Ihre Wohnung in Spanien an Touristen vermieten 2026: Was Sie brauchen, nachdem der Oberste Gerichtshof das Register gekippt hat
Im Mai und Juni 2026 hat Spaniens Oberster Gerichtshof in drei Urteilen das einheitliche nationale Register für Kurzzeitvermietung aufgehoben: Die Nummer, die Plattformen seit Juli 2025 verlangten, ist nicht mehr nötig. Viele Eigentümer haben das als „jetzt darf man frei vermieten“ gelesen — und lagen falsch: Gefallen ist nur die nationale Ebene; vier weitere bleiben und werden weiter mit Bußgeldern durchgesetzt. Unten der Reihe nach: was vor der ersten Buchung zu tun ist, wie lange es dauert und was die Steuer je nach Wohnsitz kostet.
Diese Seite passt, wenn:
• Sie eine Wohnung oder ein Haus in Spanien haben und es ganz oder zimmerweise tage- oder wochenweise vermieten wollen;
• Sie Privatperson sind, kein Hotel und keine Verwaltungsgesellschaft;
• Sie in Spanien oder im Ausland leben (steuerlich ist das der wichtigste Unterschied);
• Sie die Reihenfolge der Schritte und die Kosten wissen wollen, nicht ein bereits verhängtes Bußgeld anfechten (dafür gibt es eine andere Seite).
Was ich brauche, um legal zu vermieten
Fünf Ebenen statt eines Registers: Beantworten Sie fünf Fragen und erhalten Sie Ihre Schrittfolge, Fristen und Ihren Steuersatz.
Was der Oberste Gerichtshof aufgehoben hat — und was bleibt
Das Register, das ab dem 1. Juli 2025 über das Registro de la Propiedad eine Nummer vergab, wurde vollständig aufgehoben: das Verfahren selbst, die Pflicht, eine Nummer zu beantragen und an Plattformen weiterzugeben, und die Prüfungen dieser Nummer liegen nach dem Gericht außerhalb der Zuständigkeit des Staates. Nicht aufgehoben: das digitale Fenster für den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden, die Definition der Kurzzeitvermietung und die Plattformpflichten aus der EU-Verordnung. Für Sie heißt das:
Meinen Plan und die Unterlagen zusammenstellen
- nicht mehr nötig: die nationale Nummer, die jährlichen Bestätigungen dazu, Wege zum Registro de la Propiedad;
- weiterhin nötig: die regionale Lizenz oder Registrierung, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die Gästemeldung bei der Polizei, Steuern;
- die Plattform darf eine regionale Nummer verlangen, wenn Ihre Region eine hat, und die Anzeige ohne sie sperren.
Ebene 1. Die Eigentümergemeinschaft: ein ausdrückliches „Ja“ mit drei Fünfteln
Seit April 2025 muss ein Eigentümer, der an Touristen vermieten will, vorher die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen: drei Fünftel aller Eigentümer, die drei Fünftel der Anteile halten. Schweigen der Gemeinschaft gilt nicht als Zustimmung. Ohne Protokoll kann der Präsident die Einstellung verlangen und dann vor Gericht ziehen; das Gericht kann die Tätigkeit untersagen und in schweren Fällen das Nutzungsrecht an der Wohnung für bis zu drei Jahre entziehen.
Was tun: den Präsidenten schriftlich bitten, den Punkt auf die Tagesordnung zu setzen; die Versammlung stimmt ab; das Protokoll mit dem Ergebnis ist Ihr Nachweis für die Lizenz in Regionen, die ihn verlangen. Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft Ihnen einen Aufschlag auf die Gemeinschaftskosten auferlegen, höchstens 20 %. Beschlüsse wirken nicht rückwirkend: Wer vor der Regeländerung legal vermietet hat, wird von einem neuen Verbot nicht automatisch erfasst — das ist dann aber ein Streitfall, keine Regel. Übergangsregel: Wer vor dem 3. April 2025 bereits rechtmäßig an Touristen vermietete und die regionalen Tourismusregeln erfüllt hatte, macht zu diesen Bedingungen ohne neue Zustimmung weiter.
Dauer: eine Versammlung (mit Einladung meist ein bis zwei Monate). Kosten: keine, abgesehen vom Aufschlag.
NAVIMeinen Vermietungsplan erstellen
NAVI zeigt den nächsten Schritt.
