Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios): Beiträge, Umlagen und wie man Beschlüsse anficht

01Was die Gemeinschaft ist — und was Sie tatsächlich schulden

Jedes in Wohnungen aufgeteilte Gebäude in Spanien unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz — der LPH (Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960). Ihre Wohnung kommt mit einem Miteigentumsanteil (cuota de participación), der in der Eigentumsurkunde steht, und dieser Prozentsatz ist der Schlüssel, der alles andere aufschließt: Ihr Stimmgewicht in den Versammlungen und Ihr Anteil an jeder Rechnung.

Die wiederkehrende Rechnung sind die allgemeinen Kosten (gastos generales) — Reinigung, Aufzug, Strom für Gemeinschaftsflächen, die Versicherung des Gebäudes, das Honorar des Verwalters. Nach art. 9.1.e LPH schulden Sie sie anteilig zu Ihrer cuota, ob Sie den Aufzug, den Pool oder die Wohnung selbst nutzen oder nicht. „Ich wohne nicht dort“ ist keine Einrede, die das spanische Recht anerkennt.

Zusätzlich zum regulären Beitrag stehen Sonderumlagen (derramas): einmalige außerordentliche Beiträge, die die Versammlung für große Arbeiten genehmigt — ein neues Dach, eine Fassadensanierung, eine Aufzugserneuerung. Eine derrama folgt derselben cuota-Regel, mit einem Detail, das enorm zählt, wenn eine Wohnung mitten im Plan den Eigentümer wechselt: Jede Rate schuldet, wer am Tag der Fälligkeit dieser Rate Eigentümer ist. Kaufen Sie eine Wohnung im Monat drei eines Fassadenplans mit zehn Raten, gehören die Raten vier bis zehn zu Ihnen — deshalb gehört das Schuldenzertifikat der Gemeinschaft (siehe unten) auf die Checkliste jedes Käufers.

02Die Nicht-Residenten-Falle: Zustellungen an Ihre leere Wohnung

Dies ist der teuerste Absatz der LPH für ausländische Eigentümer, und fast niemand liest ihn, bevor er zuschlägt. Nach art. 9.1.h müssen Sie der Gemeinschaft eine Zustelladresse in Spanien mitteilen für alles, was die Gemeinschaft Ihnen senden muss — Einladungen zu Versammlungen, Protokolle, Beitragsforderungen.

Haben Sie nie eine angegeben, ist der Auffangmechanismus des Gesetzes brutal in seiner Einfachheit: Die Wohnung, die Sie im Gebäude besitzen, ist Ihre Adresse. Zustellungen an Ihre leere Wohnung — oder übergeben an denjenigen, der sie bewohnt — gelten als rechtswirksam an Sie zugestellt.

Die Folgen kaskadieren. Die Versammlung, von der Sie nie hörten, findet ohne Sie statt. Das Protokoll, das Sie nie erhielten, startet die Uhr, um seine Beschlüsse anzufechten (für abwesende Eigentümer läuft die Anfechtungsfrist ab der Zustellung — und eine Zustellung an die Wohnung ist eine Zustellung). Eine Beitragsforderung, die Sie nie sahen, reift zu einem Gerichtsbescheid. Bis das Problem Sie in London oder Berlin erreicht, sind die Fristen, die Sie hätten schützen können, in Spanien still verstrichen. Die Lösung kostet einen Brief: Teilen Sie dem Verwalter schriftlich und mit Nachweis eine Adresse mit — oder eine E-Mail plus einen Vertreter — unter der Sie tatsächlich erreichbar sind.

03Die Eigentümerversammlung (junta): welche Mehrheiten was entscheiden

Die Beschlüsse der Gemeinschaft werden in der Eigentümerversammlung (junta de propietarios) gefasst, meist einmal im Jahr plus außerordentliche Sitzungen. Ordentliche Angelegenheiten — Genehmigung von Haushalt und Rechnung, Bestellung von Präsident und Verwalter, laufende Instandhaltung — werden mit einfachen Mehrheiten der Anwesenden beschlossen. Die Beschlüsse werden im Protokoll (acta) festgehalten, dem Dokument, das rechtlich existiert; was „in der Versammlung gesagt“ wurde, nicht.

Zwei Sonderregime sind es wert, zu kennen, bevor Sie je die Hand heben — oder es unterlassen.

