Steuern für nicht ansässige Immobilieneigentümer: IRNR (modelo 210) und IBI, ohne gestor

01Was sich ab 2027 ändert: neue Fristen für modelo 210 (Orden HAC/623/2026)

Die Orden HAC/623/2026 (im BOE veröffentlicht am 23. Juni 2026, in Kraft seit 24. Juni 2026) hat die Fristen der modelo 210 für Immobilieneinkünfte verschoben. Was Sie zahlen, ändert sich nicht — gleiche Bemessungsgrundlage, gleiche Sätze von 19%/24% —, wohl aber, wann Sie abgeben; ab 2027 ändert sich außerdem das Formular selbst.

• Leerstehende oder selbst genutzte Wohnung (fiktiver Ertrag): Abgabe vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres (mit Lastschrift: 1. April – 23. Dezember). Das gilt erstmals für die Steuer 2026; ihr Fenster öffnet also am 1. April 2027. Die Steuer 2025 folgt noch der alten Regel: jederzeit im Jahr 2026, spätestens am 31. Dezember 2026.
• Mieteinkünfte mit Zahllast: Abgabe und Zahlung vom 1. bis 20. April des Folgejahres — gleich, ob Sie das ganze Jahr in einer Erklärung bündeln oder jeden Zufluss einzeln erklären (mit Lastschrift: 1.–15. April). Bei gebündelter Erklärung gilt das ab den Mieten 2026 (Abgabe im April 2027), bei Einzelerklärungen für Mieten ab dem 1. Oktober 2026. Einzelerklärungen für Januar–September 2026 behalten die Quartalsfristen.
• Nullerklärungen und Erstattungen haben eigene Fristen: Eine Mieterklärung ohne Zahllast wird vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres abgegeben, eine Erklärung mit Erstattung ab dem 1. Februar des Folgejahres.
• Neues Formular ab dem 1. Januar 2027: Jede ab diesem Tag eingereichte modelo 210 — gleich für welches Jahr — nutzt die neue Fassung, mit Feldern für die Zahl der Tage, an denen die Immobilie Ihnen zur Verfügung stand oder vermietet war («N.º de días»), und für Ihren Eigentumsanteil («Cuota participación»), einer neuen Anlage mit den abziehbaren Vermietungskosten und einem Feld dafür, ob die Immobilie eine Katasterreferenz hat.

In der Praxis: Tragen Sie den 1.–20. April für Mieten mit Zahllast und den 1. April – 31. Dezember für eine leerstehende Wohnung in den Kalender ein, und halten Sie vor der Abgabe Ihren Eigentumsanteil und die Tage der Eigennutzung oder Vermietung bereit.

02Die zwei Steuern, die jeder nicht ansässige Eigentümer zahlt

Die erste ist die IBI — die kommunale Grundsteuer. Die Gemeinde kennt Ihr Objekt, schickt den Bescheid oder zieht per Lastschrift ein. Die IBI ist selten das Problem.

Die zweite ist die Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR, über das Formular (modelo) 210 — und das überrascht fast jeden: das spanische Finanzamt (AEAT) schickt dafür nie einen Bescheid. Es ist eine Selbstveranlagungssteuer: Sie berechnen, geben ab und zahlen, jedes Jahr, aus eigenem Antrieb. Schweigen der AEAT bedeutet nicht, dass Sie nichts schulden — die Uhr läuft: bis zu vier Jahre Nachforderung, mit Zuschlägen und Zinsen.

Sie schulden IRNR, ob das Haus leer steht (als „fiktiver Ertrag“ — Spanien besteuert den theoretischen Vorteil des Besitzes) oder Miete abwirft. Beides läuft über modelo 210, mit unterschiedlichen Regeln und Fristen.

03Die Steuer auf ein leeres oder selbst genutztes Haus (fiktiver Ertrag)

Die Bemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral — der Verwaltungswert auf Ihrem IBI-Bescheid, nicht der Marktpreis): 1,1%, wenn die Katasterwerte der Gemeinde in den letzten zehn Steuerjahren revidiert wurden, sonst 2%.