Ebene 2. Region und Gemeinde: Lizenz oder Anzeige
Tourismus ist in Spanien Sache der Regionen, und nach dem Aus des Registers ist das die einzige Verwaltungsebene. Jede Region führt ihr eigenes Register für Ferienwohnungen, hat eigene Anforderungen an die Wohnung (Bewohnbarkeitsbescheinigung, Klimaanlage, Fluchtplan, Schild am Eingang) und ihre eigene Antwort auf die Kernfrage — ob dort, wo Ihre Wohnung liegt, überhaupt noch neue Genehmigungen erteilt werden. Mehrere Städte haben Moratorien oder Auslaufpläne; dort ist eine neue Lizenz unmöglich, und kein Urteil des Obersten Gerichtshofs ändert daran etwas.
Was tun: Ihre Region im Tool oben nachsehen; Anzeige oder Antrag beim regionalen Register einreichen; auf die Nummer warten; sie in die Anzeige eintragen. In etlichen Regionen dürfen Zimmer in der eigenen Wohnung nicht an Touristen vermietet werden — prüfen Sie das, bevor Sie Möbel kaufen.
| Region | Was Sie vor der ersten Buchung brauchen | Gültigkeit | „Touristische“ Schwelle | Zimmer | Bußgeld für Vermietung ohne Erklärung |
|---|---|---|---|---|---|
| Katalonien | Genehmigung der Gemeinde; in 262 Gemeinden (Barcelona eingeschlossen) zusätzlich Bauplanungslizenz | Lizenz 5 Jahre; laufende Wohnungen bis November 2028 | bis 31 Tage | Nein; nur „geteiltes Zuhause“ (Sie wohnen mit den Gästen, ≤4 Plätze) | 3 001–60 000 €; Verstoß gegen Auflagen bis 600 000 € |
| Balearen | Erklärung; keine neuen Erklärungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seit 16.04.2025 | 5 Jahre, verlängerbar | Aufenthalt ≤30 Nächte | Nein | 30 001–50 000 € (Inserat), 50 001–500 000 € (Vermietung) |
| Kanarische Inseln | Erklärung beim Cabildo + cédula urbanística; Wohnung älter als 10 Jahre (5 auf El Hierro, La Gomera, La Palma) | 5 Jahre (10 auf den drei kleinen Inseln) | bis 31 Tage (seit 15.08.2026); „gelegentlich“ ≤15 Tage im Jahr | Gilt als touristische Beherbergung — beim Cabildo nachfragen | 30 001–300 000 € |
| Andalusien | Erklärung → Register RTA; Code in Inseraten; Gemeindegrenzen (Málaga, Sevilla) | Unbefristet | bis 2 Monate an dieselbe Person | Ja, wenn Sie in der Wohnung wohnen, ≤6 Plätze | 2 001–18 000 € |
| Madrid | Erklärung + CIVUT eines Architekten → Register; die Stadt Madrid hat eigene Anforderungen | Unbefristet | Keine Schwelle | Nein, nur ganze Wohnung | 30 001–300 000 € |
| Region Valencia | Gemeindlicher Verträglichkeitsbericht → Erklärung → Register | 5 Jahre | bis 10 Tage | Nein | 100 001–600 000 € |
| Baskenland | Vorherige Erklärung; in angespannten Gebieten neue ausgesetzt | Unbefristet | bis 31 Tage, ≥2-mal im Jahr | Eigene Regelung mit eigener Erklärung | 10 001–100 000 € |
| Galicien | Vorherige Erklärung; REAT-Code in Inseraten | Unbefristet | <30 Tage, ≥2-mal im Jahr | Nein | 901–9 000 € |
| Murcia | Erklärung vor Beginn; Einzelheiten im regionalen Dekret | Unbefristet | Nachfragen | Nachfragen | 1 001–10 000 € |
| Aragonien | Erklärung beim Tourismusdepartement | Unbefristet | Nachfragen | Nein, nur ganze Wohnung | 601–6 000 € |
Hinweis: Gemeinden setzen eigene Grenzen und Moratorien (Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia, Palma) — prüfen Sie vor der Einreichung den Plan Ihrer Stadt bei der Gemeinde. Andere Regionen: „Andere Region“ im Werkzeug wählen und das Ferienwohnungsregister Ihrer Autonomen Gemeinschaft nutzen.
