Mărirea chiriei în Spania: plafonul (IPC/IRAV) și drepturile tale
Ți-a mărit proprietarul chiria? În Spania, la contractele semnate de la 1 aprilie 2015, chiria se poate actualiza doar dacă contractul o spune expres, o dată pe an, după indicele numit în contract (sau IGC, dacă nu e numit niciunul) și cu notificare scrisă (contractele anterioare se indexau după IPC chiar fără clauză); un alt temei este mărirea pentru lucrări de îmbunătățire (art. 19 LAU), explicată mai jos. Din 2025, IRAV de la INE este plafonul de referință pentru contractele ulterioare Ley de Vivienda; contractele mai vechi pot rămâne pe IPC/IGC potrivit contractului și LAU. În „zone de piață tensionată” există limite suplimentare. Mai jos: când mărirea e legală, plafonul, actele și ce să faci dacă e ilegală.
Cum funcționează mărirea
Pe durata contractului, chiria se actualizează doar dacă contractul o permite expres (art. 18 LAU) — regulă pentru contractele semnate de la 1 aprilie 2015; contractele anterioare rămân pe vechea redactare, în care indexarea după IPC se aplica și fără clauză expresă. Celălalt temei este mărirea pentru lucrări de îmbunătățire (art. 19 LAU): după cinci ani de contract (șapte dacă proprietarul e persoană juridică), dacă contractul nu o exclude, proprietarul poate mări chiria anuală cu cel mult 20 % după formula legală, notificându-te în scris cu calculul și copii ale documentelor privind costul lucrărilor; de comun acord cu tine, îmbunătățirile și mărirea sunt posibile oricând. Aceste termene și regula acordului se aplică contractelor semnate de la 6 martie 2019; contractele semnate între 6 iunie 2013 și 5 martie 2019 rămân pe vechea redactare: trei ani și fără această regulă; cele dinainte de 6 iunie 2013, cinci ani și tot fără această regulă; contractele semnate între 19 decembrie 2018 și 23 ianuarie 2019 urmează deja regulile actuale. Lucrările trebuie să depășească întreținerea obișnuită pe care proprietarul o datorează oricum.
Actualizarea e cel mult o dată pe an, la aniversarea contractului, după indicele din contract sau, la contractele semnate de la 1 aprilie 2015, după IGC dacă clauza nu numește niciunul (art. 18.1 LAU); la cele anterioare indicele implicit este IPC.
Plafonul depinde de data contractului: IRAV din 2025 pentru contractele ulterioare Ley de Vivienda; pentru contractele mai vechi, IPC/IGC potrivit contractului și LAU.
2026: RDL 8/2026 a introdus un plafon temporar de 2% de la 22 martie 2026, dar Congresul nu l-a validat, iar acordul de abrogare a fost publicat în BOE la 30 aprilie 2026. Plafonul de 2% nu se aplică actualizărilor de după acea dată — se aplică art. 18 din LAU și indicele din contractul tău (sau, la contractele de la 1 aprilie 2015, IGC dacă nu e numit niciunul; la cele anterioare, IPC). O întrebare rămâne cu adevărat deschisă: dacă merită să reclami ceva pentru o actualizare aplicată în scurta perioadă cât a fost în vigoare plafonul de 2%. Nu există un răspuns tranșant; dacă e cazul tău, consultă un avocat înainte să acționezi.
În „zone de piață tensionată” (zonas tensionadas) există limite suplimentare, inclusiv pentru contracte noi.
Cui i se aplică
- Chiriașilor unei locuințe (vivienda habitual) cu contract în vigoare.
- Celor cărora li se actualizează chiria la mijloc de an sau li se mărește fără notificare scrisă.
- Celor cărora li se mărește peste plafon/indice.
- Locuința se aplică tuturor rezidenților la fel — cetățenia nu contează.
NAVIRecuperează garanția mea — cum obțin banii fără greșeli
NAVI pregătește cererea de restituire.
Când mărirea e legală
- Mai jos, semnele unei actualizări anuale legale; mărirea pentru îmbunătățiri se verifică după regulile art. 19 LAU (vezi mai sus).
- Pentru actualizarea anuală la un contract semnat de la 1 aprilie 2015 — există o clauză expresă care o prevede (dacă nu stabilește indicele, se aplică IGC; contractele anterioare se indexează după IPC și fără clauză); pentru mărirea pentru îmbunătățiri — sunt îndeplinite condițiile art. 19 LAU.
- Notificarea a venit în scris, cu procentul aplicat (e valabilă și o mențiune pe chitanța lunii precedente); certificatul INE trebuie anexat dacă îl ceri. Noua chirie se plătește din luna următoare notificării.
- Mărirea nu depășește plafonul/indicele aplicabil (IRAV, IPC sau IGC în funcție de data contractului și clauză).
- Actualizarea e o dată pe an, la aniversare; nu retroactiv. Mărirea pentru îmbunătățiri se aplică din luna următoare terminării lucrărilor și notificării scrise cu calculul și copii ale documentelor de cost (art. 19.3 LAU).
