Ferienvermietung in Spanien: die Registrierungsnummer, die Lizenz — und die Bußgelder dazwischen

01Was sich am 1. Juli 2025 änderte — und warum Ihr Inserat davon abhängt

Das Königliche Dekret 1312/2024, das die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung umsetzt, schuf ein einheitliches nationales Mietregister (Registro Único de Arrendamientos) und eine „digitale Anlaufstelle“ (Ventanilla Única Digital) beim Wohnungsbauministerium. Seit dem 1. Juli 2025 erfordert das Inserieren einer Kurzzeitvermietung auf Onlineplattformen eine Registrierungsnummer aus diesem System.

Plattformen sind rechtlich Teil der Durchsetzung: Sie müssen die Nummer erheben, anzeigen und Daten über die Anlaufstelle melden. In der Praxis heißt das: Inserate ohne gültige Nummer werden gesperrt oder entfernt — sonst riskiert die Plattform ihre eigene Haftung.

Das Register hat nichts ersetzt: Es liegt OBEN AUF den regionalen Lizenzregeln, die bereits bestanden. Diese zweistufige Struktur ist die am meisten missverstandene Tatsache in diesem Bereich.

02Die nationale Nummer: über das Eigentumsregister

Die Nummer beantragen Sie über das Registro de la Propiedad, in dem Ihr Objekt eingetragen ist (elektronisch über das Portal der Registerführer). Sie identifizieren das Objekt, erklären die Vermietungsform (touristisch, saisonal, Zimmer) und fügen bei, was Ihr Fall verlangt — meist der Nachweis, dass die regionalen/kommunalen Anforderungen erfüllt sind, die Katasterreferenz und dass die Satzung der Eigentümergemeinschaft (comunidad) die Nutzung nicht verbietet.

Der Registerführer trägt die Nummer als Randvermerk auf dem Registerblatt Ihres Objekts ein. Die Bearbeitungsdauer ist kurz (etwa zwei Wochen), aber der Registerführer kann verweigern oder widerrufen, wenn die erklärte Nutzung gegen regionale Regeln oder ein comunidad-Verbot verstößt — eine Ablehnung ist keine Formalität, sondern das Signal, dass Ihre zugrunde liegenden Genehmigungen nicht in Ordnung sind.

Eine Nummer pro Objekt und Vermietungsform; wesentliche Änderungen (Kapazität, Form) müssen aktualisiert werden. Bewahren Sie die Bestätigung auf: Plattformen fragen die Nummer, Prüfer fragen die Papierspur.

03Die regionale Ebene: die Lizenz, die Sie weiterhin brauchen

Tourismus ist in Spanien regionale Zuständigkeit. Jede autonome Region — und zunehmend jede Stadt — setzt eigene Regeln: Registrierung oder Lizenz (licencia turística / VUT-Nummer), technische Anforderungen, Zonierung, Moratorien in überlasteten Gebieten und Vetos der Eigentümergemeinschaft.

Die Streuung ist dramatisch. Manche Regionen kennen noch einfache Meldungen; Barcelona hat ein Lizenzmoratorium und einen Ausstiegsplan bis 2028 für bestehende Ferienwohnungen; die Balearen und Teile der Kanaren beschränken neue Lizenzen; Madrid und andalusische Städte verschärfen die Zonierung. Die nationale Nummer legalisiert nie eine Vermietung, die die Region verbietet — sie registriert sie nur.

Wer „zum Vermieten auf Airbnb“ kauft, prüft vor dem Kauf genau diese Ebene — nicht das nationale Register: ob in dieser Gemeinde überhaupt neue Lizenzen erteilt werden und ob die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes die touristische Nutzung verboten hat (das spanische Wohnungseigentumsrecht lässt das mit qualifizierter Mehrheit zu).

04Bußgelder und Delisting: was Nichteinhaltung wirklich kostet

Zu den zwei Ebenen gehören zwei Durchsetzungsgleise. Plattformen sperren oder entfernen Inserate ohne gültige nationale Nummer — das ist entgangene Miete ab dem ersten Tag. Und regionale Tourismusinspektionen ahnden lizenzlose Vermietung; die Beträge sind regional festgesetzt und reichen in schweren Fällen von Tausenden bis zu sechsstelligen Summen in den strengsten Regionen (Katalonien und die Balearen sind die lautesten Beispiele).

Die Durchsetzung beginnt zunehmend bei Daten, nicht beim Klingeln an der Tür: Register, Plattformmeldungen und sogar Nachbarschaftsbeschwerden speisen Kontrollen. Erhalten Sie einen Bußgeldvorschlag (acta / propuesta de sanción), sind die Einspruchsfristen kurz — dieser Brief verdient eine Prüfung, bevor Sie irgendetwas beantworten.

05Saison- und mittelfristige Vermietung: nicht automatisch befreit

Das Register erfasst Kurzzeitvermietung breit — auch Saisonvermietung (alquiler de temporada) über Plattformen, nicht nur klassische touristische Aufenthalte. Vermieten Sie über ein Portal drei Monate an Überwinterer, kann die Nummernpflicht selbst dort greifen, wo die regionale Tourismuslizenz nicht gilt.

Reguläre Wohnraumvermietung nach dem LAU (Hauptwohnsitz Ihres Mieters) liegt außerhalb des touristischen Regimes — aber eine faktisch touristische Vermietung als „saisonal“ zu etikettieren, um Regeln zu umgehen, ist genau das Muster, auf das Prüfer jagen. Vertrag, Dauer und tatsächliche Nutzung müssen dieselbe Geschichte erzählen.