Ebene 3. Die Polizei: jeder Gast wird gemeldet
Wer gegen Entgelt Übernachtungen anbietet — gewerblich oder nicht — muss die Tätigkeit vor Beginn beim Register des Innenministeriums anzeigen und danach die Daten der Gäste über die Plattform SES.Hospedajes melden. Das ist keine Regel „nur für Hotels“: Sie wurde ausdrücklich für über Portale vermietete Wohnungen geschrieben. Die Buchungsplattform erledigt das nicht für Sie.
Was zu tun ist: sich einmal als Inhaber der Tätigkeit registrieren; danach pro Vertrag zwei Mitteilungen senden — sofort und spätestens binnen 24 Stunden: bei Buchung oder Vertragsabschluss (und bei Stornierung) und bei der Ankunft; bei der Ankunft unterschreibt jede Person über 14, die Daten eines Kindes liefert der begleitende Erwachsene. Wer nicht gewerblich vermietet, muss kein eigenes Register führen, die Mitteilungen sind aber Pflicht. Kosten: null. Verstöße werden nach dem Gesetz über die öffentliche Sicherheit geahndet.
Ebene 4. Steuern: drei verschiedene Sätze
- Steuerlich in Spanien ansässig. Einkünfte aus touristischer Vermietung gehen in die IRPF nach dem allgemeinen Tarif; die Ermäßigung von 50 % und mehr für die Vermietung als Dauerwohnsitz gilt hier nicht. Kosten (Hypothekenzinsen, IBI, Versicherung, Abschreibung, Nebenkosten) sind anteilig für die vermieteten Tage abziehbar; für die leeren Tage wird wie bei jedem Zweitwohnsitz ein fiktives Einkommen angesetzt.
- Ansässig in einem anderen EU- oder EWR-Land. 19 % auf den Nettoertrag: Kosten der vermieteten Tage sind abziehbar, wenn Sie den Zusammenhang mit den Einnahmen nachweisen. Erklärung: Modelo 210, für jedes Quartal mit Einnahmen.
- Ansässig außerhalb der EU (Großbritannien, Russland, USA, Schweiz). 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Kostenabzug, Modelo 210.
- Umsatzsteuer. Solange Sie nur Schlüssel übergeben und zwischen den Gästen reinigen, ist die Vermietung befreit. Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Frühstück — das ist eine hotelähnliche Leistung: Umsatzsteuer und in der Regel Unternehmerstatus. Es ist der häufigste Weg, unbemerkt in ein anderes Steuerregime zu rutschen.
Ebene 5. Die Plattform
Seit dem 20. Mai 2026 arbeiten die Plattformen nach der EU-Verordnung: Wo eine regionale Registrierung besteht, müssen sie die Nummer in der Anzeige zeigen und die Anzeige auf Verlangen der Behörde entfernen. Die Aufhebung des nationalen Registers hat diese Pflichten nicht beseitigt — nur die Quelle der Nummer hat sich geändert. Verlangt eine Plattform weiter die nationale Nummer, verweisen Sie auf die Urteile des Obersten Gerichtshofs (Daten im Kopf dieser Seite) und tragen Sie die regionale ein.
Drei häufige Fälle
Sie haben bereits eine regionale Lizenz. Nichts Neues nötig: Nationale Nummer aus der Anzeige entfernen, prüfen, ob die regionale noch gültig ist (in mehreren Regionen laufen Lizenzen inzwischen ab und müssen verlängert werden) und ob das Protokoll der Gemeinschaft vorliegt, falls Sie nach April 2025 begonnen haben.
Die Gemeinschaft hat dagegen gestimmt. Die regionale Lizenz hebt das Verbot nicht auf: Vermietung an Touristen ist ausgeschlossen. Optionen — eine neue Abstimmung (Satzung und Beschlüsse ändern sich mit derselben Drei-Fünftel-Mehrheit), Saisonvermietung über Monate mit normalem Vertrag oder Langzeitvermietung.
