Desahucio en España: derechos del inquilino y qué hacer
¿Te ha llegado una demanda de desahucio o una notificación de desahucio del juzgado (un aviso de desalojo)? No la ignores — la notificación indica tu plazo exacto, y es corto. El inquilino tiene derechos: pagar la deuda y parar el desahucio (enervación), oponerse, pedir abogado de oficio (justicia gratuita) y — si el hogar es vulnerable — una suspensión temporal vía servicios sociales. Aquí: tipos de desahucio, plazos, el lanzamiento judicial, documentos y el proceso paso a paso. Esto no sustituye a la defensa jurídica de un abogado — ante un desahucio, actúa de inmediato.
Qué es un desalojo de vivienda (desahucio)
El desahucio es el procedimiento judicial para desalojar a un inquilino (u ocupante) de una vivienda. El desahucio de inquilinos con contrato es siempre judicial: el propietario no puede echarte por su cuenta.
Lo más común es por falta de pago (rentas impagadas); también por expiración del plazo o por precario.
Se inicia con la demanda del arrendador al juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda (art. 52.1.7.ª LEC) — una demanda de desahucio en Madrid la tramita un juzgado de Madrid; el juzgado fija el lanzamiento judicial (el desalojo físico) con día y hora exactos (art. 440 LEC).
Se rige por la LAU (Ley 29/1994), la LEC y la Ley 12/2023 de vivienda, que reforzó la protección de inquilinos vulnerables frente a grandes tenedores.
A quién aplica
- A inquilinos que recibieron una demanda o notificación de desahucio.
- A quienes deben rentas o cuyo contrato ha terminado.
- A hogares vulnerables (ingresos, menores, dependientes) — puede caber una suspensión.
- La vivienda aplica a todos los residentes por igual — la nacionalidad es irrelevante.
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Derechos del inquilino
- Enervación: pagar toda la deuda (+ costas) y parar el desahucio — normalmente una vez, si no hubo requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de la demanda (art. 22.4 LEC).
- Oposición: oponerse (pago, defectos procesales) en el plazo establecido.
- Defensa jurídica: en el juicio de desahucio intervienen abogado y procurador; con ingresos bajos son gratis por justicia gratuita (Ley 1/1996).
- Suspensión para vulnerables: con informe de servicios sociales, el juzgado puede suspender el proceso hasta 2 meses (4 si el demandante es persona jurídica) — art. 441.5 LEC.
- Si el arrendador es gran tenedor y estás en vulnerabilidad, la demanda exige una conciliación o intermediación previa (Ley 12/2023).
- Derecho a conocer la fecha exacta del lanzamiento (día y hora) y a ser notificado correctamente.
Plazos
- La notificación de desahucio (el requerimiento del juzgado con la demanda) te da 10 días hábiles para pagar (enervar), oponerte o desalojar (art. 440.3 LEC).
- El plazo exacto y la fecha de lanzamiento constan en la notificación judicial — esa es tu referencia principal. Si no haces nada en esos 10 días, el lanzamiento se ejecuta sin notificación posterior.
- Antes de la demanda suele llegar un requerimiento o burofax: desde abril de 2025 (LO 1/2025) el arrendador debe acreditar un intento de acuerdo extrajudicial (MASC) — ese aviso es la antesala del juzgado, úsalo para negociar.
- Pide justicia gratuita enseguida: presentarla puede suspender plazos, pero no te demores.
- Para una suspensión por vulnerabilidad, acude a servicios sociales cuanto antes.
Documentos
- El contrato de alquiler, recibos y prueba de pagos/transferencias.
- La notificación judicial (demanda, decreto) con las fechas y el número de expediente.
- Comunicaciones con el arrendador (burofax, email, mensajes).
- Prueba de vulnerabilidad: ingresos, empadronamiento, unidad familiar, informe de servicios sociales.
Qué hacer
- No la ignores: localiza el plazo y la fecha de lanzamiento en la notificación.
- Pide justicia gratuita (abogado de oficio) ya si no puedes costear uno.
- Decide la vía: enervar (pagar la deuda), oponerte o acordar la salida.
- Acude a servicios sociales para un informe de vulnerabilidad y buscar una posible suspensión.
- Guarda cada justificante; no faltes a ninguna fecha judicial.
Errores frecuentes
- Ignorar la demanda — el plazo corre y el desahucio sigue sin ti.
- Creer que sin recoger la carta no pasa nada: si no te localizan en la vivienda o el domicilio del contrato, pueden notificarte por edictos en el tablón del juzgado (art. 164 LEC) y el proceso sigue.
- Saltarte la ventana de ~10 días para pagar/oponerte.
- No pedir justicia gratuita cuando faltan medios.
- No acudir a servicios sociales para una suspensión por vulnerabilidad.
- Pagar “sin recibo” sin justificante — el pago debe poder probarse.
Oposición y suspensión
- Oposición por motivos: se ha pagado, errores en la demanda, cálculo erróneo de la deuda.