- În zonas tensionadas se respectă limitele suplimentare.
Termene
- Actualizarea se aplică de la aniversarea contractului și doar pentru viitor — noua chirie se plătește din luna următoare notificării scrise (art. 18.2 LAU); mărirea pentru îmbunătățiri se aplică din luna următoare terminării lucrărilor și notificării scrise cu calculul și copii ale documentelor de cost (art. 19.3 LAU).
- Fără notificare scrisă, o mărire în general nu se poate aplica.
- Plata în plus pentru o mărire ilegală se poate recupera — strânge dovezile.
- Înainte de instanță se cere des o încercare prealabilă (burofax, MASC).
Acte
- Contractul de închiriere cu (sau fără) clauza de actualizare.
- Notificarea scrisă a măririi și calculul.
- Chitanțe/transferuri înainte și după mărire.
- Datele indicelui (IRAV/IPC) la data relevantă.
Ce să faci
- Verifică dacă contractul are clauză de actualizare și ce indice.
- La o actualizare, compară procentul cu plafonul/indicele aplicabil (IRAV, IPC sau IGC); la o mărire pentru îmbunătățiri, cu limita de 20 % și calculul din art. 19.1 LAU.
- Dacă mărirea e ilegală — plătește suma corectă și formalizează poziția în scris.
- Trimite proprietarului un burofax de opoziție cerând restituirea plății în plus.
- Dacă refuză — consumo sau instanță; cu venituri mici, justicia gratuita.
Un caz real: un proprietar a cerut 631.000 € din cauza plafonului de actualizare — Tribunalul Suprem a spus nu
În primăvara lui 2022, când inflația a atins în februarie 7,6%, cel mai mare nivel din ultimii 35 de ani, statul a plafonat actualizarea anuală a chiriilor pentru locuințe: în locul IPC prevăzut în contract, cel mult indicele IGC, cu un plafon de 2%. Societatea proprietară Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. a calculat că a pierdut din această cauză 631.000 € și a cerut Consiliului de Miniștri despăgubiri pentru prejudiciul cauzat de legiuitor. A atacat refuzul la Tribunalul Suprem. Proprietarul a susținut că plafonul avea caracter de expropriere: se aplica tuturor contractelor în vigoare, reducea drastic chiriile actualizate și încălca articolul 33.3 din Constituție, potrivit căruia nimeni nu poate fi lipsit de bunurile sale fără despăgubire. Secția de contencios-administrativ a Tribunalului Suprem a respins cererea. Garanția articolului 33.3 intervine doar în cazul unei „privări singulare”, adică al luării unui drept; măsurile care delimitează în mod general conținutul proprietății, respectându-i nucleul esențial, sunt altceva. Plafonarea actualizării anuale a chiriei, a explicat instanța, nu îl lipsește pe proprietar de bun și nu golește dreptul de conținut, iar limitele au fost rezonabile, proporționale și motivate: IPC încetase să fie o referință potrivită pentru actualizări odată ce a ajuns la 10,8% în iulie 2022. Pentru a combate inflația și a proteja chiriașii vulnerabili, legiuitorul poate plafona actualizările anuale în „limite rezonabile și motivate” în lipsa unui acord între părți; aceasta este funcția socială a proprietății asupra locuinței, nu confiscarea ei.
Ce nu era evident. În acest litigiu privind plafonul din 2022, proprietarului i s-a refuzat despăgubirea: instanța a evaluat restricția în contextul economic concret. Asta nu face automat orice plafon ulterior legal și neindemnizabil. Un litigiu privind actualizarea chiriei cere mai întâi identificarea normei în vigoare la data respectivă și a condițiilor contractului.
Rezultat: cererea de despăgubire de 631.000 € a fost respinsă; plafonul de actualizare din 2022 și ambele sale prelungiri au fost declarate constituționale și nu dau drept la despăgubire.
Regula este în vigoare astăzi în redactarea articolului 18 LAU restabilită după abrogarea Real Decreto-ley 26/2026 (2 octombrie 2026): chiria poate fi actualizată doar o dată pe an, la aniversarea contractului, și doar așa cum au convenit părțile; fără o clauză expresă de actualizare nu există nicio actualizare; dacă există o clauză care nu numește niciun indice, se aplică IGC; și în orice caz creșterea nu poate depăși variația anuală a IPC la data actualizării. Cum se combină aceste limite cu IRAV și cu contractele din ani diferiți este explicat mai sus în acest ghid. Hotărârea privește plafonul din 2022 și împrejurările acelui litigiu. Nu stabilește anticipat legalitatea altor limite sau o eventuală despăgubire pentru ele: acestea necesită evaluarea separată a normei aplicabile și a faptelor.
Ghidul de mai sus spune că legea plafonează actualizarea anuală. Cazul acesta arată cât de solid este un astfel de plafon: a fost contestat nu într-un singur contract, ci în bloc, ca „expropriere”, iar contestația a pierdut.
