Langfristig vermieten in Spanien: Vertrag, Kaution, Mietobergrenzen — ein Ratgeber für Vermieter

01Wofür Sie unterschreiben: der Mieter darf fünf Jahre bleiben

Vermieten Sie eine Wohnung als Hauptwohnsitz eines anderen — eine Vermietung des gewöhnlichen Wohnsitzes (arrendamiento de vivienda habitual) unter dem spanischen Mietrecht (LAU, Ley 29/1994) — ist die im Vertrag stehende Laufzeit nur der Eröffnungszug. Nach art. 9 LAU hat der Mieter das Recht, Jahr für Jahr bis zu fünf Jahren zu verlängern — oder sieben Jahren, wenn Sie als juristische Person (persona jurídica) vermieten — gerechnet ab dem Vertragsdatum oder der Schlüsselübergabe. Ein „Einjahresvertrag“ ist in Wirklichkeit eine Fünf-Jahres-Bindung, die nur der Mieter früher abbrechen kann.

Danach stoppt die Uhr nicht von selbst. Nach art. 10 LAU rollt die Miete nach den fünf (oder sieben) Jahren stillschweigend in Jahresschritten weiter, bis zu drei weiteren Jahren, es sei denn, eine Partei meldet sich rechtzeitig: Als Vermieter (arrendador) müssen Sie mindestens vier Monate vor dem Enddatum kündigen; der Mieter mindestens zwei Monate. Tragen Sie diese Kündigungsfristen am Tag der Unterschrift in Ihren Kalender ein — Ihre zu versäumen bedeutet mindestens ein weiteres Jahr.

Eine wirklich befristete Vermietung ist etwas anderes. Eine Saisonvermietung (arrendamiento de temporada) — an jemanden, der für Monate in die Stadt entsandt ist, einen Kurs macht oder die eigene Wohnung renoviert — trägt die Fünf-Jahres-Schwelle nicht. Aber Vorsicht: eine gewöhnliche Langzeitvermietung als „temporada“ zu tarnen, um art. 9 zu umgehen, ist ein bekanntes und riskantes Manöver. Endet es im Streit, schauen Gerichte auf die Realität — ob die Wohnung tatsächlich der Hauptwohnsitz des Mieters ist — nicht auf das Etikett auf dem Dokument. Und die Vermietung pro Nacht oder Woche an Touristen ist ein ganz anderes Regime, mit eigenem Register und Lizenzen: Lesen Sie zuerst unseren Ratgeber zur Ferienvermietung, bevor Sie diesen Weg einschlagen.

02Geld am Anfang: Kaution, Zusatzgarantien — und wer den Makler zahlt

Das spanische Recht ist präzise, was bei der Unterschrift den Besitzer wechselt, und zwei der drei Regeln unten überraschen fast jeden ausländischen Vermieter:

• Die Kaution (fianza) beträgt einen Monat — in bar. Art. 36 LAU macht eine Barkaution von einer Monatsmiete bei einer Wohnungsmiete verpflichtend (zwei Monate für nicht-wohnliche Nutzung). In vielen autonomen Regionen müssen Sie sie anschließend bei der regionalen Wohnungsbehörde hinterlegen — prüfen Sie Ihre Region und tun Sie es, denn die fianza ist das Geld, um das der Streit am Mietende geht. Sie wird während der ersten fünf (sieben) Jahre nicht indexiert.
• Alles Zusätzliche ist auf zwei Monate gedeckelt. Sie dürfen zusätzlich zur fianza weitere Sicherheit verlangen — eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder zusätzliche Monate — aber bei einer Wohnungsmiete bis zu fünf (sieben) Jahren darf die zusätzliche Garantie nicht mehr als zwei Monatsmieten betragen (art. 36.5 LAU). Ein Monat fianza plus zwei Monate zusätzlich ist die Obergrenze, nicht der Ausgangspunkt der Verhandlung.
• Sie zahlen den Makler — nicht der Mieter. Seit der Neufassung des art. 20.1 LAU durch die Ley 12/2023 sind die Kosten der Immobilienverwaltung und der Vertragserstellung Sache des Vermieters: „los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador“. Eine Klausel, die das Maklerhonorar auf den Mieter abwälzt, macht das nicht rechtmäßig.

03Miete während des Vertrags: die Indexierungsklausel und die IRAV-Obergrenze

Dies ist die Klausel, die ausländische Vermieter am häufigsten vergessen, und die wirklich Geld wert ist: Die Miete kann jährlich nur indexiert werden, wenn der Vertrag das sagt. Ein Vertrag, der zur Indexierung schweigt, bedeutet dieselbe Miete für die ganze Laufzeit — möglicherweise fünf Jahre oder mehr eingefrorenes Einkommen. Eine Zeile im Entwurf entscheidet dies.

Selbst mit einer Indexierungsklausel wählen Sie den Index nicht mehr frei. Die Ley 12/2023 beauftragte das nationale Statistikinstitut (INE), einen Referenzindex zu definieren, der als gesetzliche Obergrenze für die jährliche Indexierung von Wohnungsmieten gilt: die IRAV, monatlich veröffentlicht seit Januar 2025 (sie ersetzte die Übergangsobergrenzen von 2 % im Jahr 2023 und 3 % im Jahr 2024). Welche Formel Ihr Vertrag auch nennt, bei einer Wohnungsmiete darf die Indexierung die IRAV-Obergrenze nicht überschreiten.

