Belastingen en kosten bij het kopen van een woning in Spanje als niet-resident

01Twee belastingroutes: bestaande bouw of nieuwbouw — nooit allebei

Elke aankoop in Spanje volgt precies één van twee belastingroutes, en welke geldt, wordt bepaald door wat je koopt, niet door iets wat je kunt onderhandelen. Een bestaande woning gekocht van een particuliere eigenaar wordt belast met overdrachtsbelasting (ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Een nieuwbouw gekocht van de projectontwikkelaar wordt belast met btw (IVA) plus zegelrecht (AJD — actos jurídicos documentados). Je betaalt de ene route of de andere, nooit allebei.

Overdrachtsbelasting (ITP) is een regionale belasting: elke autonome regio stelt zijn eigen tarief vast, en tarieven veranderen. Als voorbeeld van de huidige spreiding: Madrid rekent 6%, Andalucía 7%, Cataluña 10% (met een hogere schijf boven ruwweg €1M) en Comunidad Valenciana 10% — controleer altijd het actuele tarief van jouw regio vóór je budgetteert, want het verschil tussen 6% en 10% op hetzelfde huis loopt in de tienduizenden euro’s.

Bij een nieuwbouw van een ontwikkelaar betaal je in plaats daarvan btw (IVA) van 10% voor residentieel vastgoed — op de Canarische Eilanden geldt de lokale IGIC in plaats van IVA — plus zegelrecht (AJD), dat weer regionaal is en ruwweg 0,5%–1,5% bedraagt naargelang de regio. Controleer ook hier het actuele tarief van jouw regio.

Het praktische gevolg: voordat je twee woningen vergelijkt, bepaal op welke belastingroute elk zit. Een “goedkopere” nieuwbouw kan uiteindelijk meer kosten dan een bestaande woning zodra je 10% IVA plus AJD optelt, en omgekeerd in een regio met lage ITP.

02De referentiewaarde-valkuil (valor de referencia)

Sinds 1 januari 2022 (Ley 11/2021) is de belastbare grondslag voor overdrachtsbelasting niet automatisch de prijs die je betaalde. Het is de hoogste van twee cijfers: je werkelijke prijs, of de officiële referentiewaarde (valor de referencia) die het Kadaster aan die woning toekent. Ligt de referentiewaarde boven jouw prijs, dan betaal je belasting over de referentiewaarde — ook al betaalde je dat bedrag nooit.

Hier lopen buitenlandse kopers zich brand. Je koopt voor €200.000, betaalt ITP over €200.000, en maanden later komt een aanvullende aanslag (liquidación complementaria) omdat de valor de referencia van de woning €240.000 was. Nu ben je het verschil verschuldigd, plus mogelijk rente.

De referentiewaarde kan worden aangevochten — via een verzoek tot rectificatie (rectificación) of een bezwaar (recurso) — maar de volgorde telt: je moet eerst betalen of aangeven op de referentiewaarde en het daarna betwisten. Aangeven op de lagere prijs en hopen is geen strategie; het is een uitnodiging voor de complementaria.

De verdedigende zet is simpel en goedkoop: zoek de valor de referencia van de woning op op de site van het Kadaster vóór je iets tekent, en zet dat cijfer naast de prijs in je budget. Is er een groot verschil, dan wil je dat weten bij het aanbetalingscontract, niet bij de belastingdienst.

03Al het andere op de rekening: notaris, register, gestoría, advocaat

Naast belasting genereert de akte zelf een stapel professionele kosten. Geen daarvan ligt vast in één wettelijk prijskaartje — notaris- en registerkosten volgen officiële schalen (aranceles) die afhangen van de woningwaarde en de lengte van de akte, dus behandel het volgende als marktpraktijk-ranges, niet als wet:

• Notaris (koopakte). In de praktijk doorgaans rond €600–1.200, afhankelijk van prijs en complexiteit van de akte (escritura).
• Eigendomsregister. Je titel laten registreren kost in de praktijk meestal rond €400–800.
• Administratief agent (gestoría). Het kantoor dat de belastingen indient en de akte door het register loodst. Tarieven variëren en zijn onderhandelbaar — vraag de offerte schriftelijk op vóór de leveringsdag.
• Onafhankelijke advocaat. Niet verplicht, maar voor een niet-resident meestal het best bestede geld in de hele deal: contractcontrole, controle op lasten, bevestiging van de belastingroute. Spreek het honorarium vooraf af.

