Subida da renda na Espanha: o limite (IPC/IRAV) e os seus direitos
O senhorio subiu a renda? Na Espanha, em contratos assinados desde 1 de abril de 2015, a renda só se pode atualizar se o contrato o disser expressamente, uma vez por ano, pelo índice indicado no contrato (ou o IGC, se nenhum estiver indicado) e com notificação por escrito (os anteriores atualizavam-se pelo IPC mesmo sem cláusula); outro fundamento é a subida por obras de melhoria (art. 19 LAU), explicada mais abaixo. Desde 2025, o IRAV do INE funciona como limite de referência para contratos posteriores à Ley de Vivienda; contratos anteriores podem continuar com IPC/IGC conforme o contrato e a LAU. Em “zonas de mercado tensionado” há limites extra. Abaixo: quando a subida é legal, o teto, documentos e o que fazer se for ilegal.
Como funciona a subida
Durante o contrato, a renda só se atualiza se o contrato o permitir expressamente (art. 18 LAU) — regra para contratos assinados desde 1 de abril de 2015; os anteriores seguem a redação antiga, em que a atualização pelo IPC se aplicava mesmo sem cláusula expressa. O outro fundamento é a subida por obras de melhoria (art. 19 LAU): passados cinco anos de contrato (sete se o senhorio for pessoa jurídica), salvo cláusula em contrário, o senhorio pode subir a renda anual no máximo 20 % pela fórmula legal, notificando-o por escrito com o cálculo e cópias dos documentos do custo das obras; por acordo com você, melhorias e subida cabem a qualquer momento. Esses prazos e a regra do acordo valem para contratos assinados desde 6 de março de 2019; os assinados entre 6 de junho de 2013 e 5 de março de 2019 seguem a redação antiga: três anos e sem essa regra; os anteriores a 6 de junho de 2013, cinco anos e também sem essa regra; os assinados entre 19 de dezembro de 2018 e 23 de janeiro de 2019 já seguem as regras atuais. As obras têm de ir além da conservação ordinária que o senhorio já deve fazer.
A atualização é no máximo uma vez por ano, no aniversário do contrato, pelo índice do contrato ou, em contratos assinados desde 1 de abril de 2015, pelo IGC se a cláusula não indicar nenhum (art. 18.1 LAU); nos anteriores o índice por defeito é o IPC.
O limite depende da data do contrato: IRAV desde 2025 para contratos posteriores à Ley de Vivienda; para contratos anteriores, IPC/IGC conforme o contrato e a LAU.
2026: o RDL 8/2026 fixou um teto temporário de 2% a partir de 22 de março de 2026, mas o Congresso não o validou e o acordo de derrogação foi publicado no BOE em 30 de abril de 2026. Esse teto de 2% não se aplica às atualizações posteriores a essa data — aplicam-se o art. 18 da LAU e o índice do seu contrato (ou, em contratos desde 1 de abril de 2015, o IGC se nenhum estiver indicado; nos anteriores, o IPC). Fica uma questão realmente em aberto: se vale a pena reclamar algo por uma atualização aplicada durante o curto período em que vigorou o teto de 2%. Não há resposta fechada; se for o seu caso, consulte um advogado antes de agir.
Em “zonas de mercado tensionado” (zonas tensionadas) há limites extra, também para novos contratos.
A quem se aplica
- A inquilinos de habitação (vivienda habitual) com contrato em vigor.
- A quem atualizam a renda a meio do ano ou sobem sem notificação por escrito.
- A quem sobem acima do teto/índice.
- A habitação aplica-se a todos os residentes por igual — a nacionalidade é irrelevante.
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O NAVI prepara o pedido de devolução.
Quando a subida é legal
- Abaixo, os sinais de uma atualização anual legal; a subida por melhorias verifica-se pelas regras do art. 19 LAU (ver acima).
- Para a atualização anual num contrato assinado desde 1 de abril de 2015 — há cláusula expressa que a prevê (se não fixar índice, aplica-se o IGC; os anteriores atualizam-se pelo IPC mesmo sem cláusula); para a subida por melhorias — estão cumpridas as condições do art. 19 LAU.