Sie vermieten saisonweise an Studierende oder Arbeitskräfte. Nach dem Mietgesetz ist das eine „temporada“-Vermietung, und eine echte Saisonvermietung kann außerhalb des touristischen Regimes liegen — ob aber eine regionale Lizenz nötig ist, entscheidet nicht die Bezeichnung des Vertrags, sondern die Definition Ihrer Autonomen Gemeinschaft und die Fakten: Dauer, Vertriebskanal und Wiederholung. Der Vertrag muss den echten Grund der Befristung nennen (Studium, Arbeit, Behandlung), nicht Tourismus tarnen; Schwelle und Kriterium Ihrer Region prüfen Sie im Tool oben. Das Register des Innenministeriums bleibt Pflicht: Nach der Position des Ministeriums gilt es für jede Form und Dauer der Vermietung, sobald die Wohnung nicht als Wohnung vermietet wird — und genau das ist eine Saisonvermietung für Studium oder Arbeit. Wird die Wohnung über touristische Plattformen oder nachtweise angeboten, ist das in den meisten Regionen eine Vermutung touristischer Vermietung, aber keine allgemeine Regel: In Andalusien bleibt ein Vertrag über mehr als zwei Monate am Stück mit demselben Mieter, in Valencia ab 11 Tagen, auf den Balearen über 30 Nächte und in Katalonien über 31 Tage unabhängig vom Kanal außerhalb des touristischen Regimes; in Galicien macht nicht der Kanal, sondern die Wiederholung die Vermietung touristisch — zwei oder mehr kurze Verträge im Jahr; im Baskenland der Kanal oder dieselbe Wiederholung. Die Schwelle Ihrer Region finden Sie in der Regionentabelle.
Fallen
- „Register weg — alles erlaubt.“ Eine von fünf Ebenen ist gefallen. Bußgelder für Vermietung ohne regionale Lizenz verhängen die Regionen, und die hat das Gericht nicht angetastet.
- Vor dem Protokoll der Gemeinschaft beginnen. Seit April 2025 muss die Zustimmung VOR der ersten Buchung vorliegen; „niemand hat widersprochen“ ist kein Protokoll.
- Hotelleistungen „für die Bewertung“. Tägliche Reinigung und Frühstück bringen Sie in die Umsatzsteuer und in den Unternehmerstatus.
- „Für Airbnb“ in einer Stadt mit Moratorium kaufen. Erst prüfen, ob die Gemeinde überhaupt neue Lizenzen erteilt; dann die Wohnung.
- Gäste nicht melden. Die polizeiliche Meldung ist auch bei einem einzelnen Zimmer Pflicht; die Plattform ersetzt sie nicht.
Echte Fälle: acht Entscheidungen dazu, was nach der Aufhebung des Registers erlaubt ist und was nicht
Der Oberste Gerichtshof hob das nationale Register für Kurzzeitvermietung auf, wies die Klage im Übrigen aber ab: Regionale Lizenzen und Plattformregeln bleiben. Die Region Valencia focht das Königliche Dekret an, das seit Juli 2025 eine Nummer aus dem Registro de la Propiedad verlangte und ohne sie Kurzzeitangebote auf Plattformen untersagte. Am 19. Mai 2026 entschied der Oberste Gerichtshof, dass der Staat für ein solches Verfahren nicht zuständig ist: Das Register selbst, die Pflicht zur Eintragung und zum Erhalt einer Nummer sowie die Kontrollen dieser Nummer wurden aufgehoben. Zwei Wochen später wiederholte er dieselbe Schlussfolgerung in der Klage katalanischer Verbände von Ferienwohnungen.
Was nicht auf der Hand lag. Der Tenor hebt nur die Artikel zu Register und Nummer auf und „weist die Klage im Übrigen ab“: Das digitale Fenster für den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden, die Definition der Kurzzeitvermietung und die Plattformpflichten aus der EU-Verordnung gelten weiter.
Ergebnis: Die nationale Nummer ist weder zum Vermieten noch für ein Inserat mehr nötig; außer den Verfahrenskosten hat in diesem Fall niemand jemandem etwas gezahlt. Eine Erstattung der für eine Nummer gezahlten Beträge sieht das Urteil nicht vor.
Das ist das Ereignis, wegen dem diese Seite geschrieben wurde. Daraus folgt nicht „jetzt darf frei vermietet werden“: Die vier anderen Ebenen — Gemeinschaft, Region, Polizei, Steuer — hat das Gericht nicht berührt.