• Barrierefreiheitsarbeiten, die die Versammlung nicht blockieren kann. Nach art. 10.1.b LPH sind Arbeiten, die für die Barrierefreiheit vernünftigerweise erforderlich sind — beantragt für Eigentümer oder Nutzer mit Behinderung oder über 70 — verpflichtend, ohne dass eine Abstimmung nötig ist, um sie aufzuerlegen, wenn ihre umgelegten jährlichen Kosten, nach Abzug öffentlicher Hilfen, 12 monatliche ordentliche Beiträge nicht übersteigen. Sie sind auch verpflichtend, wenn öffentliche Hilfen mindestens 75 % der Kosten decken. Ein „Nein“ der Versammlung zu einer qualifizierenden Rampe oder einem Treppenlift ist ein gesetzwidriger Beschluss — und als solcher anfechtbar.
• Die Abstimmung über Ferienvermietung. Seit LO 1/2025 (in Kraft seit 3. April 2025) legt art. 17.12 LPH die kurzfristige Ferienvermietung eindeutig in die Hände der Versammlung: Der Beschluss, der Ferienvermietung genehmigt, beschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, erfordert eine Doppelmehrheit von 3/5 der Eigentümer und 3/5 der Miteigentumsanteile. Die praktische Folge schneidet in beide Richtungen — eine neue Ferienvermietung braucht nun die ausdrückliche vorherige Zustimmung der Gemeinschaft, und dieselbe 3/5-Mehrheit kann Sonderbeiträge auferlegen oder den Anteil einer Ferienwohnung an den Gemeinschaftskosten um bis zu 20 % erhöhen. Sagt Ihr Investitionsplan „Airbnb“, lesen Sie das Protokollbuch, bevor Sie das Inserat lesen.

Noch eine Gewohnheit, die sich auszahlt: Sorgen Sie, worum es auch geht, dafür, dass Ihre Stimme — dafür oder dagegen — namentlich im acta festgehalten wird. Wie der nächste Abschnitt zeigt, ist es genau die Frage, ob Sie dagegen stimmten oder abwesend waren, die Ihnen das Recht gibt, den Beschluss später anzufechten.

04Einen Versammlungsbeschluss anfechten: drei Monate, nicht „irgendwann“

Versammlungsbeschlüsse sind keine Vorschläge — sobald das Anfechtungsfenster schließt, binden sie Sie, auch wenn sie unfair, teuer oder ziemlich genau auf den Ausländer im vierten Stock gemünzt sind. Das Fenster ist durch art. 18 LPH festgelegt und kurz: drei Monate ab der Fassung des Beschlusses, um ihn vor Gericht anzufechten. Nur wenn der Beschluss dem Gesetz oder der eigenen Satzung der Gemeinschaft widerspricht, dehnt sich das Fenster auf ein Jahr.

Für Eigentümer, die in der Versammlung abwesend waren, läuft die Uhr ab der Zustellung des Beschlusses — genau deshalb ist die obige Adressregel keine bürokratische Nebensache. Wurde das Protokoll im Januar rechtswirksam an Ihre leere spanische Wohnung zugestellt, können Ihre drei Monate vorbei sein, bevor Sie je erfahren, dass eine derrama genehmigt wurde.

Die Klagebefugnis hat eigene Regeln. Sie können anfechten, wenn Sie gegen den Beschluss stimmten (oder Ihr Widerspruch anderweitig festgehalten ist), wenn Sie abwesend waren oder wenn Sie unrechtmäßig um Ihre Stimme gebracht wurden. Stimmen Sie dafür, haben Sie den Kampf im Allgemeinen aufgegeben. Und es gibt einen Eintrittspreis: Um gehört zu werden, müssen Sie mit Ihren Beiträgen an die Gemeinschaft auf dem Laufenden (al corriente) sein — oder die streitigen Beträge bei Gericht hinterlegen (consignación). Die Ausnahme, in art. 18.2, ist, wenn Sie gerade den Beschluss anfechten, der die Beiträge festlegt oder ändert: Man kann Sie nicht zwingen, eine Last zu zahlen als Bedingung dafür, dieselbe Last anzufechten.

In der Praxis lautet die Abfolge: das acta beschaffen, die Fristrechnung gegen Ihr Zustellungsdatum prüfen, Ihren Einwand schriftlich an den Verwalter richten (er löst die Sache selten, baut aber die Akte auf) und die gerichtliche Anfechtung einreichen, bevor das Fenster schließt. Die Dreimonatsfrist ist eine Ausschlussfrist — kein Brief, keine Beschwerde und keine Verhandlung setzt sie aus.

