Туристическая аренда в Испании: регистрационный номер, лицензия — и штрафы между ними
С 1 июля 2025 объявление без национального регистрационного номера может просто исчезнуть с Airbnb или Booking. Номер — федеральный, лицензия — региональная, и путаница между ними — главный источник штрафов у собственников.
- RD 1312/2024
- Регламент ЕС 2024/1028
- Registro de la Propiedad
- региональные законы о туризме
01Что изменилось 1 июля 2025 — и почему от этого зависит ваше объявление
Королевский декрет 1312/2024, исполняющий европейский регламент о краткосрочной аренде, создал единый национальный реестр аренды (Registro Único de Arrendamientos) и «единое цифровое окно» (Ventanilla Única Digital) при Министерстве жилья. С 1 июля 2025 для размещения краткосрочной аренды на онлайн-площадках нужен регистрационный номер из этой системы.
Площадки — часть механизма принуждения по закону: они обязаны собирать и показывать номер и передавать данные через единое окно. На практике это значит: объявление без действительного номера блокируется или удаляется — иначе платформа рискует собственной ответственностью.
Реестр ничего не заменил: он лёг ПОВЕРХ региональных правил о турлицензиях, которые существовали и раньше. Эта двухуровневая конструкция — самый непонятый факт во всей теме.
02Национальный номер: через реестр недвижимости
Номер запрашивается через Registro de la Propiedad, где зарегистрирован ваш объект (электронно через портал регистраторов). Вы идентифицируете объект, заявляете вид сдачи (туристическая, сезонная, комната) и прикладываете то, что требует ваш случай: обычно подтверждение соответствия региональным/муниципальным требованиям, кадастровый номер и отсутствие запрета в уставе сообщества собственников (comunidad).
Регистратор вносит номер отметкой на листе вашего объекта. Сроки короткие (около двух недель), но регистратор может отказать или аннулировать номер, если заявленное использование противоречит региональным правилам или запрету comunidad. Отказ — не формальность, а сигнал, что базовые разрешения не в порядке.
Один номер — на объект и вид сдачи; существенные изменения (вместимость, вид) нужно обновлять. Храните подтверждение: площадки спрашивают номер, инспекторы — бумажный след.
03Региональный уровень: лицензия, которая всё ещё нужна
Туризм в Испании — региональная компетенция. Каждое автономное сообщество — а всё чаще и каждый город — устанавливает свои правила: регистрация или лицензия (licencia turística / номер VUT), технические требования, зонирование, моратории в «перегретых» зонах и вето сообщества собственников.
Разброс драматический. Где-то до сих пор простая декларация; в Барселоне — мораторий на лицензии и план полного вывода туристических квартир; на Балеарах и части Канар ограничены новые лицензии; Мадрид и города Андалусии ужесточают зонирование. Национальный номер никогда не легализует аренду, которую запрещает регион, — он её только регистрирует.
Если вы покупаете «под Airbnb», проверяйте до покупки именно этот уровень: выдают ли в муниципалитете новые лицензии вообще и не запретило ли сообщество дома туристическое использование (испанское жилищное право позволяет это квалифицированным большинством).
Сдаёте — или собираетесь? Получите план соответствия.
Опишите объект, регион и формат сдачи. Вы получите точную последовательность: национальный номер, правила лицензии вашего региона и что чинить первым — с проверкой эксперта.
04Штрафы и делистинг: сколько стоит несоблюдение
Двум уровням соответствуют два трека принуждения. Площадки блокируют или удаляют объявления без действительного номера — это потерянная аренда с первого дня. А региональные туристические инспекции штрафуют нелицензированную сдачу; суммы региональные, и в серьёзных случаях идут от тысяч до шестизначных цифр в самых строгих регионах (громче всего — Каталония и Балеары).
Принуждение всё чаще начинается с данных, а не с обхода квартир: реестр, отчёты платформ и жалобы соседей питают проверки. Если пришло предложение о штрафе (acta / propuesta de sanción) — сроки на возражения короткие; это письмо стоит проверить до любого ответа.
05Сезонная и среднесрочная сдача: автоматического исключения нет
Реестр покрывает краткосрочную сдачу широко — включая сезонную аренду (alquiler de temporada) через площадки, а не только классические туристические ночёвки. Сдаёте зимовщикам на три месяца через портал — требование номера может действовать даже там, где региональная турлицензия не нужна.
Долгосрочная аренда жилья по LAU (основное жильё вашего арендатора) — вне туристического режима. Но называть фактически туристическую сдачу «сезонной», чтобы обойти правила, — ровно тот паттерн, который ищут инспекторы. Договор, срок и реальное использование должны рассказывать одну и ту же историю.
«RightNOW появился из очень простой боли иностранца: в Испании можно быть правым — и потерять месяцы из-за одной формы, срока или неверного следующего шага. Поэтому здесь мы сначала приводим факты в порядок, а потом выбираем действие.»
сделано нашими для своихFAQЧастые вопросы
У меня уже есть региональная лицензия. Номер тоже нужен?
Да. С 1 июля 2025 национальный регистрационный номер обязателен для размещения на площадках — региональная лицензия остаётся необходимой, но для объявления её недостаточно.
Сообщество дома запретило туристическую сдачу. Номер это перекрывает?
Нет. Действительный запрет comunidad (или региональный/городской запрет) блокирует деятельность независимо от реестра; регистратор вправе отказать или аннулировать номер по этому основанию.
Объявление висело ещё до июля 2025. Это считается?
Обязанность действует с 1 июля 2025 для объявлений на площадках независимо от даты создания — старые объявления без номера тоже снимают.
Пришло предложение о штрафе от инспекции. Что сначала?
Посмотрите срок в письме — окна на возражения короткие. Дайте проверить документ до ответа: квалификация (серьёзное/лёгкое) и описанные доказательства определяют реальные варианты.
Нужен ли номер, если сдаю одну комнату?
Комнаты, предлагаемые краткосрочно через площадки, попадают в реестр со своим видом сдачи. Заявляйте то, что предлагаете на самом деле: несоответствие вида — основание для аннулирования.
Информационный материал, не юридическое представительство. Региональные правила сильно различаются и часто меняются — проверяйте свой муниципалитет до инвестиций. Национальный уровень сверен с BOE (RD 1312/2024) и разъяснениями единого окна министерства, июль 2026.
🏠 Испанские налоги на недвижимость любят сюрпризы. Узнавай заранее — не из «письма счастья».
Modelo 210, IBI, plusvalía, налог нерезидента — суммы и сроки меняются, а Hacienda не напоминает. Оставь email: предупредим о дедлайнах и изменениях заранее и на твоём языке.
Нужна защита на каждый день, а не разовая проверка?
Включено: проверка испанских документов, писем, требований и договоров до подписания, планы действий, консультация и отправка ваших претензий официальным уведомлением (burofax).