Die Miete eines neuen Vertrags festzulegen hat eine eigene Ebene. Wo eine Region ein angespanntes Wohnungsmarktgebiet (zona de mercado residencial tensionado) unter der Ley 12/2023 erklärt hat, ist die Miete bei einem neuen Vertrag gedeckelt: Ein kleiner Vermieter wird im Wesentlichen an die Miete des vorherigen Vertrags mit den vom Gesetz erlaubten Anpassungen gebunden, während ein Großbesitzer (gran tenedor) durch den amtlichen Index gedeckelt wird. Erklärungen erfolgen Region für Region und die Liste ändert sich — prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde erklärt ist, bevor Sie den Angebotspreis festlegen, nicht nachdem ein Mieter ihn anficht.

04Ihre Pflichten vs. die des Mieters: Reparaturen, Zutritt, Verkauf

Die LAU zieht auch die alltäglichen Linien — und sie im Voraus zu kennen bewahrt eine gute Vermietung vor dem Verderben:

• Bewohnbarkeitsreparaturen sind Ihre. Nach art. 21 LAU müssen Sie die Reparaturen durchführen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten — den Kessel, den Feuchtigkeitsfleck, die versagende Verkabelung — ohne dafür die Miete zu erhöhen. Kleine Reparaturen durch gewöhnliche Abnutzung sind Sache des Mieters.
• Die Wohnung ist jetzt das Zuhause des Mieters. Sobald Sie die Schlüssel übergeben, betreten Sie sie mit Zustimmung des Mieters — im Voraus vereinbart — nicht mit Ihrem Zweitschlüssel. „Es ist mein Eigentum“ ist kein Zutrittsschein, und es so zu behandeln, ist die Art, wie Vermieter auf der falschen Seite eines Streits landen.
• Verkaufen Sie, geht der Mieter vor. Nach art. 25 LAU hat der Mieter gesetzliche Vorkaufsrechte (tanteo y retracto): ein Recht, zu den mit Ihrem Käufer vereinbarten Bedingungen zu kaufen. Es kann im Vertrag abbedungen werden, wo das Gesetz das erlaubt — entscheiden Sie das bei der Erstellung; ist es nicht abbedungen, müssen Sie dem Mieter die Verkaufsbedingungen mitteilen.
• Unterschreiben Sie ein Inventar mit Fotos. Ein unterschriebenes Inventar plus ein datiertes Fotoprotokoll (acta) bei der Übergabe ist Praxis, keine gesetzliche Anforderung — aber es ist das eine Dokument, das die meisten Kautionsstreitigkeiten drei Jahre später entscheidet. Tun Sie es beim Einzug und wiederholen Sie es beim Auszug.

05Einen Mieter prüfen, ohne rechtliche Grenzen zu überschreiten

Sie dürfen Ihren Mieter nach Solvenz auswählen — und das sollten Sie auch, denn sobald der Vertrag unterschrieben ist, beginnt die Fünf-Jahres-Uhr. Nachweise über das Einkommen zu verlangen ist normale spanische Praxis: ein Arbeitsvertrag und aktuelle Gehaltsabrechnungen, die letzte Steuererklärung für Selbständige und Referenzen eines vorherigen Vermieters.

Sie können die Akte innerhalb der gesetzlichen Obergrenzen aus dem Geld-Abschnitt stärken: die Kaution von einem Monat (fianza) plus Zusatzgarantien bis zu zwei Monatsmieten — eine Bankbürgschaft oder zusätzliche Monate, was der Mieter realistisch bieten kann. Viele Vermieter schließen auch eine Mietausfallversicherung (seguro de impago de alquiler) ab: Der Versicherer prüft die Solvenz des Mieters selbst und deckt unbezahlte Miete, wenn es schiefgeht. Das ist Marktpraxis, keine gesetzliche Anforderung, aber es diszipliniert die Prüfung und bepreist das Risiko.

Was Sie nicht dürfen, ist diskriminieren. Nach nachweisbarer Zahlungsfähigkeit zu filtern ist legitim; einen Mieter wegen Nationalität, Ethnie, Familienstand oder ähnlicher Gründe abzulehnen nicht — und Anweisungen wie „der Eigentümer bevorzugt…“ an einen Makler waschen das nicht rein.

06Steuer auf die Miete — und der Notausgang, wenn der Mieter aufhört zu zahlen

Sind Sie kein Steuerresident Spaniens, wird Ihr Mieteinkommen unter der Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) besteuert, und der Unterschied nach Wohnsitz ist dramatisch. Bewohner der EU/des EWR zahlen 19 % auf das Netto-Einkommen — abzugsfähige Kosten (Gemeinschaftsbeiträge, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung und dergleichen) gehen zuerst ab. Alle anderen zahlen 24 % auf die Brutto-Miete, ohne jeglichen Abzug. Die Erklärung läuft über das modelo 210 — unser Ratgeber zum modelo 210 behandelt die Funktionsweise und Fristen.

Eine Budgetfalle: Die großzügigen IRPF-Ermäßigungen auf langfristige Mieteinkünfte, die die Ley 12/2023 einführte, gelten nur für spanische Residenten. Als nicht-residenter Vermieter erhalten Sie sie nicht — bauen Sie sie nie in Ihre Renditerechnung ein.

Und der Notausgang. Hört der Mieter auf zu zahlen, hat die Abfolge des Eigentümers — die förmliche Aufforderung, der Schritt vor Gericht, die Räumungsklage und ihre Fristen — eigene Regeln, die sich in letzter Zeit mehr als einmal geändert haben. Improvisieren Sie das nicht von dieser Seite aus: Unser Ratgeber dazu, was zu tun ist, wenn der Mieter aufhört zu zahlen, geht die Abfolge Schritt für Schritt durch.