Туристическая аренда в Испании: лицензия, правила регистрации — и штрафы между ними

01Что изменилось: национальный реестр с 1 июля 2025 и его аннулирование в 2026

Королевский декрет 1312/2024 создал единый национальный реестр аренды (Registro Único de Arrendamientos) с номером через Registro de la Propiedad и «единое цифровое окно» (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) при Министерстве жилья. С 1 июля 2025 для размещения краткосрочной аренды на онлайн-площадках требовался регистрационный номер из этого реестра.

Верховный суд (Tribunal Supremo) аннулировал этот реестр тремя решениями — от 19 мая 2026 (BOE-A-2026-12300), 21 мая 2026 (BOE-A-2026-13893) и 1 июня 2026 (BOE-A-2026-15677). Аннулированы: национальная процедура регистрации, обязанности арендодателей (ст. 5), сам реестр, заявление на номер и его проверка (ст. 8–10) и все прочие упоминания реестра в декрете. Не аннулированы: единое цифровое окно (ст. 7) и обязанность площадок передавать в него данные об активности.

Реестр никогда не заменял региональные правила о турлицензиях, и его аннулирование их не отменяет: региональный уровень по-прежнему решает, можно ли сдавать вообще.

02Национальный номер после решений Верховного суда

Процедура получения национального номера через Registro de la Propiedad больше не имеет правовой основы: статьи о реестре, о заявлении на номер и о его проверке признаны ничтожными, как и обязанность регистрироваться там, чтобы получить номер для объявлений на площадках.

Регламент ЕС 2024/1028 применяется напрямую с 20 мая 2026. Сам он номеров не выдаёт: его правила о регистрационных номерах действуют там, где есть процедура регистрации — национальная, региональная или местная (ст. 4). Площадка обязана спросить арендодателя, находится ли объект в зоне с такой процедурой, и если да — потребовать номер до публикации объявления и показывать его в объявлении (ст. 7).

Нужен ли вашему объявлению регистрационный номер сейчас, зависит от региона и муниципалитета. Решения касаются только национального декрета: региональные лицензии и регистрации регулируются правилами вашего региона.

03Региональный уровень: лицензия, которая всё ещё нужна

Туризм в Испании — региональная компетенция. Каждое автономное сообщество — а всё чаще и каждый город — устанавливает свои правила: регистрация или лицензия (licencia turística / номер VUT), технические требования, зонирование, моратории в «перегретых» зонах и вето сообщества собственников.

Разброс драматический. Где-то до сих пор простая декларация; в Барселоне — мораторий на лицензии и план полного вывода туристических квартир; на Балеарах и части Канар ограничены новые лицензии; Мадрид и города Андалусии ужесточают зонирование. Никакой регистрационный номер не легализует аренду, которую запрещает регион, — номер только идентифицирует объект.

Если вы покупаете «под Airbnb», проверяйте до покупки именно этот уровень: выдают ли в муниципалитете новые лицензии вообще и не запретило ли сообщество дома туристическое использование (испанское жилищное право позволяет это квалифицированным большинством).

04Штрафы и делистинг: сколько стоит несоблюдение

Принуждение идёт по двум трекам. Где регистрационный номер обязателен, площадка не вправе допустить объявление без него (Регламент ЕС 2024/1028, ст. 7), а компетентный орган может предписать снять объявления, номер которых он приостановил или отозвал (ст. 6), — это потерянная аренда с первого дня. А региональные туристические инспекции штрафуют нелицензированную сдачу; суммы региональные, и в серьёзных случаях идут от тысяч до шестизначных цифр в самых строгих регионах (громче всего — Каталония и Балеары).

Принуждение всё чаще начинается с данных, а не с обхода квартир: регистрационные данные, отчёты платформ и жалобы соседей питают проверки. Если пришло предложение о штрафе (acta / propuesta de sanción) — сроки на возражения короткие; это письмо стоит проверить до любого ответа.

05Сезонная и среднесрочная сдача: автоматического исключения нет

Королевский декрет 1312/2024 по-прежнему определяет краткосрочную аренду широко: для временной цели, туристической или нет, включая сезонную аренду (alquiler de temporada) по LAU (ст. 2 a), не аннулирована). Это определение по-прежнему задаёт данные, которые площадки передают в единое окно; национальное требование номера для такой сдачи отпало вместе с реестром. Нужна ли для сезонной сдачи региональная лицензия или регистрация, зависит от правил вашего региона.

Долгосрочная аренда жилья по LAU (основное жильё вашего арендатора) — вне туристического режима. Но называть фактически туристическую сдачу «сезонной», чтобы обойти правила, — ровно тот паттерн, который ищут инспекторы. Договор, срок и реальное использование должны рассказывать одну и ту же историю.