Mietvertrag und Kaution (fianza) in Spanien: deine Rechte als Mieter

01Was ein spanischer Mietvertrag festlegt — und was das Gesetz schon für dich regelt

Ein langfristiger Mietvertrag für deinen Hauptwohnsitz fällt in Spanien unter das Mietgesetz (Ley 29/1994, LAU) — und dieses Gesetz ist in den Kernpunkten zwingend. Steht etwas Schlechteres in deinem Vertrag, gewinnt das Gesetz. Das ist für deutsche Mieter die wichtigste Erkenntnis: Das Papier bestimmt die Details (Objekt, Preis, Beginn, wer welche Kosten trägt), aber der Schutz kommt aus dem Gesetz.

Der größte Schutz steckt in der Dauer. Mietest du eine Wohnung als Hauptwohnsitz (vivienda habitual), hast du Anspruch auf jährliche Verlängerung bis zu fünf Jahren — sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, etwa eine Gesellschaft (art. 9 LAU), gerechnet ab dem Vertragsdatum oder der Schlüsselübergabe. Auch wenn der Vertrag „ein Jahr“ sagt: Diese Verlängerung ist deine Wahl, nicht die des Vermieters. Danach läuft der Vertrag stillschweigend in jährlichen Schritten bis zu drei weitere Jahre weiter, es sei denn, eine der Parteien kündigt rechtzeitig — der Vermieter spätestens vier Monate vor dem Ende, du als Mieter zwei Monate (art. 10 LAU).

Achte aber auf den Unterschied zur Saisonvermietung (arrendamiento de temporada): Mietest du bewusst vorübergehend — einen Winter an der Costa —, gilt dieser Fünfjahresschutz nicht, und für die Kaution gelten andere Beträge. Welche Variante du unterschreibst, steht (wenn es gut ist) wörtlich im Vertrag.

Noch drei Dinge, die das Gesetz für dich regelt und die Vermieter gern „vergessen“: die Vermittlungskosten des Maklers und die Kosten für das Aufsetzen des Vertrags gehen zulasten des Vermieters (art. 20.1 LAU); die jährliche Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn der Vertrag sie vereinbart, und ist bei Wohnungsverträgen auf den offiziellen Referenzindex des Statistikamts INE gedeckelt (der IRAV, monatlich veröffentlicht seit Januar 2025); und große Reparaturen, die die Bewohnbarkeit betreffen, gehen zulasten des Vermieters — du trägst nur die kleinen Verschleißreparaturen (art. 21 LAU). Verkauft der Eigentümer die Wohnung, hast du außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht (tanteo/retracto, art. 25 LAU), es sei denn, du hast im Vertrag rechtswirksam darauf verzichtet.

02So funktioniert die Kaution (fianza) rechtlich

Die Kaution (fianza) ist in Spanien gesetzlich verpflichtend und gesetzlich gedeckelt: für eine Wohnung ist es eine Monatsmiete, für eine Nutzung anders als zum Wohnen — etwa Saisonvermietung — zwei Monate (art. 36 LAU). Die Kaution deckt echte Schäden oder offene Beträge; sie ist kein Bonus für den Vermieter, weil du auszieht.

In vielen autonomen Regionen muss der Vermieter deine Kaution bei der regionalen Kautionshinterlegungsstelle einzahlen — er darf das Geld also nicht einfach „behalten“. Wichtig zu merken: Auch wenn die Kaution dort hinterlegt ist, forderst du sie beim Auszug ganz normal vom Vermieter. Er holt den Betrag selbst bei der Stelle zurück. Während der ersten fünf (sieben) Jahre des Vertrags wird die Kaution zudem nicht erhöht.

Verlangt der Vermieter mehr Sicherheit — eine zusätzliche Kaution (depósito adicional) oder eine Bankbürgschaft (aval)? Das ist erlaubt, aber mit Obergrenze: Bei Wohnungsverträgen bis zu fünf (sieben) Jahren darf diese zusätzliche Sicherheit nicht höher sein als zwei Monatsmieten (art. 36.5 LAU). Und auch diese zusätzlichen Sicherheiten kommen zurück, wenn keine echte Schuld oder Schaden vorliegt — sie folgen dem Vertrag, nicht der Willkür des Vermieters.

03Der Begehungsmoment: bei Einzug und bei Auszug

Das Gesetz schreibt kein verpflichtendes Übergabeprotokoll vor — eine Inventarliste mit Fotos (inventario / acta de entrada) bei der Schlüsselübergabe ist spanische Praxis, keine gesetzliche Pflicht. Aber genau deshalb ist sie deine beste Waffe: Wer später beweisen muss, was „normaler Verschleiß“ war, gewinnt mit Fotos und verliert mit Erinnerungen.

Mach es deshalb zweimal. Bei Einzug: geh die Wohnung durch, fotografiere oder filme jeden Raum und jeden bestehenden Mangel, und lass die Inventarliste — falls es eine gibt — von beiden Parteien unterschreiben. Bei Auszug: wiederhole genau dasselbe, und halte vor allem das Datum der Schlüsselübergabe (entrega de llaves) schriftlich fest — ein Übergabezettel, eine E-Mail oder notfalls eine Nachricht. Ab diesem Datum läuft nämlich die gesetzliche Frist für die Rückgabe der Kaution.

