Toeristische verhuur in Spanje: de vergunning, de registratieregels — en de boetes ertussenin

01Wat er veranderde: het nationale register van 1 juli 2025 en de vernietiging in 2026

Koninklijk besluit 1312/2024 creëerde één nationaal huurregister (Registro Único de Arrendamientos), met het nummer via het Registro de la Propiedad, en een digitaal éénloket (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) bij het ministerie van Volkshuisvesting. Vanaf 1 juli 2025 vereiste adverteren van korte verhuur op onlineplatforms een registratienummer uit dat register.

Het Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) vernietigde dat register in drie uitspraken: van 19 mei 2026 (BOE-A-2026-12300), 21 mei 2026 (BOE-A-2026-13893) en 1 juni 2026 (BOE-A-2026-15677). Vernietigd: de nationale registratieprocedure, de plichten van verhuurders (art. 5), het register, de aanvraag en de verificatie van het nummer (art. 8–10) en elke andere vermelding van het register in het besluit. Niet vernietigd: het digitale éénloket (art. 7) en de plicht van platforms om het activiteitsgegevens te sturen.

Het register verving de regionale vergunningsregels nooit, en de vernietiging schaft ze niet af: die regionale laag beslist nog steeds of je überhaupt mag verhuren.

02Het nationale nummer na de uitspraken van het Hooggerechtshof

De procedure om via het Registro de la Propiedad een nationaal nummer te krijgen heeft geen rechtsgrond meer: de artikelen over het register, de aanvraag en de verificatie van het nummer zijn nietig verklaard, net als de plicht om je daar in te schrijven om een nummer voor platformadvertenties te krijgen.

EU-verordening 2024/1028 geldt sinds 20 mei 2026 rechtstreeks. Zij geeft zelf geen nummers uit: haar regels over registratienummers gelden waar een registratieprocedure bestaat — nationaal, regionaal of lokaal (art. 4). Platforms moeten verhuurders vragen of de woning in een gebied met zo’n procedure ligt en, zo ja, het nummer eisen vóór de advertentie online gaat en het in de advertentie tonen (art. 7).

Of je advertentie nu een registratienummer nodig heeft, hangt dus af van je regio en gemeente. De uitspraken gaan alleen over het nationale besluit: regionale vergunningen en registraties vallen onder de eigen regels van je regio.

03De regionale laag: de vergunning die je nog steeds nodig hebt

Toerisme is in Spanje een regionale bevoegdheid. Elke autonome regio — en steeds vaker elke stad — stelt eigen regels: registratie of vergunning (licencia turística / VUT-nummer), technische eisen, zonering, moratoria in overspannen gebieden en veto’s van de VvE.

De spreiding is dramatisch. Sommige regio’s kennen simpele meldingen; Barcelona heeft een vergunningsmoratorium en een uitfaseerplan; de Balearen en delen van de Canarische Eilanden beperken nieuwe vergunningen; Madrid en Andalusische steden verscherpen de zonering. Geen enkel registratienummer legaliseert verhuur die de regio verbiedt — een nummer identificeert de woning alleen.

Wie koopt “om op Airbnb te verhuren”, checkt déze laag vóór de aankoop: worden er in die gemeente überhaupt nieuwe vergunningen verleend, en heeft de VvE van het gebouw toeristisch gebruik verboden (het Spaanse appartementsrecht laat dat met gekwalificeerde meerderheid toe).

04Boetes en delisting: wat niet-naleving werkelijk kost

Handhaving loopt via twee sporen. Waar een registratienummer vereist is, mag een platform een advertentie niet zonder dat nummer online zetten (EU-Vo. 2024/1028 art. 7), en de bevoegde autoriteit kan de verwijdering bevelen van advertenties waarvan zij het nummer schorst of intrekt (art. 6) — dat is vanaf dag één gederfde huur. En regionale toerisme-inspecties beboeten vergunningloze verhuur; bedragen zijn regionaal en lopen bij ernstige gevallen van duizenden tot zes cijfers in de strengste regio’s (Catalonië en de Balearen zijn de bekendste voorbeelden).

Handhaving begint steeds vaker bij data, niet bij een huisbezoek: registratiegegevens, platformrapportages en buurklachten voeden inspecties. Ontvang je een boetevoorstel (acta / propuesta de sanción), dan zijn de reactietermijnen kort — die brief verdient een check vóór je iets antwoordt.

05Seizoens- en middellange verhuur: niet automatisch vrijgesteld

Koninklijk besluit 1312/2024 definieert korte verhuur nog steeds breed: voor een tijdelijk doel, toeristisch of niet, inclusief seizoensverhuur (alquiler de temporada) onder de LAU (art. 2 a), niet vernietigd). Die definitie bepaalt nog steeds de gegevens die platforms aan het éénloket sturen; de nationale nummerplicht voor zulke verhuur is met het register vervallen. Of seizoensverhuur een regionale vergunning of registratie nodig heeft, hangt af van de regels van je regio.

Reguliere woningverhuur onder de LAU (hoofdverblijf van je huurder) valt buiten het toeristische regime — maar een feitelijk toeristische verhuur “seizoensverhuur” noemen om regels te ontlopen is precies het patroon waar inspecteurs op jagen. Contract, duur en werkelijk gebruik moeten hetzelfde verhaal vertellen.