Verifică mărirea chiriei meleGreșeli frecvente
- Să plătești mărirea fără notificare scrisă.
- Să crezi că pot mări cu orice procent.
- Să nu verifici indicele (IRAV/IPC) și tavanul.
- Să accepți o actualizare mai des de o dată pe an.
- Să te opui verbal fără justificante — fă-o în scris.
Dacă măresc ilegal
- O mărire ilegală nu se datorează; plătește suma corectă cu justificare.
- O notificare formală (burofax) de opoziție creează dovadă și rezolvă des disputa.
- Plata în plus se poate recupera pe calea potrivită.
- Păstrează fiecare dovadă scrisă (justificante) și reclamă în scris în termen.
Îți verificăm mărirea chiriei
Trimite datele (clauza din contract, indicele, procentul, data notificării): NAVI îți spune dacă mărirea e legală, ce plafon se aplică, ce poți recupera și ce document (opoziție sau notificare formală (burofax)) să pregătești.
✓ Gratis · ✓ Fără cont · ✓ Câteva minute
Ghiduri legate
Termeni-cheie din acest ghid
Întrebări frecvente
Pot mări chiria oricând?
Nu. La contractele semnate de la 1 aprilie 2015, actualizarea cere o clauză expresă, o dată pe an, la aniversare și cu notificare scrisă. Mărirea pentru lucrări de îmbunătățire (art. 19 LAU) e altceva: după cinci ani de contract (șapte la un proprietar persoană juridică) la contractele semnate de la 6 martie 2019, dacă contractul nu o exclude, cu plafon de 20 %, sau oricând de comun acord cu tine.
Care e mărirea maximă?
Depinde de data contractului și de indice: IRAV ca plafon pentru contractele ulterioare Ley de Vivienda; pentru cele mai vechi, IPC/IGC potrivit contractului și LAU. Asta e pentru actualizarea anuală; mărirea pentru lucrări de îmbunătățire are propria limită — cel mult 20 % din chiria curentă (art. 19.1 LAU).
Ce este IRAV?
Índice de Referencia para la Actualización Anual — indicele INE folosit din 2025 ca plafon de referință pentru contractele de locuință care intră în acest regim.
E nevoie de notificare scrisă?
Da. Fără notificare scrisă și un calcul, o mărire în general nu se poate aplica.
Ce este o zona tensionada?
O „zonă de piață tensionată” cu limite suplimentare la măriri și la contracte noi.
Mă măresc peste plafon, ce fac?
Plătește suma corectă, trimite un burofax de opoziție și cere restituirea plății în plus.
Pot recupera plata în plus?
Da, plata în plus pentru o mărire ilegală se poate recupera; strânge dovezile.
Depinde de cetățenie?
Nu. Drepturile chiriașului sunt aceleași pentru toți rezidenții.
Surse oficiale
- LAU — actualizarea chiriei (art. 18) și mărirea pentru îmbunătățiri (art. 19)
- INE — indicele de referință (IRAV)
Indicele și plafonul depind de an și de tipul contractului — verifică-l cu NAVI.
📩 Străinilor li se uită să li se spună ce îi privește direct — legi, reguli, taxe noi și oportunități.
Noi nu uităm. Lasă email — îți explicăm simplu și în limba ta.
Verificat de echipa RightNOW · Istoricul modificărilor
- Baza legală, termenele și sumele reverificate cu surse oficiale. Versiuni: RU, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Caz real transformat în lecție: ce nu era evident, cum s-a încheiat și linkul către hotărâre. Versiuni: RU, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Au fost aplicate formulări dintr-o revizie lingvistică anterioară; pagina nu a fost recitită. Versiuni: RU, EN
- Baza legală, termenele și sumele reverificate cu surse oficiale. Versiuni: RU, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Revizie lingvistică: formulări și termeni verificați, corecturi aplicate. Versiuni: RU, EN
- Clarificate cele două temeiuri distincte de mărire a chiriei — actualizarea anuală și mărirea pentru lucrări de îmbunătățire — și de la ce dată a contractului se aplică fiecare regulă, verificate pe textul oficial al legii. Restul paginii nu a fost reverificat de această dată. Versiuni: RU, EN, ES, FR, RO, PT, AR
- Ghid extins: secțiuni noi pentru mai multe situații reale.
- Baza legală, termenele și sumele reverificate cu surse oficiale.
- Pagină publicată.
Acest ghid este informație generală despre dreptul spaniol, nu o opinie juridică pe cazul tău. Regulile se schimbă, iar rezultatul depinde de faptele și actele tale — verifică-ți situația înainte să acționezi.
Ai nevoie de protecție zilnică, nu doar de o verificare punctuală?
Include: verificarea documentelor spaniole, scrisorilor, cererilor și contractelor înainte de semnare, Planuri de Acțiune, consultație și trimiterea reclamațiilor prin burofax.