- Enervación: saldar toda la deuda para el desahucio (si se cumplen las condiciones).
- Suspensión por vulnerabilidad: con informe de servicios sociales, hasta 2 meses (4 si demanda una empresa) mientras se busca solución habitacional (art. 441.5 LEC).
- Ojo: la moratoria extraordinaria de desahucios (el «escudo social» de 2020) decayó en febrero de 2026 y ya no está en vigor — no cuentes con una suspensión indefinida.
- En conflictos, guarda cada documento y presenta en plazo — perderlo es crítico.
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Términos clave de esta guía
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si me llega una demanda de desahucio?
No la ignores. Localiza el plazo en la notificación, pide justicia gratuita y decide: pagar (enervar), oponerte o acordar la salida. La demanda se tramita en el juzgado del lugar de la vivienda — una demanda de desahucio en Madrid la lleva un juzgado de primera instancia de Madrid (art. 52.1.7.ª LEC).
¿Te pueden desahuciar sin avisar?
No: primero llega la notificación de desahucio con la demanda y el plazo de 10 días, y el lanzamiento se fija con día y hora exactos. Pero cuidado: si no te localizan en la vivienda o en el domicilio del contrato, pueden notificarte por edictos en el tablón del juzgado (art. 164 LEC) y el proceso sigue sin ti; y si no respondes al requerimiento, el lanzamiento se ejecuta sin nueva notificación (art. 440.3 LEC).
¿Qué es el lanzamiento judicial y cómo se notifica?
Es el desalojo físico: la comisión judicial acude a la vivienda y devuelve la posesión al propietario. La notificación del lanzamiento va en el propio requerimiento o resolución del juzgado, con día y hora exactos (art. 440 LEC). Si no reaccionas en los 10 días, se ejecuta sin aviso posterior — por eso hay que actuar al primer papel del juzgado.
¿Existe el desahucio sin juicio?
No hay desahucio legal sin procedimiento judicial: el arrendador no puede echarte, cambiar la cerradura ni cortar suministros por su cuenta. Lo que sí existe: si no respondes al requerimiento en 10 días ni te opones, no se celebra vista — el juzgado dicta decreto, da por terminado el proceso y pasa directamente al lanzamiento (art. 440.3 LEC).
¿Qué es la enervación?
Saldar toda la deuda de alquiler (+ costas), lo que para el desahucio — normalmente una vez, si no hubo requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de la demanda (art. 22.4 LEC).
¿Cuánto tiempo tengo?
Suelen ser unos 10 días hábiles tras la notificación, pero el plazo exacto y la fecha de lanzamiento constan en la notificación judicial.
¿Necesito abogado? ¿Puede ser gratis?
Sí: en el juicio de desahucio intervienen abogado y procurador, así que necesitas defensa jurídica. Con ingresos bajos tienes derecho a que sea gratuita (justicia gratuita, Ley 1/1996) — pídela enseguida en el colegio de abogados o en el propio juzgado.
¿Qué hago si me desahucian y no tengo dónde ir?
Acude ya a servicios sociales: con su informe de vulnerabilidad el juzgado puede suspender el proceso hasta 2 meses (4 si demanda una empresa) mientras las administraciones buscan una solución habitacional (art. 441.5 LEC). La moratoria extraordinaria de desahucios decayó en febrero de 2026, así que no cuentes con una suspensión indefinida; pregunta también por ayudas al alquiler y vivienda de emergencia de tu comunidad y ayuntamiento.
¿Qué ha cambiado con la nueva ley de desahucios?
La Ley 12/2023 de vivienda obliga a que la demanda indique si el arrendador es gran tenedor y si el hogar es vulnerable — en ese caso exige conciliación o intermediación previa — y a que todo lanzamiento tenga día y hora exactos. Y desde abril de 2025 (LO 1/2025), antes de demandar hay que acreditar un intento de acuerdo extrajudicial (MASC). El «desahucio exprés» se refiere a la vía rápida contra ocupantes sin título (Ley 5/2018), no al inquilino con contrato.
¿Depende de la nacionalidad?
No. Los derechos del inquilino son iguales para todos los residentes.
¿Puedo quedarme si pago la deuda?
Por enervación, sí, si se cumplen las condiciones; revisa tu caso concreto.
¿Y si se me pasó el plazo?
Acude urgentemente a un abogado (justicia gratuita) — algunos pasos aún caben antes del lanzamiento.
Fuentes oficiales
- LAU — Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
- LEC — Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (arts. 22.4, 52.1.7.ª, 164, 440, 441.5)
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda
- LO 1/2025 — MASC obligatorio antes de demandar
- Ley 1/1996 de asistencia jurídica gratuita
- Justicia gratuita (Ministerio de Justicia)
Los plazos y la protección de vulnerables dependen de tu caso y comunidad — la moratoria extraordinaria decayó en febrero de 2026, así que comprueba el estado actual con NAVI o un abogado de justicia gratuita.
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