Auf diese Grundlage zahlen Sie 19% als Steueransässiger der EU, Norwegens oder Islands — und 24% für Ansässige anderswo (seit dem Brexit gehört dazu das Vereinigte Königreich).

Rechenbeispiel: Katasterwert €80.000, kürzlich revidiert → Grundlage 1,1% = €880. Als in Deutschland ansässiger Eigentümer zahlen Sie 19% = €167,20 im Jahr; ein im Vereinigten Königreich oder in Russland Ansässiger zahlt 24% = €211,20. Der Betrag wird nach Besitztagen anteilig berechnet und auf Miteigentümer verteilt — jeder Miteigentümer gibt seine eigene modelo 210 ab für seinen Anteil.

04Bei Vermietung: echte Einkünfte, andere Regeln

Mieteinkünfte laufen ebenfalls über modelo 210, zu denselben Sätzen — mit einem großen Unterschied. EU/EWR-Ansässige dürfen Kosten abziehen anteilig zur Vermietungsdauer (IBI, comunidad-Beiträge, Versicherung, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Abschreibung); Ansässige anderer Länder zahlen auf die Bruttomiete, ohne Abzüge.

Sie können Mieten je Zufluss erklären oder die gesamten Jahresmieteinkünfte eines Objekts in einer Jahres-modelo-210 bündeln. Nach der Orden HAC/623/2026 wird eine Mieterklärung mit Zahllast in beiden Fällen vom 1. bis 20. April des Folgejahres abgegeben (Lastschrift 1.–15. April) — ab den Mieten 2026; Einzelheiten und Übergang stehen im Abschnitt zu 2027 oben. Für die Wochen Leerstand gelten die obigen Regeln zum fiktiven Ertrag — ein teils vermietetes Jahr bedeutet meist beide Arten auf Ihrer Erklärung.

05Fristen und wie Sie abgeben

Den fiktiven Ertrag eines Jahres erklären Sie vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres — ab der Steuer 2026, die also zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 abzugeben ist; die Steuer für 2025 kann noch das ganze Jahr 2026 abgegeben werden. Mieteinkünfte mit Zahllast: 1.–20. April des Folgejahres, gebündelt oder einzeln; Mieterklärungen ohne Zahllast: 1.–20. Januar.

Kanäle: online mit spanischem digitalem Zertifikat (certificado digital) oder Cl@ve, über einen steuerlichen Vertreter, oder über den Formulardienst der AEAT mit Ihrer NIE/NIF. Sie brauchen: NIE, die Katasterreferenz (auf dem IBI-Bescheid) und — bei Vermietung — Einnahmen- und Kostennachweise.

Selbst abgeben ist bei einem einfachen fiktiven Ertrag gut machbar. Der Spaß hört auf bei mehreren Eigentümern, Teiljahresvermietung, versäumten Jahren oder einem Verkauf dazwischen — da rechnet sich ein strukturierter Plan.

06Die klassischen Fehler (jeder kostet echtes Geld)

• Gar nicht abgeben, weil „niemand fragte“. Die AEAT gleicht immer mehr Register und Plattformdaten ab; kommt der Brief, kommen vier Jahre auf einmal, mit Zuschlägen. Freiwillige verspätete Abgabe ist deutlich günstiger als das Warten.
• Als UK-Eigentümer weiter 19% und Kostenabzug nutzen. Seit dem Brexit: 24%, brutto, keine Abzüge. Alte Gewohnheiten aus Ratgebern vor 2021 sind teuer.
• Eine Erklärung fürs Paar. Modelo 210 ist pro Person, pro Objekt, pro Einkunftsart. Zwei Miteigentümer = zwei Erklärungen.
• Den Marktpreis als Grundlage nehmen. Die Grundlage ist der Katasterwert vom IBI-Bescheid — meist weit niedriger. Zu viel zahlen ist so real wie zu wenig.
• Das Verkaufsjahr vergessen. Ein Verkauf hat seine eigene 210 (Veräußerungsgewinn, Erstattung des 3%-Einbehalts) — und der fiktive Ertrag gilt weiter für die Besitztage dieses Jahres.