- A notificação chegou por escrito, com a percentagem aplicada (vale uma nota no recibo do mês anterior); o certificado do INE tem de ser junto se você o exigir. A nova renda paga-se a partir do mês seguinte ao aviso.
- A subida não ultrapassa o teto/índice aplicável (IRAV, IPC ou IGC conforme a data do contrato e a cláusula).
- A atualização é uma vez por ano, no aniversário; não retroativa. A subida por melhorias vale a partir do mês seguinte ao fim das obras e à notificação por escrito com o cálculo e cópias dos documentos do custo (art. 19.3 LAU).
- Em zonas tensionadas respeitam-se os limites extra.
Prazos
- A atualização aplica-se a partir do aniversário do contrato e só para a frente — a nova renda paga-se a partir do mês seguinte à notificação por escrito (art. 18.2 LAU); a subida por melhorias vale a partir do mês seguinte ao fim das obras e à notificação por escrito com o cálculo e cópias dos documentos do custo (art. 19.3 LAU).
- Sem notificação por escrito, em geral não se pode aplicar a subida.
- O pago a mais por uma subida ilegal pode reclamar-se — reúna as provas.
- Antes do tribunal exige-se muitas vezes uma tentativa prévia (burofax, MASC).
Documentos
- O contrato de arrendamento com (ou sem) a cláusula de atualização.
- A notificação por escrito da subida e o cálculo.
- Recibos/transferências antes e depois da subida.
- Os dados do índice (IRAV/IPC) na data relevante.
O que fazer
- Verifique se o contrato tem cláusula de atualização e qual índice.
- Numa atualização, compare a percentagem com o teto/índice aplicável (IRAV, IPC ou IGC); numa subida por melhorias, com o limite de 20 % e o cálculo do art. 19.1 LAU.
- Se a subida for ilegal — pague o valor correto e formalize a sua posição por escrito.
- Envie ao senhorio um burofax a opor-se pedindo a devolução do pago a mais.
- Se recusar — consumo ou tribunal; com rendimentos baixos, justicia gratuita.
Um caso real: um senhorio reclamou 631.000 € por causa do teto à atualização — o Supremo Tribunal disse que não
Na primavera de 2022, quando a inflação atingiu em fevereiro 7,6%, a mais alta em 35 anos, o Estado limitou a atualização anual das rendas de habitação: em vez do IPC previsto no contrato, não mais do que o índice IGC, com um teto de 2%. A sociedade senhoria Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. calculou que tinha perdido 631.000 € com isso e pediu ao Conselho de Ministros uma indemnização pelos danos causados pelo legislador. Recorreu da recusa para o Supremo Tribunal. O senhorio alegou que o teto tinha caráter expropriatório: aplicava-se a todos os contratos em vigor, reduzia fortemente as rendas atualizadas e violava o artigo 33.3 da Constituição, segundo o qual ninguém pode ser privado dos seus bens sem indemnização. A Sala do Contencioso-Administrativo do Supremo Tribunal julgou o pedido improcedente. A garantia do artigo 33.3 só é acionada por uma “privação singular”, a retirada de um direito; as medidas que delimitam de forma geral o conteúdo da propriedade respeitando o seu núcleo essencial são outra coisa. Limitar a atualização anual da renda, explicou o tribunal, não priva o proprietário do seu bem nem esvazia o direito, e os limites eram razoáveis, proporcionais e fundamentados: o IPC tinha deixado de ser uma referência adequada para as atualizações quando chegou a 10,8% em julho de 2022. Para combater a inflação e proteger os inquilinos vulneráveis, o legislador pode limitar as atualizações anuais dentro de “limites razoáveis e fundamentados” na falta de acordo entre as partes; é essa a função social da propriedade da habitação, não o seu confisco.
O que não era óbvio. Neste litígio sobre o teto de 2022, foi recusada a indemnização ao proprietário: o Tribunal avaliou a restrição no seu contexto económico concreto. Isso não torna automaticamente qualquer teto posterior legal e não indemnizável. Um litígio sobre a atualização da renda exige primeiro identificar a norma vigente na data em causa e as condições do contrato.