05Wenn Sie nicht zahlen: die Schuld folgt der Wohnung

Die LPH gibt der Gemeinschaft ein ungewöhnlich scharfes Arsenal an Inkasso-Instrumenten, und ausländische Eigentümer sind ihr Lieblingsziel — nicht aus Bosheit, sondern weil ein Schuldner im Ausland mit einer unbewachten Wohnung die einfachste Akte auf dem Schreibtisch des Verwalters ist.

Erstens klebt die Schuld an der Immobilie, nicht nur an Ihnen. Unbezahlte Gemeinschaftsbeiträge für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Jahre sind bevorrechtigte Forderungen, und die Wohnung selbst haftet für sie, wenn sie den Eigentümer wechselt (die sogenannte afección real). Ein Käufer kann diesen Rückstand erben — deshalb muss der Verkäufer bei jedem Verkauf ein Schuldenzertifikat der Gemeinschaft vorlegen, das innerhalb der vorangegangenen sieben Tage ausgestellt wurde, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Sind Sie der Käufer: verzichten Sie nie darauf. Sind Sie der Verkäufer: bestellen Sie es früh, denn nichts blockiert einen Notartermin so wie ein fehlendes Zertifikat.

Zweitens ist das Inkasso beschleunigt. Art. 21 LPH leitet Gemeinschaftsschuld über das besondere Mahnverfahren (proceso monitorio): Die Gemeinschaft bescheinigt die Schuld, stellt dem Schuldner vor der Klage zu — persönlich oder, mangels dessen, am Schwarzen Brett der Gemeinschaft für mindestens drei Tage — und reicht ein. Beiträge, die bis zur Zustellung weiter auflaufen, können in die Forderung aufgenommen werden. Und die Gemeinschaft darf den im Register eingetragenen Eigentümer (titular registral) verklagen: Haben Sie vor Jahren verkauft, aber es nie ins Grundbuch geschafft, oder gekauft und nie eingetragen, kann die Forderung dennoch auf dem Namen landen, den das Register zeigt.

Ein monitorio, zugestellt an einen Nicht-Residenten, der keine spanische Adresse angab, ist der perfekte Sturm: zugestellt an der Wohnung, unverteidigt durch Schweigen und vollstreckt gegen die Immobilie. Alles in diesem Artikel mündet in einen Rat — sorgen Sie dafür, dass spanische Papiere Sie physisch erreichen können.

06Das Drehbuch für den ausländischen Eigentümer

Nichts von alledem erfordert, in Spanien zu leben — es erfordert, in Spanien erreichbar zu sein und innerhalb der spanischen Fristen zu reagieren. Die Arbeitsroutine:

• Geben Sie eine Zustelladresse an — schriftlich, jetzt. Teilen Sie dem Verwalter eine Adresse (und E-Mail) mit, unter der Sie erreichbar sind, nach art. 9.1.h. Bewahren Sie den Nachweis der Mitteilung auf. Dieser eine Brief entschärft das schlimmste Szenario in diesem Artikel.
• Lesen Sie jedes acta, auch die langweiligen. Die Protokolle sind, wo derramas, Beitragsänderungen und Abstimmungen über Ferienvermietung entstehen. Fristen zum Reagieren laufen ab ihnen — drei Monate vergehen schnell über einen Sommer.
• Bestellen Sie einen Bevollmächtigten für die junta. Sie können sich in Versammlungen durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen (eine einfache unterschriebene Vollmacht ist gängige Praxis). Ein Nachbar, Ihr Immobilienverwalter oder Ihr Anwalt stimmt weisungsgemäß ab — und Ihr „dagegen“ kommt zu Protokoll, was Ihr Anfechtungsrecht wahrt.
• Kaufen? Verlangen Sie das Schuldenzertifikat. Das siebentägige Schuldenzertifikat der Gemeinschaft ist Ihr einziges sauberes Bild davon, was die Wohnung schuldet und welche derrama-Raten offen sind. Verzichten Sie nicht darauf, um „es schneller gehen zu lassen“.
• Ein Einschreiben mit Inhaltsnachweis (burofax) ist nie Dekoration. Kommt eines von der Gemeinschaft, laufen die Fristen wahrscheinlich schon — beantworten Sie es schriftlich, mit Zustellnachweis. Müssen Sie die Gemeinschaft in Verzug setzen, nutzen Sie dasselbe Instrument.
• Eskalieren Sie nach dem Kalender, nicht nach Emotion. Einwand im acta vermerkt → schriftliche Anfechtung an den Verwalter → Gerichtsklage innerhalb des Fensters von art. 18. Überspringen Sie einen Schritt, wenn die Frist Sie zwingt; überspringen Sie nie die Frist.