЧастые вопросы
Я гражданин РФ, но не в санкционных списках. Могу вообще продать?
Да. Санкции ЕС не запрещают необозначенному гражданину РФ продавать своё жильё в Испании. Ограничения касаются списочных лиц и движения денег, а не самого права распоряжаться имуществом. На сделке главное — пройти проверки нотариуса (AML) и заранее продумать маршрут выручки.
Как понять, заморожены ли мои активы?
Заморозка по Регламенту ЕС 269/2014 касается только лиц из санкционного списка. Нужно проверить себя по сводному списку ЕС. Если вы в списке — распоряжаться недвижимостью можно лишь по предварительной лицензии Казначейства (Tesoro) и через адвоката; это законный путь, а не обход.
Смогу ли я получить деньги на испанский счёт?
Зависит от статуса. Лимит €100 000 по Регламенту 833/2014 не применяется к гражданам РФ с видом на жительство страны ЕС и к лицам с двойным гражданством ЕС. Если вы резидент Испании — обычно вы вне лимита. Точную схему расчётов и вывода нужно строить под ваш банк и статус до подписания.
Что такое удержание 3% и вернут ли его?
По статье 25.2 TRLIRNR покупатель удерживает 3% от цены и вносит их по форме Modelo 211 как аванс вашего налога. Реальный налог — 19% с прибыли; разницу возвращают через вашу Modelo 210. Без корректной подачи 210 удержанное не возвращается.
Плачу ли я plusvalía municipal, если продал без прибыли?
После реформы RDL 26/2021, если реального прироста стоимости земли не было (продажа по цене приобретения или ниже), налог не начисляется. Но факт отсутствия прироста нужно задекларировать и подтвердить документами о покупке и продаже. Есть и выбор между двумя методами расчёта — берётся более выгодный.
Информационный материал, не юридическая консультация по вашему случаю и не гарантия результата; суммы приведены как примеры. Проверено против TRLIRNR (ст. 25.2), RDL 26/2021, Ley 10/2010 и регламентов ЕС 833/2014 и 269/2014 на июль 2026. Санкционный статус конкретного лица и локальные детали plusvalía определяются по сводному списку ЕС и постановлениям муниципалитета.
🏠 Испанские налоги на недвижимость любят сюрпризы. Узнавай заранее — не из «письма счастья».
Modelo 210, IBI, plusvalía, налог нерезидента — суммы и сроки меняются, а Hacienda не напоминает. Оставь email: предупредим о дедлайнах и изменениях заранее и на твоём языке.
Нужна защита на каждый день, а не разовая проверка?
Включено: проверка испанских документов, писем, требований и договоров до подписания, планы действий, консультация и отправка ваших претензий официальным уведомлением (burofax).