Ein Studio im Zentrum Barcelonas auf Airbnb ohne Nummer des katalanischen Registers: Bußgeld von 60 001 € bestätigt, obwohl kein einziger Tourist dort übernachtete. Im November 2024 fand die Inspektion der Stadt Barcelona auf der Plattform das Inserat eines Studios im Viertel Sant Antoni ohne Nummer des katalanischen Tourismusregisters. Die Inspektoren versuchten zweimal, es für vier Nächte zu buchen, und erhielten Preise von etwa 100 € pro Nacht. Nach dem Stadtplan konnte diese Wohnung keine Lizenz erhalten. Die Stadt verhängte das Mindestbußgeld für einen sehr schweren Verstoß. Der Eigentümer wandte ein, die Zustellungen habe seine Mieterin erhalten, er sei Angestellter und kein Tourismusunternehmen, und die Buchung sei nie abgeschlossen worden.
Was nicht auf der Hand lag. Als Verstoß wertete das Gericht bereits das Inserat ohne Registernummer, nicht die Übernachtung; und haftbar ist der Eigentümer der Wohnung, nicht die Plattform und nicht derjenige, der die Wohnung tatsächlich betrieb.
Ergebnis: Bußgeld von 60 001 € in voller Höhe bestätigt, ohne Kostenentscheidung. Es ist ein erstinstanzliches Urteil vom Juli 2026; ob Berufung eingelegt wurde, war am Prüfdatum nicht bekannt.
Die katalanische Bußgeldskala für Vermietung ohne Genehmigung beginnt bei 60 001 € für sehr schwere Verstöße, und Barcelona wendet sie auf gewöhnliche Eigentümer an. Die Aufhebung des nationalen Registers ändert hier nichts: Das Register ist regional.
Madrid verhängte gegen einen Eigentümer 30 001 € für eine Ferienwohnung ohne eigenen Zugang; das Gericht hob das Bußgeld auf, weil die Stadt 2018 selbst erklärt hatte, ein solcher Zugang sei nicht nötig. Der Eigentümer reichte die Erklärung über die Aufnahme der touristischen Vermietung im April 2018 ein. Später ordnete die Stadt Madrid die Einstellung an, verhängte ein Zwangsgeld und im Juni 2023 ein Bußgeld wegen einer mit dem Bauplanungsrecht unvereinbaren Nutzung: Die Wohnung hatte keinen eigenen Zugang. Das erstinstanzliche Gericht bestätigte das Bußgeld. Die Berufungskammer stellte fest, dass die Stadt 2018 öffentlich die Position vertrat, ein eigener Zugang sei nicht erforderlich, wenn die Ferienwohnung nicht das ganze Gebäude einnimmt.
Was nicht auf der Hand lag. Ohne Schuld keine Sanktion: Wer im Vertrauen auf die amtlich veröffentlichte Position der Verwaltung gehandelt hat, darf nicht mit einem Bußgeld belegt werden. Die Aufhebung des Bußgelds legalisiert die Tätigkeit aber nicht: Die Einstellungsanordnung wurde nicht aufgehoben.
Ergebnis: Bußgeld von 30 001 € aufgehoben, die Kosten der ersten Instanz trägt die Stadt. Was aus der Wohnung selbst wurde, ergibt sich aus dem Urteil nicht.
Bewahren Sie alles auf, was die Verwaltung zum Zeitpunkt Ihres Starts veröffentlichte: Screenshots, Schreiben, Antworten. Nur das hat diesen Eigentümer geschützt — und es schützt vor dem Bußgeld, nicht das Recht weiterzumachen.
Eine Madrider Eigentümergemeinschaft verbot die touristische Vermietung mit Dreifünftelmehrheit; der Eigentümer verlangte Einstimmigkeit und verlor vor dem Obersten Gerichtshof. Die Versammlung fasste einen Beschluss, der Ferienwohnungen im Gebäude untersagte. Mehr als drei Fünftel der Eigentümer und der Anteile stimmten dafür, aber es gab eine Gegenstimme und eine Enthaltung. Die Gesellschaft, der die Wohnung gehörte, focht den Beschluss an: Eine Beschränkung des Eigentumsrechts erfordere Einstimmigkeit. Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage ab, das Berufungsgericht gab ihr recht. Das Plenum der Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs hob das Berufungsurteil am 3. Oktober 2024 auf und beendete am selben Tag mit derselben Schlussfolgerung einen Streit aus Marbella.
Was nicht auf der Hand lag. Das Gericht sagte klar, warum Einstimmigkeit unmöglich ist: Dann würde die Gegenstimme des Wohnungseigentümers selbst jedes Verbot blockieren. Drei Fünftel der Eigentümer, die drei Fünftel der Anteile halten, genügen.
