Налоги собственника-нерезидента: IRNR (modelo 210) и IBI — без хестора
Пустая квартира в Испании тоже облагается налогом — и налоговая никогда не пришлёт за него счёт. Два налога, два разных получателя и сроки, о которых никто не предупреждает, — в этом вся ловушка.
- IRNR · RDLeg 5/2004
- modelo 210
- IBI (муниципальный)
- AEAT
01Два налога, которые платит каждый собственник-нерезидент
Первый — IBI, муниципальный налог на недвижимость. Мэрия знает ваш объект, присылает квитанцию или списывает по прямому дебету. С IBI проблемы редки.
Второй — подоходный налог нерезидентов, IRNR, по форме (modelo) 210 — и вот что ловит почти всех: испанская налоговая (AEAT) никогда не присылает по нему счёт. Это самодекларируемый налог: вы сами считаете, сами подаёте и сами платите — каждый год, без напоминаний. Молчание AEAT не значит, что вы ничего не должны: счётчик тикает, взыскать могут за четыре года назад, с надбавками и процентами.
IRNR вы должны и когда жильё пустует (это «вменённый доход» — Испания облагает теоретическую выгоду владения), и когда оно приносит аренду. И то и другое подаётся через modelo 210, но по разным правилам и срокам.
02Налог на пустое или своё жильё (вменённый доход)
База — процент от кадастровой стоимости (valor catastral — административная оценка из квитанции IBI, не рыночная цена): 1,1%, если кадастровые стоимости муниципалитета пересматривались в последние десять налоговых лет, иначе 2%.
С этой базы платится 19% для налоговых резидентов ЕС, Норвегии и Исландии — и 24% для резидентов всех остальных стран. Для читателя из России, Украины (без статуса резидента ЕС-страны), Великобритании или Швейцарии действует именно 24%.
Пример: кадастровая стоимость €80 000, недавний пересмотр → база 1,1% = €880. Резидент Нидерландов заплатит 19% = €167,20 в год; резидент России или Великобритании — 24% = €211,20. Сумма считается пропорционально дням владения и делится между сособственниками — каждый сособственник подаёт свою modelo 210 на свою долю.
Разобрать вашу 210 — включая пропущенные годы?
Опишите объект и ситуацию. Вы получите точные суммы, сроки и план подачи именно для вашего случая — с проверкой эксперта.
03Если сдаёте: реальный доход и главное различие
Арендный доход тоже идёт через modelo 210 по тем же ставкам — с одним большим различием. Резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы пропорционально периоду сдачи (IBI, взносы comunidad, страховка, проценты по ипотеке, ремонт, амортизация). Резиденты остальных стран платят с валовой аренды, без вычетов, — для многих владельцев из России это главный неприятный сюрприз при сдаче.
С 2024 года ритм подачи проще: вместо квартальных деклараций весь годовой арендный доход по объекту можно свести в одну годовую modelo 210, подаваемую 1–20 января следующего года (поручение на списание — до 15 января). Недели простоя закрывает вменённый доход: частично сданный год обычно означает оба вида в декларации.
04Сроки и как подавать
Вменённый доход за год подаётся в течение всего следующего календарного года: налог за 2025-й можно подать в любой момент 2026-го. Аренда (с 2024 года) — ежегодно 1–20 января, либо по каждому начислению.
Каналы: онлайн с испанским цифровым сертификатом (certificado digital) или Cl@ve, через налогового представителя, либо через сервис форм AEAT с NIE/NIF. Понадобятся: NIE, кадастровый номер (в квитанции IBI), для аренды — учёт доходов и расходов.
Подать самому реально, когда речь об одном простом вменённом доходе. Веселье заканчивается при нескольких собственниках, частичной сдаче, пропущенных годах или продаже посреди года — там структурированный план окупает себя.
05Классические ошибки (каждая стоит живых денег)
- Не подавать вовсе, потому что «никто не просил». AEAT всё активнее сверяет реестры и данные платформ; когда письмо приходит, приходят сразу четыре года — с надбавками. Добровольная поздняя подача ощутимо дешевле ожидания.
- Одна декларация на семью. Modelo 210 — на человека, на объект, на вид дохода. Два сособственника = две декларации.
- Считать от рыночной цены. База — кадастровая стоимость из квитанции IBI, обычно сильно ниже. Переплата так же реальна, как недоплата.
- Вычитать расходы, не будучи резидентом ЕС. Для 24%-ной ставки вычетов нет: налог с валовой аренды. Гайды, писанные для европейцев, тут подводят.
- Забыть год продажи. У продажи своя 210 (прирост капитала, возврат удержанных 3%) — а вменённый налог всё равно начисляется за дни владения в том году.
«RightNOW появился из очень простой боли иностранца: в Испании можно быть правым — и потерять месяцы из-за одной формы, срока или неверного следующего шага. Поэтому здесь мы сначала приводим факты в порядок, а потом выбираем действие.»
сделано нашими для своихFAQЧастые вопросы
IBI входит в modelo 210?
Нет. IBI — отдельный муниципальный налог (обычно по прямому дебету). Modelo 210 — государственный налог для нерезидентов, который декларируется самостоятельно, без счёта от налоговой.
Я владею несколько лет и ни разу не подавал. Что теперь?
Регуляризоваться добровольно: подать за последние четыре года до того, как напишет AEAT. Добровольная поздняя подача идёт с пониженными надбавками; ожидание требования — дороже и без скидок.
Надо ли платить ещё и в стране проживания?
Обычно страна проживания облагает мировые активы или доходы, но зачитывает уплаченное в Испании по соглашению об избежании двойного налогообложения — если оно действует с вашей страной. Проверяйте свою сторону отдельно: испанская обязанность подачи от этого не исчезает.
Где взять кадастровую стоимость?
В годовой квитанции IBI или в электронном кабинете кадастра (Sede del Catastro). Там же видно, пересматривались ли стоимости недавно — от этого зависит 1,1% или 2%.
RightNOW может подать за меня?
План за €59 даёт точные суммы, подготовленные данные и шаги для самостоятельной подачи. Полное делегирование — ведение дела с налоговым представителем, расчёт от €199.
Информационный материал, не налоговая консультация по вашему случаю. Ставки и сроки сверены с AEAT (инструкции modelo 210, годовая группировка) на июль 2026; эффект соглашений зависит от страны проживания.
🏠 Испанские налоги на недвижимость любят сюрпризы. Узнавай заранее — не из «письма счастья».
Modelo 210, IBI, plusvalía, налог нерезидента — суммы и сроки меняются, а Hacienda не напоминает. Оставь email: предупредим о дедлайнах и изменениях заранее и на твоём языке.
Нужна защита на каждый день, а не разовая проверка?
Включено: проверка испанских документов, писем, требований и договоров до подписания, планы действий, консультация и отправка ваших претензий официальным уведомлением (burofax).