Zieh nie „einfach mit den Schlüsseln im Briefkasten“ aus. Ohne festgehaltenes Enddatum und ohne Fotos des Endzustands ist jede spätere Diskussion über „Schäden“ ein Aussage-gegen-Aussage — und das kostet Mieter nachweislich Geld.

04Deine Kaution zurückbekommen: die Frist und der Weg

Die Grundregel ist einfach: nach dem Ende des Vertrags und der Schlüsselübergabe muss der Vermieter die Kaution (fianza) zurückgeben — binnen eines Monats. Bleibt das Geld danach ohne rechtmäßigen Grund aus, laufen über den Betrag gesetzliche Zinsen (interés legal del dinero). „Stress“, „ich muss noch inspizieren“ oder „kommt später“ sind keine Gründe, deine Kaution einzubehalten.

Der Weg, der funktioniert, ist: erst freundlich, dann formell. Beginne mit einer gewöhnlichen schriftlichen Aufforderung — E-Mail oder Nachricht — mit deiner Kontonummer und der Bitte um Rückgabe. Kommt nichts oder kommen Ausreden, sende dann eine formelle Mahnung per Einschreiben mit Inhaltsnachweis (burofax): den Betrag, eine angemessene Frist (meist ~10 Tage), deine Bankdaten und die Ankündigung von Zinsen für den Verzug.

Warum gerade ein burofax? Weil er den Inhalt und das Datum deiner Mahnung beweist — ein gewöhnlicher Brief oder eine WhatsApp wiegt als Beweis viel weniger. Für ein spanisches Gericht ist der burofax der Standardbeweis, dass du ordentlich gemahnt hast, bevor du prozessiert hast.

05Berechtigte und unberechtigte Abzüge

Der Vermieter darf nur für konkrete, bewiesene Schäden über den normalen Verschleiß (desgaste normal) hinaus oder für unbezahlte Beträge einbehalten — und die Beweislast liegt bei ihm: Kostenvoranschläge, Belege, Fotos. Ein vages „ihr habt alles ruiniert“ funktioniert nicht.

Was ist normaler Verschleiß und somit nicht einbehaltbar? Verblasste Farbe, leichte Möbelabdrücke, gewöhnliche Alterung. Auch „Reinigung“ oder „Malerarbeiten“ ohne Nachweis echten Schadens ist kein Grund — das sind die klassischen Ausreden aus dem Ausgangsmaterial von tausenden Kautionsstreitigkeiten.

Behält der Vermieter einen Teil ein? Dann verlange eine Aufstellung: wofür genau und über welchen Betrag, mit Nachweis. Alles, was nicht belegt ist, muss zurück. Und stimm nie einfach einem Abzug „für die Farbe“ zu — ohne Nachweis eines Schadens über den Verschleiß hinaus verschenkst du Geld, auf das du Anspruch hast.

• Berechtigt: eine kaputte Tür, ein Loch in der Wand, unbezahlte Miete oder Rechnungen — sofern spezifiziert und bewiesen (Fotos, Kostenvoranschläge, Belege).
• Unberechtigt: verblasste Farbe, leichte Gebrauchsspuren, Alterung, „Standard-Reinigungskosten“ ohne Nachweis echter Verschmutzung oder Schäden.
• Immer dein Recht: eine Aufstellung per Post samt Nachweis; unbewiesene Beträge müssen zurückgezahlt werden.

06Wenn der Vermieter schweigt: so eskalierst du

Schweigen ist kein Verzicht auf deine Rechte: nach der Frist laufen die Zinsen einfach weiter, und dein Forderungsrecht verjährt erst nach fünf Jahren (Código Civil art. 1964). Du musst also nicht in Panik geraten, wenn es etwas dauert — aber lass es auch nicht schleifen.

Reagiert der Vermieter nicht auf deinen burofax oder verweigert er ohne Nachweis? Dann sind das die nächsten Schritte aus der Praxis: In einem Verbraucherkontext kannst du deine Position über die kommunale Verbraucherstelle (OMIC) oder die Verbraucherschlichtung (arbitraje de consumo) stärken — aber der Hauptweg ist das Gericht.

Vor Gericht hast du zwei Spuren: das Mahnverfahren (proceso monitorio), wenn der Betrag klar feststeht, oder das mündliche Zivilverfahren (juicio verbal) für Forderungen bis € 15.000. Die gute Nachricht für einen Kautionsfall: Bei kleinen Beträgen geht das oft ohne Anwalt und ohne Prozessvertreter (procurador). Du forderst den vollen einbehaltenen Betrag plus die gesetzlichen Zinsen — und bei bösgläubigem Einbehalt kannst du auch die Prozesskosten verlangen.

Deine stärkste Akte besteht aus: dem Vertrag mit der Kautionsklausel, dem Zahlungsnachweis der Kaution, dem festgehaltenen Datum der Schlüsselübergabe, deinen Einzugs- und Auszugsfotos und der Korrespondenz mit dem Vermieter — einschließlich des burofax. Genau die Unterlagen, die du in den vorherigen Schritten bereits gesammelt hast.