Ergebnis: Der Revision der Gemeinschaft wurde stattgegeben, das Verbot gilt; der Eigentümer trägt die Kosten der Berufung. Kein Geldbetrag im Urteil.
Seit April 2025 steht diese Rechtsprechung im Gesetz: Mit derselben Mehrheit verbietet die Gemeinschaft nicht nur, sondern muss Ihre Vermietung vorab genehmigen. Ihre eigene Stimme hält ein Verbot nicht auf.
Die Satzung eines Hauses in San Sebastián verbot in den Wohnungen „jede wirtschaftliche Tätigkeit“ und erwähnte Touristen nicht; der Oberste Gerichtshof entschied, dass die touristische Vermietung unter das Verbot fällt. Die Regeln der Gemeinschaft untersagten, die Wohnungen als Büro, Praxis, Klinik oder für „jede wirtschaftliche Tätigkeit“ zu nutzen, sofern das Treppenhaus dies nicht einstimmig erlaubt. Eine Gruppe von Eigentümern beantragte die Feststellung, dass Kurzzeit- und touristische Vermietung nicht unter dieses Verbot fallen. Zwei Instanzen lehnten ab; am 29. November 2023 wies der Oberste Gerichtshof die Revision zurück und bestätigte das Urteil.
Was nicht auf der Hand lag. Das Wort „touristisch“ muss in der Satzung nicht stehen: Die Vermietung an Touristen ist eine wirtschaftliche Tätigkeit derselben Art wie die aufgezählten Beispiele, und das Verbot erfasst sie.
Ergebnis: Die Eigentümer verloren, tragen die Kosten beider Rechtsmittel und verlieren ihre Hinterlegungen; Schadensersatz gab es im Fall nicht. Im selben Zeitraum ordnete das Gericht in einem Fall aus Oviedo bei ähnlicher Satzung die Einstellung der touristischen Vermietung zweier Wohnungen an.
Lesen Sie vor dem Kauf einer Wohnung „zum Vermieten“ die Satzung Wort für Wort. Ein Verbot „wirtschaftlicher Tätigkeit“ ist ein Touristenverbot, und es gilt unabhängig von jeder regionalen Lizenz.
Der umgekehrte Ausgang: Die Satzung beschrieb die Wohnungen als „Wohnung des Eigentümers oder Mieters“ und verbot nur Kliniken und schädliche Nutzungen — zu wenig, um touristische Vermietung zu untersagen. Die Gemeinschaft eines Madrider Hauses verklagte den Eigentümer einer Ferienwohnung unter Berufung auf die Satzung. Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage ab, das Berufungsgericht stellte sich auf die Seite der Gemeinschaft. Am 18. Februar 2025 hob der Oberste Gerichtshof das Berufungsurteil auf: Die Satzung beschreibt lediglich die Zweckbestimmung der Wohnungen und zählt verbotene schädliche Nutzungen auf, enthält aber kein klares, präzises und ausdrückliches Verbot der touristischen Nutzung.
Was nicht auf der Hand lag. Eine Beschränkung des Eigentumsrechts muss klar und ausdrücklich formuliert sein; eine vage Beschreibung als „Wohnung“ schließt Touristen nicht aus. Die Fälle 4 und 5 auf dieser Seite widersprechen sich nicht: Sie sind zwei Seiten derselben Regel.
Ergebnis: Der Wohnungseigentümer gewann, das erstinstanzliche Urteil wurde wiederhergestellt; kein Geldbetrag.
Schweigt die Satzung Ihres Hauses oder ist sie vage, ist ein Verbot nur durch einen neuen Versammlungsbeschluss mit drei Fünfteln möglich — und er wirkt nicht zurück.
Eigentümer Pariser Studios wollten das örtliche Genehmigungsregime mit dem EU-Recht zur Dienstleistungsfreiheit kippen; der Gerichtshof antwortete, dass Wohnungsknappheit eine Vorabgenehmigung rechtfertigt. Zwei Gesellschaften vermieteten möblierte Studios in Paris wiederholt kurzfristig ohne Genehmigung zur Nutzungsänderung. Die französischen Gerichte verhängten Geldbußen und ordneten die Rückführung der Räume in Wohnnutzung an; der Kassationshof fragte den Gerichtshof, ob das Pariser Regime mit der Dienstleistungsrichtlinie vereinbar ist. Am 22. September 2020 antwortete die Große Kammer, dass ein Vorabgenehmigungsregime in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, eingeführt zur Sicherung eines ausreichenden Angebots bezahlbarer Langzeitwohnungen, durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt und verhältnismäßig ist.