Koop je met een hypotheek, dan splitst de wet de leningkosten voor je. Onder Ley 5/2019 betaalt de bank de notaris-, register- en gestoría-kosten van de hypotheekakte en het bijbehorende zegelrecht (AJD op de lening). Wat bij jou blijft is de taxatie van de woning (tasación) — rond €300–600 in marktpraktijk. Let op de grens: Ley 5/2019 dekt alleen de leningakte; de bovengenoemde kosten van de koopakte blijven van jou.

04Twee valkuilen die specifiek zijn voor niet-residentendeals

Twee regels pakken buitenlandse kopers juist omdat niemand verwacht dat de koper aansprakelijk is voor de belastingen van de verkoper. Beide horen in je contractcontrole, niet in je verrassingen na de levering.

Valkuil één: de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal, IIVTNU). Wettelijk is dit de belasting van de verkoper — ze belast de stijging van de grondwaarde terwijl de verkoper de woning bezat. Maar als de verkoper een niet-resident is, maakt artikel 106.2 van de lokale-belastingwet (TRLHL, RDLeg 2/2004) de koper tot vervangende belastingplichtige (sustituto del contribuyente): de gemeente kan de plusvalía rechtstreeks bij jou innen. In elke deal waarin de verkoper niet-resident is — heel gebruikelijk aan de kust — moet dit in het contract worden geprijsd en veiliggesteld, bijvoorbeeld door het bedrag bij levering in te houden.

Valkuil twee: kopen van een niet-residente verkoper. Hier heeft de koper een actieve plicht: je moet 3% van de koopprijs inhouden en dit namens de verkoper aan de belastingdienst betalen via formulier modelo 211, binnen één maand na de akte (art. 25.2 TRLIRNR). Dit is jouw verplichting, niet die van de verkoper — en gebeurt het niet, dan staat de woning zelf borg voor de belasting. Je notaris en gestoría horen de indiening te verzorgen, maar de aansprakelijkheid ligt aan jouw kant van de tafel, dus bevestig het uitdrukkelijk. De kant van de verkoper hiervan — de teruggave — behandelen we in de gids over de 3%-inhouding.

05Wat het kost om te bezitten, na de aankoop

De aankooprekening is eenmalig; bezit heeft zijn eigen terugkerende posten, en als niet-resident zou je die vanaf jaar één moeten budgetteren. De jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) wordt door de gemeente in rekening gebracht. De inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR) dien je zelf in op formulier modelo 210 — ook als de woning leegstaat belast Spanje niet-residente eigenaren op een fictief inkomen, en niemand stuurt je een herinnering. En zit de woning in een gebouw of urbanisatie, dan rekent de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) haar reguliere bijdragen plus eventuele buitengewone heffingen.

Elk daarvan is een eigen onderwerp met eigen deadlines — de modelo 210-gids hieronder behandelt de niet-residentenbelasting in detail. Voor dit artikel is het punt eenvoudiger: zet IBI, IRNR en comunidad in de spreadsheet vóór je koopt, niet erna.

06De budgetchecklist voordat je iets tekent

Al het bovenstaande verdicht zich tot een korte lijst. Loop hem na vóór je het reserverings- of aanbetalingscontract tekent — want dat is het moment waarop je geld risico loopt, niet de notarisafspraak:

• Bepaal de belastingroute. Bestaand → overdrachtsbelasting (ITP) tegen het actuele tarief van je regio; nieuwbouw → 10% IVA + AJD. De ene of de andere, nooit allebei.
• Zoek de valor de referencia op in het Kadaster en budgetteer belasting over de hoogste van prijs versus referentiewaarde.
• Tel de kostenstapel op: notaris, register, gestoría, advocaat — en de tasación als je leent (de bank betaalt de kosten van de leningakte onder Ley 5/2019).
• Budgetteer ~10–15% bovenop de prijs in totaal — marktpraktijk voor een niet-residentenaankoop, geen wettelijk cijfer, maar wel een realistisch.
• Controleer de residentie van de verkoper. Niet-residente verkoper → je moet 3% inhouden en modelo 211 binnen een maand indienen, en de plusvalía kan bij jou worden geïnd als sustituto del contribuyente. Beide horen in het contract.
• Bestel een vers uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) — lasten en schulden op de woning worden jouw probleem bij levering.
• Laat het aanbetalingscontract (contrato de arras) controleren vóór ondertekening — inclusief wie welke belastingen en kosten betaalt. Die clausule is precies één keer onderhandelbaar: vóór je handtekening.