Najem turystyczny w Hiszpanii: licencja, zasady rejestracji — i kary pomiędzy nimi

01Co się zmieniło: krajowy rejestr z 1 lipca 2025 i jego unieważnienie w 2026

Dekret królewski 1312/2024 stworzył jeden krajowy rejestr najmu (Registro Único de Arrendamientos), z numerem uzyskiwanym przez Registro de la Propiedad, oraz „cyfrowe okienko” (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) w Ministerstwie Mieszkalnictwa. Od 1 lipca 2025 ogłaszanie najmu krótkoterminowego na platformach internetowych wymagało numeru rejestracyjnego z tego rejestru.

Trybunał Najwyższy (Tribunal Supremo) unieważnił ten rejestr w trzech wyrokach: z 19 maja 2026 (BOE-A-2026-12300), 21 maja 2026 (BOE-A-2026-13893) i 1 czerwca 2026 (BOE-A-2026-15677). Unieważnione: krajowa procedura rejestracji, obowiązki wynajmujących (art. 5), rejestr, wniosek o numer i jego weryfikacja (art. 8–10) oraz każda inna wzmianka o rejestrze w dekrecie. Nieunieważnione: cyfrowe okienko (art. 7) i obowiązek platform przekazywania do niego danych o działalności.

Rejestr nigdy nie zastąpił regionalnych zasad licencji turystycznych, a jego unieważnienie ich nie znosi: to warstwa regionalna nadal decyduje, czy w ogóle możesz wynajmować.

02Numer krajowy po wyrokach Trybunału Najwyższego

Procedura uzyskania numeru krajowego przez Registro de la Propiedad nie ma już podstawy prawnej: artykuły o rejestrze, wniosku i weryfikacji numeru uznano za nieważne, podobnie jak obowiązek wpisu tam w celu uzyskania numeru dla ogłoszeń na platformach.

Rozporządzenie UE 2024/1028 stosuje się bezpośrednio od 20 maja 2026. Samo nie nadaje numerów: jego przepisy o numerach rejestracyjnych działają tam, gdzie istnieje procedura rejestracji — krajowa, regionalna lub lokalna (art. 4). Platformy muszą pytać gospodarzy, czy lokal leży na obszarze objętym taką procedurą, a jeśli tak — wymagać numeru, zanim ogłoszenie zostanie opublikowane, i wyświetlać go w ogłoszeniu (art. 7).

Czy twoje ogłoszenie potrzebuje teraz numeru rejestracyjnego, zależy więc od regionu i gminy. Wyroki dotyczą tylko krajowego dekretu: regionalne licencje i rejestracje podlegają własnym zasadom twojego regionu.

03Warstwa regionalna: licencja, której nadal potrzebujesz

Turystyka to w Hiszpanii kompetencja regionalna. Każda wspólnota autonomiczna — a coraz częściej każde miasto — ustala własne zasady najmu krótkoterminowego: rejestrację lub licencję (licencia turística / numer VUT), wymogi techniczne, ograniczenia strefowe, moratoria w obszarach napiętych i weta wspólnoty właścicieli.

Rozrzut jest dramatyczny. Niektóre regiony wciąż prowadzą proste zgłoszenia; Barcelona ma moratorium na licencje i plan wygaszenia do 2028 dla istniejących mieszkań turystycznych; Baleary i część Wysp Kanaryjskich ograniczają nowe licencje; Madryt i miasta Andaluzji stale zaostrzają strefowanie. Żaden numer rejestracyjny nie legalizuje najmu, którego region zakazuje — numer tylko identyfikuje lokal.

Zanim kupisz „pod wynajem na Airbnb”, to tę warstwę trzeba sprawdzić: czy w danej gminie w ogóle wydaje się nowe licencje i czy wspólnota budynku zakazała użytkowania turystycznego (hiszpańskie prawo o własności lokali pozwala na to kwalifikowaną większością).

04Kary i delisting: ile naprawdę kosztuje brak zgodności

Egzekwowanie idzie dwoma torami. Tam, gdzie numer rejestracyjny jest wymagany, platforma nie może dopuścić ogłoszenia bez niego (rozp. UE 2024/1028 art. 7), a właściwy organ może nakazać usunięcie ogłoszeń, których numer zawiesił lub cofnął (art. 6) — to utracony dochód od pierwszego dnia. A regionalne inspekcje turystyczne karzą najem bez licencji; kwoty są ustalane regionalnie i w poważnych przypadkach sięgają od tysięcy do sześciu cyfr w najsurowszych regionach (Katalonia i Baleary to najgłośniejsze przykłady).

Egzekwowanie coraz częściej zaczyna się od danych, nie od pukania do drzwi: dane rejestracyjne, raporty platform, a nawet skargi sąsiadów zasilają kontrole. Jeśli dostaniesz propozycję kary (acta / propuesta de sanción), terminy na odpowiedź z zarzutami są krótkie — to pismo warto sprawdzić, zanim cokolwiek odpowiesz.

05Najem sezonowy i średnioterminowy: nie zwolniony automatycznie

Dekret królewski 1312/2024 nadal definiuje najem krótkoterminowy szeroko: w celu czasowym, turystycznym lub nie, co obejmuje najem sezonowy (alquiler de temporada) według LAU (art. 2 a), nieunieważniony). Ta definicja nadal wyznacza dane, które platformy przekazują do okienka; krajowy wymóg numeru dla takiego najmu upadł razem z rejestrem. Czy najem sezonowy wymaga regionalnej licencji lub rejestracji, zależy od zasad twojego regionu.

Długoterminowy najem mieszkaniowy na podstawie LAU (główne miejsce zamieszkania twojego najemcy) jest poza reżimem turystycznym — ale opisanie faktycznie turystycznego najmu jako „sezonowego”, by ominąć zasady, to dokładnie ten wzorzec, którego szukają inspektorzy. Brzmienie umowy, czas trwania i faktyczne użytkowanie muszą opowiadać tę samą historię.