Was nicht auf der Hand lag. Sogar eine „Kompensationspflicht“ — andere Räume im Gegenzug in Wohnraum umzuwandeln — hat der Gerichtshof zugelassen. EU-Recht hebt kommunale Moratorien nicht auf.
Ergebnis: Die Regel wurde aufgestellt, und die französischen Geldbußen von 15 000 € je Studio wurden danach vom Kassationshof bestätigt.
Das Argument „die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung erlaubt mir das Vermieten“ zieht nicht: Die Verordnung von 2024 regelt den Datenaustausch, während Erlauben oder Verbieten das Recht von Stadt und Region bleibt.
Gerichtshof der Europäischen Union, Große Kammer · 22.09.2020 · ECLI:EU:C:2020:743
Airbnb focht das italienische Gesetz an, das die Plattform zur Meldung von Mietverträgen und zum Steuereinbehalt auf die Miete verpflichtete; der Gerichtshof hielt beide Pflichten für zulässig. Das italienische Regime von 2017 für Vermietungen bis 30 Tage verpflichtete Vermittler, Vertragsdaten an die Steuerbehörde zu melden und die Steuer an der Quelle einzubehalten, wenn die Zahlung über sie lief, und Gebietsfremde, einen Steuervertreter in Italien zu benennen. Airbnb Ireland focht das Regime an, der italienische Staatsrat legte die Fragen dem Gerichtshof vor. Urteil vom 22. Dezember 2022: Erhebung und Weitergabe der Daten sowie der Steuereinbehalt verletzen die Dienstleistungsfreiheit nicht; die Pflicht zur Benennung eines Steuervertreters schon.
Was nicht auf der Hand lag. Eine Plattform darf rechtmäßig zum Steueragenten des Staates gemacht werden: Die Daten Ihrer Vermietung und ein Teil der Zahlung gehen direkt von ihr an das Finanzamt.
Ergebnis: Die Regel wurde aufgestellt, im Fall selbst wurde kein Bußgeld verhängt; das italienische Gesetz sah bei Verstoß der Plattform 500 bis 5 000 € vor.
In Spanien melden Plattformen die Einkünfte der Gastgeber bereits nach den EU-weiten Regeln zum Datenaustausch. Nicht erklärte Einkünfte aus Plattformvermietung sind kein Risiko, sondern eine Frage der Zeit.
Gerichtshof der Europäischen Union, Zweite Kammer · 22.12.2022 · ECLI:EU:C:2022:1018
Sechs Fälle stammen von spanischen Gerichten, zwei vom Gerichtshof der EU. Zusammen ziehen sie die Grenze: Die nationale Nummer ist weg, Eigentümergemeinschaft, Region und Finanzamt bleiben. Wir prüfen Ihre Wohnung auf allen fünf Ebenen.
Meinen Vermietungsplan erstellenWas RightNOW für Sie tut
Wir prüfen Ihre Region und Gemeinde, stellen die Unterlagen für das regionale Register zusammen, formulieren den Antrag an den Präsidenten der Gemeinschaft und den Text für die Abstimmung, rechnen die Steuer für Ihren Wohnsitzstatus aus und sagen Ihnen, ob Sie schon in der Umsatzsteuer sind. Wurde eine Anzeige gesperrt oder kam ein Bußgeld, ist das ein eigener Einspruchsweg.
✓ Kostenlos · ✓ Ohne Konto · ✓ Ein paar Minuten
Weitere Ratgeber
FAQ
Muss ich nach der Aufhebung etwas neu registrieren?
Nein: Die nationale Nummer wurde aufgehoben und durch nichts ersetzt. Das regionale Register bleibt, wie es war.
Darf ich ein Zimmer in der Wohnung vermieten, in der ich selbst wohne?
Das hängt von der Region ab: Manche erlauben nur ganze Wohnungen, andere Zimmer mit Einschränkungen. Zustimmung der Gemeinschaft und Gästemeldung gelten auch für ein Zimmer.
Wie viele Tage im Jahr darf ich ohne Lizenz vermieten?