Resultado: o pedido de indemnização de 631.000 € foi julgado improcedente; o teto à atualização de 2022 e as suas duas prorrogações foram considerados constitucionais e não indemnizáveis.
A regra está em vigor hoje na redação do artigo 18 LAU restabelecida após a revogação do Real Decreto-ley 26/2026 (2 de outubro de 2026): a renda só pode ser atualizada uma vez por ano, no aniversário do contrato, e apenas como as partes acordaram; sem cláusula expressa de atualização não há atualização nenhuma; se há cláusula mas não indica índice, aplica-se o IGC; e em qualquer caso o aumento não pode exceder a variação anual do IPC na data da atualização. Como estes limites se combinam com o IRAV e com contratos de anos diferentes está explicado acima neste guia. O acórdão diz respeito ao teto de 2022 e às circunstâncias daquele litígio. Não decide antecipadamente a legalidade de outros limites nem uma eventual indemnização por eles: essas questões exigem uma apreciação separada da norma aplicável e dos factos.
O guia acima diz que a lei limita a atualização anual. Este caso mostra quão sólido é esse teto: foi contestado não num contrato concreto, mas em bloco, como uma “expropriação”, e a contestação perdeu.
Verificar a minha subida da rendaErros frequentes
- Pagar a subida sem notificação por escrito.
- Achar que podem subir a percentagem que quiserem.
- Não verificar o índice (IRAV/IPC) e o limite.
- Aceitar uma atualização mais de uma vez por ano.
- Opor-se de viva voz sem justificante — faça-o por escrito.
Se subirem de forma ilegal
- Uma subida ilegal não é devida; pague o valor correto com justificação.
- Uma notificação formal (burofax) a opor-se cria prova e costuma resolver o conflito.
- O pago a mais pode reclamar-se pela via adequada.
- Guarde cada comprovativo escrito (justificante) e reclame por escrito no prazo.
Revisamos a sua subida da renda
Envie os dados (a cláusula do contrato, o índice, a percentagem, a data da notificação): a NAVI diz-lhe se a subida é legal, que limite se aplica, o que pode reclamar e que documento (oposição ou notificação formal (burofax)) preparar.
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Termos-chave deste guia
Perguntas frequentes
Podem subir a renda a qualquer momento?
Não. Em contratos assinados desde 1 de abril de 2015, a atualização exige cláusula expressa, uma vez por ano, no aniversário e com notificação por escrito. A subida por obras de melhoria (art. 19 LAU) é outra coisa: passados cinco anos de contrato (sete se o senhorio for pessoa jurídica) em contratos assinados desde 6 de março de 2019, salvo cláusula em contrário, com teto de 20 %, ou a qualquer momento por acordo com você.
Qual é a subida máxima?
Depende da data do contrato e do índice: IRAV como limite para contratos posteriores à Ley de Vivienda; nos anteriores, IPC/IGC conforme o contrato e a LAU. Isso vale para a atualização anual; a subida por obras de melhoria tem o seu próprio limite: no máximo 20 % da renda em vigor (art. 19.1 LAU).
O que é o IRAV?
Índice de Referencia para la Actualización Anual — o índice do INE usado desde 2025 como limite de referência para contratos de habitação abrangidos por esse regime.
É preciso notificação por escrito?
Sim. Sem notificação por escrito e um cálculo, em geral não se pode aplicar a subida.
O que é uma zona tensionada?
Uma “zona de mercado tensionado” com limites extra às subidas e aos novos contratos.
Sobem-me acima do teto, o que faço?
Pague o valor correto, envie um burofax a opor-se e peça a devolução do pago a mais.
Posso reaver o pago a mais?
Sim, o pago a mais por uma subida ilegal pode reclamar-se; reúna as provas.
Depende da nacionalidade?
Não. Os direitos do inquilino são iguais para todos os residentes.
Fontes oficiais
- LAU — atualização da renda (art. 18) e subida por melhorias (art. 19)
- INE — índice de referência (IRAV)
O índice e o teto dependem do ano e do tipo de contrato — verifique o seu com a NAVI.
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