Ferienvermietung in Spanien: die Lizenz, die Registrierungsregeln — und die Bußgelder dazwischen

01Was sich änderte: das nationale Register vom 1. Juli 2025 und seine Nichtigerklärung 2026

Das Königliche Dekret 1312/2024 schuf ein einheitliches nationales Mietregister (Registro Único de Arrendamientos), mit der Nummer über das Registro de la Propiedad, sowie eine „digitale Anlaufstelle“ (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) beim Wohnungsbauministerium. Ab dem 1. Juli 2025 erforderte das Inserieren einer Kurzzeitvermietung auf Onlineplattformen eine Registrierungsnummer aus diesem Register.

Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat dieses Register in drei Urteilen für nichtig erklärt: vom 19. Mai 2026 (BOE-A-2026-12300), 21. Mai 2026 (BOE-A-2026-13893) und 1. Juni 2026 (BOE-A-2026-15677). Nichtig sind: das nationale Registrierungsverfahren, die Pflichten der Vermieter (Art. 5), das Register, der Antrag auf die Nummer und ihre Prüfung (Art. 8–10) sowie jede andere Erwähnung des Registers im Dekret. Nicht nichtig: die digitale Anlaufstelle (Art. 7) und die Pflicht der Plattformen, ihr Aktivitätsdaten zu übermitteln.

Das Register hat die regionalen Lizenzregeln nie ersetzt, und seine Nichtigerklärung beseitigt sie nicht: Diese regionale Ebene entscheidet weiterhin, ob Sie überhaupt vermieten dürfen.

02Die nationale Nummer nach den Urteilen des Obersten Gerichtshofs

Das Verfahren, über das Registro de la Propiedad eine nationale Nummer zu erhalten, hat keine Rechtsgrundlage mehr: Die Artikel über das Register, den Antrag und die Prüfung der Nummer wurden für nichtig erklärt, ebenso die Pflicht, sich dort einzutragen, um eine Nummer für Plattforminserate zu erhalten.

Die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar. Sie vergibt selbst keine Nummern: Ihre Regeln zu Registrierungsnummern greifen dort, wo ein Registrierungsverfahren besteht — national, regional oder lokal (Art. 4). Plattformen müssen Gastgeber fragen, ob die Einheit in einem Gebiet mit einem solchen Verfahren liegt, und in diesem Fall die Nummer verlangen, bevor das Inserat online geht, und sie im Inserat anzeigen (Art. 7).

Ob Ihr Inserat jetzt eine Registrierungsnummer braucht, hängt also von Ihrer Region und Gemeinde ab. Die Urteile betreffen nur das nationale Dekret: Regionale Lizenzen und Registrierungen richten sich nach den eigenen Regeln Ihrer Region.

03Die regionale Ebene: die Lizenz, die Sie weiterhin brauchen

Tourismus ist in Spanien regionale Zuständigkeit. Jede autonome Region — und zunehmend jede Stadt — setzt eigene Regeln: Registrierung oder Lizenz (licencia turística / VUT-Nummer), technische Anforderungen, Zonierung, Moratorien in überlasteten Gebieten und Vetos der Eigentümergemeinschaft.

Die Streuung ist dramatisch. Manche Regionen kennen noch einfache Meldungen; Barcelona hat ein Lizenzmoratorium und einen Ausstiegsplan bis 2028 für bestehende Ferienwohnungen; die Balearen und Teile der Kanaren beschränken neue Lizenzen; Madrid und andalusische Städte verschärfen die Zonierung. Keine Registrierungsnummer legalisiert eine Vermietung, die die Region verbietet — eine Nummer identifiziert die Einheit nur.

Wer „zum Vermieten auf Airbnb“ kauft, prüft vor dem Kauf genau diese Ebene: ob in dieser Gemeinde überhaupt neue Lizenzen erteilt werden und ob die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes die touristische Nutzung verboten hat (das spanische Wohnungseigentumsrecht lässt das mit qualifizierter Mehrheit zu).

04Bußgelder und Delisting: was Nichteinhaltung wirklich kostet

Die Durchsetzung läuft auf zwei Gleisen. Wo eine Registrierungsnummer vorgeschrieben ist, darf eine Plattform ein Inserat nicht ohne sie freischalten (EU-VO 2024/1028 Art. 7), und die zuständige Behörde kann die Entfernung von Inseraten anordnen, deren Nummer sie aussetzt oder entzieht (Art. 6) — das ist entgangene Miete ab dem ersten Tag. Und regionale Tourismusinspektionen ahnden lizenzlose Vermietung; die Beträge sind regional festgesetzt und reichen in schweren Fällen von Tausenden bis zu sechsstelligen Summen in den strengsten Regionen (Katalonien und die Balearen sind die lautesten Beispiele).

Die Durchsetzung beginnt zunehmend bei Daten, nicht beim Klingeln an der Tür: Registrierungsdaten, Plattformmeldungen und sogar Nachbarschaftsbeschwerden speisen Kontrollen. Erhalten Sie einen Bußgeldvorschlag (acta / propuesta de sanción), sind die Einspruchsfristen kurz — dieser Brief verdient eine Prüfung, bevor Sie irgendetwas beantworten.

05Saison- und mittelfristige Vermietung: nicht automatisch befreit

Das Königliche Dekret 1312/2024 definiert Kurzzeitvermietung weiterhin breit: zu einem vorübergehenden Zweck, touristisch oder nicht, einschließlich Saisonvermietung (alquiler de temporada) nach dem LAU (Art. 2 a), nicht nichtig). Diese Definition bestimmt weiterhin die Daten, die Plattformen an die Anlaufstelle senden; die nationale Nummernpflicht für solche Vermietungen ist mit dem Register entfallen. Ob eine Saisonvermietung eine regionale Lizenz oder Registrierung braucht, hängt von den Regeln Ihrer Region ab.

Reguläre Wohnraumvermietung nach dem LAU (Hauptwohnsitz Ihres Mieters) liegt außerhalb des touristischen Regimes — aber eine faktisch touristische Vermietung als „saisonal“ zu etikettieren, um Regeln zu umgehen, ist genau das Muster, auf das Prüfer jagen. Vertrag, Dauer und tatsächliche Nutzung müssen dieselbe Geschichte erzählen.