Eine landesweite Schwelle „bis N Tage ohne Lizenz“ gibt es in Spanien nicht: Touristisch wird eine Vermietung durch das Format (möbliert, über touristische Kanäle angeboten, mit Gewinnabsicht) und die regionale Vorschrift, nicht durch die Tageszahl. Einige Regionen setzen eine Dauerschwelle — siehe Tool.
Was ist mit dem Geld, das ich für die nationale Nummer bezahlt habe?
Die Urteile sagen nichts zu Erstattungen; das ist ein eigener Anspruch gegen die Stelle, die kassiert hat. Rechnen Sie nicht mit automatischer Rückzahlung.
Die Plattform hat meine Anzeige gesperrt und verlangt eine Nummer.
Prüfen Sie, welche: Die regionale ist Pflicht, wo es sie gibt; die nationale nicht. Eine Antwort an die Plattform mit den Daten der Urteile des Obersten Gerichtshofs löst das meist.
Amtliche Quellen
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital)
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 19 de mayo de 2026 — BOE-A-2026-12300
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 21 de mayo de 2026 (núm. 629/2026) — BOE-A-2026-13893
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 1 de junio de 2026 — BOE-A-2026-15677
- Reglamento (UE) 2024/1028 (recogida e intercambio de datos de alquileres de corta duración; aplicable desde el 20 de mayo de 2026)
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 3.2 y 5 e)
- Ley 35/2006, IRPF, arts. 22–23
- Real Decreto Legislativo 5/2004, IRNR, arts. 24 y 25
- Agencia Tributaria, sede electrónica — no residentes (modelo 210)
- Ley 37/1992, IVA, art. 20.Uno.23.º
- Ley Orgánica 4/2015, art. 25
- Real Decreto 933/2021
- Ministerio del Interior — SES.Hospedajes, preguntas frecuentes
Geprüft am Text der Vorschriften am 29. September 2026. Änderungsverlauf: 29.09.2026 — Artikel veröffentlicht; Rechtsgrundlage (drei Urteile des Obersten Gerichtshofs, LPH, LAU, IRPF/IRNR/Umsatzsteuer, Gästemeldung) im BOE geprüft.
📩 Ausländer erfahren als Letzte, was sie direkt betrifft — Gesetze, Regeln, neue Gebühren und Chancen.
Wir vergessen dich nicht. E-Mail hinterlassen — wir erklären es einfach und in deiner Sprache.
Geprüft vom RightNOW-Team · Änderungsverlauf
- Die Teilnahme am OVHcloud Startup Program wurde entfernt; das OVHcloud-Zeichen und das Mitgliedsabzeichen werden nicht mehr angezeigt. Sprachfassungen: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Die Darstellung der Programmzeichen in der gemeinsamen Fußzeile wurde überarbeitet; der Seitentext blieb unverändert. Sprachfassungen: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Der Hinweis zum KI-Pakt nennt nun die unterzeichneten freiwilligen Verpflichtungen der Säule II und verlinkt die Unterzeichnerliste der Europäischen Kommission. Sprachfassungen: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Die Teilnahme an Säule I des EU-KI-Pakts wurde den Programminformationen hinzugefügt. Sprachfassungen: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Die Teilnahme am Google for Startups Cloud Program und am OVHcloud Startup Program wurde ergänzt. Sprachfassungen: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Programm- und Zertifizierungszeichen wurden in die gemeinsame Fußzeile aufgenommen. Sprachfassungen: EN, ES, RU, FR, RO, PT, AR, UK, DE, NL, PL
- Rechtsgrundlage, Fristen und Beträge anhand amtlicher Quellen erneut geprüft. Sprachfassungen: RU, EN, ES, FR, DE, NL, PL
- Seite veröffentlicht.
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information zum spanischen Recht, kein Rechtsgutachten zu Ihrem Fall. Regeln ändern sich und das Ergebnis hängt von Ihren Fakten und Unterlagen ab — prüfen Sie Ihre Lage, bevor Sie handeln.
Brauchst du Schutz im Alltag, nicht nur eine einmalige Prüfung?
Enthalten: Prüfung spanischer Dokumente, Briefe, Aufforderungen und Verträge vor der Unterschrift, Aktionspläne, Beratung und der Versand deiner Forderungen als beweiskräftige Mitteilung (burofax).