Sprzedaż jako nierezydent: odzyskaj swoje 3% — i nie przepłać plusvalía

01Jak działa potrącenie 3%

Hiszpańskie prawo (art. 25.2 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów) czyni kupującego twoim pierwszym poborcą podatkowym: u notariusza zatrzymuje się 3% uzgodnionej ceny, a kupujący musi je wpłacić do AEAT na formularzu (modelo) 211 w ciągu jednego miesiąca od aktu. To nie jest dodatkowy podatek — to wpłata na poczet twojego podatku od zysków kapitałowych.

Twój rzeczywisty podatek liczony jest następnie od realnego zysku: cena sprzedaży minus cena zakupu, skorygowana o udokumentowane koszty obu (notariusz, rejestr, zapłacone podatki, prowizje agencji oraz kwalifikujące się prace remontowe z fakturami). Nierezydenci płacą 19% od zysku.

Wynikają z tego trzy scenariusze. Jeśli 19% twojego zysku jest większe niż zatrzymane 3%, dopłacasz różnicę. Jeśli jest mniejsze — państwo jest winne tobie. A jeśli sprzedałeś po cenie równej lub niższej niż twój całkowity koszt, całe 3% podlega zwrotowi. Nic z tego nie dzieje się automatycznie.

02Wnioskowanie o zwrot: modelo 210, jedna nieruchomość, twarde okno

Sprzedający składa modelo 210 (typ zysku kapitałowego), deklarując realne liczby. Okno złożenia to trzy miesiące liczone od końca jednomiesięcznego okresu 211 kupującego — w praktyce około czterech miesięcy od daty sprzedaży. Przegapisz je, a droga zwrotu staje się dłuższą walką.

Najczęstsza praktyczna porażka: sprzedający nigdy nie dostaje swojego egzemplarza złożonego przez kupującego modelo 211 («ejemplar para el transmitente no residente»). Przy stole notarialnym ten egzemplarz jeszcze nie istnieje: kupujący składa 211 i wpłaca w ciągu miesiąca od aktu, a dopiero potem przekazuje ci twój egzemplarz (Orden EHA/3316/2010, art. 8.4). Bez dowodu, że 3% faktycznie dotarło do AEAT pod twoim NIE, zwrot się zacina. Przy podpisaniu dopilnuj, by akt wskazywał potrącenie 3%, i uzgodnij na piśmie, jak i do kiedy kupujący (lub jego prawnik) prześle ci egzemplarz po złożeniu — potem sprawdź, czy kwota i twoje dane zgadzają się z aktem.

Zwroty nie są szybkie: AEAT weryfikuje, czasem prosi o akty kupna i sprzedaży, faktury kosztowe i dowód własności. Jeśli trwa to dłużej niż sześć miesięcy od złożenia, prawo dodaje odsetki za zwłokę na twoją korzyść. Kompletne, dobrze udokumentowane 210 to to, co utrzymuje zegar krótko.

03Plusvalía municipal: podatek z dwiema metodami obliczania

Oddzielnie od podatku państwowego gmina pobiera IIVTNU — „plusvalía” — od wzrostu wartości gruntu w czasie, gdy byłeś właścicielem. Odkąd Trybunał Konstytucyjny uchylił stare zasady (STC 182/2021), a RDL 26/2021 je odbudował, możesz wybrać między dwoma obliczeniami i wziąć tańsze:

• Metoda obiektywna: wartość katastralna gruntu pomnożona przez współczynnik ustalony dla lat posiadania.
• Metoda realna: faktyczny zysk przypisany gruntowi, wzięty z aktów kupna i sprzedaży.

04Sprzedaż ze stratą? Wtedy znikają dwa podatki — z dowodami

Sprzedaż bez zysku zmienia oba rachunki. Strona państwowa: twoje 210 pokazuje stratę, więc całe 3% wraca. Strona gminna: od czasu orzeczeń konstytucyjnych plusvalía nie jest należna, gdy przeniesienie nie wykazuje przyrostu wartości gruntu — ale gmina tego nie założy. Udowadniasz to obydwoma aktami, a tam, gdzie wartości są sporne, wspierającymi wycenami.

Terminy zgłoszenia plusvalía są krótkie (zwykle około trzydziestu dni roboczych od aktu, ustalone rozporządzeniem gminnym) — więc decyzję „zapłacić czy zadeklarować brak podlegania” trzeba podjąć od razu po sprzedaży, a nie gdy przyjdzie pismo. Błędnie zapłaconą plusvalía można odzyskać, ale odzyskiwanie jest wolniejsze niż nieprzepłacenie.

05Pieniężna lista kontrolna sprzedającego

• Przed notariuszem: zbierz akt zakupu i wszystkie faktury kosztowe (obniżają zysk do opodatkowania) oraz swój NIE.
• U notariusza: potwierdź, że potrącenie 3% figuruje w akcie; uzgodnij, jak i do kiedy otrzymasz swój egzemplarz złożonego 211 — kupujący składa go w ciągu miesiąca od aktu.
• W ciągu ~30 dni roboczych: plusvalía — zapłać tańszą metodą lub złóż deklarację braku zysku z dowodami.
• W oknie 210 (~4 miesiące): złóż deklarację zysku kapitałowego; zawnioskuj o zwrot, dołączając akty i faktury.
• Modelo 210 za dochód zryczałtowany ostatniego roku wciąż obowiązuje za dni, w których posiadałeś nieruchomość.