Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident

01Zwei Steuerwege: Bestand oder Neubau — nie beides

Jeder Kauf in Spanien folgt genau einem von zwei Steuerwegen, und welcher gilt, entscheidet sich danach, was Sie kaufen, nicht durch etwas, das Sie verhandeln können. Eine Bestandswohnung, gekauft von einem Privateigentümer, wird mit Grunderwerbsteuer (ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) belastet. Ein Neubau, gekauft vom Bauträger, wird mit Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD — actos jurídicos documentados) belastet. Sie zahlen den einen Weg oder den anderen, nie beide.

Die Grunderwerbsteuer (ITP) ist eine regionale Steuer: Jede autonome Region legt ihren eigenen Satz fest, und Sätze ändern sich. Als Beispiel für die derzeitige Spanne: Madrid berechnet 6 %, Andalucía 7 %, Cataluña 10 % (mit einer höheren Stufe oberhalb von rund 1 Mio. €) und Comunidad Valenciana 10 % — prüfen Sie stets den aktuellen Satz Ihrer Region, bevor Sie budgetieren, denn der Unterschied zwischen 6 % und 10 % beim selben Haus geht in die Zehntausende Euro.

Bei einem Neubau vom Bauträger zahlen Sie stattdessen Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % für Wohnimmobilien — auf den Kanarischen Inseln gilt die lokale IGIC anstelle der IVA — plus Stempelsteuer (AJD), die wiederum regional ist und je nach Region etwa 0,5 %–1,5 % beträgt. Prüfen Sie auch hier den aktuellen Satz Ihrer Region.

Die praktische Folge: Bevor Sie zwei Wohnungen vergleichen, klären Sie, auf welchem Steuerweg jede liegt. Ein „günstigerer“ Neubau kann am Ende mehr kosten als eine Bestandswohnung, sobald Sie 10 % IVA plus AJD addieren, und umgekehrt in einer Region mit niedriger ITP.

02Die Referenzwert-Falle (valor de referencia)

Seit dem 1. Januar 2022 (Ley 11/2021) ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht automatisch der Preis, den Sie gezahlt haben. Es ist der höhere von zwei Werten: Ihr tatsächlicher Preis oder der amtliche Referenzwert (valor de referencia), den das Kataster dieser Immobilie zuweist. Liegt der Referenzwert über Ihrem Preis, zahlen Sie Steuer auf den Referenzwert — obwohl Sie diesen Betrag nie gezahlt haben.

Hier verbrennen sich ausländische Käufer die Finger. Sie kaufen für 200.000 €, zahlen ITP auf 200.000 €, und Monate später kommt ein ergänzender Bescheid (liquidación complementaria), weil der valor de referencia der Immobilie 240.000 € betrug. Nun schulden Sie die Differenz, möglicherweise plus Zinsen.

Der Referenzwert kann angefochten werden — über einen Berichtigungsantrag (rectificación) oder einen Einspruch (recurso) — aber die Reihenfolge zählt: Sie müssen zuerst auf den Referenzwert zahlen oder erklären und ihn danach anfechten. Auf den niedrigeren Preis zu erklären und zu hoffen ist keine Strategie; es ist eine Einladung für die complementaria.

Der defensive Zug ist einfach und günstig: Suchen Sie den valor de referencia der Immobilie auf der Website des Katasters heraus, bevor Sie etwas unterschreiben, und stellen Sie diese Zahl neben den Preis in Ihr Budget. Gibt es eine große Lücke, wollen Sie das im Stadium des Anzahlungsvertrags wissen, nicht beim Finanzamt.

03Alles andere auf der Rechnung: Notar, Register, gestoría, Anwalt

Neben der Steuer erzeugt die Urkunde selbst einen Stapel an Honoraren. Keines davon ist durch ein einziges gesetzliches Preisschild festgelegt — Notar- und Registerkosten folgen amtlichen Gebührenordnungen (aranceles), die vom Immobilienwert und der Länge der Urkunde abhängen, behandeln Sie das Folgende also als Marktpraxis-Spannen, nicht als Gesetz:

• Notar (Kaufurkunde). In der Praxis meist rund 600–1.200 €, je nach Preis und Komplexität der Urkunde (escritura).
• Grundbuch. Die Eintragung Ihres Titels kostet in der Praxis meist rund 400–800 €.
• Verwaltungsagentur (gestoría). Das Büro, das die Steuern einreicht und die Urkunde durch das Register führt. Die Honorare variieren und sind verhandelbar — verlangen Sie das Angebot schriftlich vor dem Abschlusstag.
• Unabhängiger Anwalt. Nicht verpflichtend, aber für einen Nicht-Residenten meist das am besten angelegte Geld im gesamten Geschäft: Vertragsprüfung, Prüfung auf Lasten, Bestätigung des Steuerwegs. Vereinbaren Sie das Honorar im Voraus.

Kaufen Sie mit einer Hypothek, teilt das Gesetz die Kreditkosten für Sie auf. Nach Ley 5/2019 zahlt die Bank die Notar-, Register- und gestoría-Kosten der Hypothekenurkunde und die zugehörige Stempelsteuer (AJD auf das Darlehen). Bei Ihnen bleibt die Bewertung der Immobilie (tasación) — rund 300–600 € in der Marktpraxis. Beachten Sie die Grenze: Ley 5/2019 deckt nur die Darlehensurkunde; die oben genannten Kosten der Kaufurkunde bleiben Ihre.

04Zwei Fallen, die speziell für Geschäfte von Nicht-Residenten gelten

Zwei Regeln erwischen ausländische Käufer gerade deshalb, weil niemand erwartet, dass der Käufer für die Steuern des Verkäufers haftet. Beide gehören in Ihre Vertragsprüfung, nicht in Ihre Überraschungen nach dem Abschluss.

Falle eins: die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal, IIVTNU). Gesetzlich ist dies die Steuer des Verkäufers — sie besteuert den Anstieg des Bodenwerts, während der Verkäufer die Immobilie besaß. Ist der Verkäufer jedoch ein Nicht-Resident, macht Artikel 106.2 des Kommunalsteuergesetzes (TRLHL, RDLeg 2/2004) den Käufer zum Steuerpflichtigen an Stelle des Verkäufers (sustituto del contribuyente): Die Gemeinde kann die plusvalía direkt bei Ihnen erheben. In jedem Geschäft, in dem der Verkäufer Nicht-Resident ist — an der Küste sehr üblich — muss dies im Vertrag eingepreist und abgesichert werden, etwa durch Einbehalt des Betrags beim Abschluss.

Falle zwei: Kauf von einem nicht-residenten Verkäufer. Hier hat der Käufer eine aktive Pflicht: Sie müssen 3 % des Kaufpreises einbehalten und dies im Namen des Verkäufers mit dem Formular modelo 211 an das Finanzamt zahlen, innerhalb eines Monats nach der Urkunde (art. 25.2 TRLIRNR). Das ist Ihre Verpflichtung, nicht die des Verkäufers — und geschieht es nicht, haftet die Immobilie selbst für die Steuer. Ihr Notar und Ihre gestoría sollten die Einreichung übernehmen, aber die Haftung liegt auf Ihrer Seite des Tisches, bestätigen Sie es also ausdrücklich. Die Verkäuferseite hiervon — die Erstattung — behandeln wir im Ratgeber zum 3 %-Einbehalt.

05Was der Besitz nach dem Kauf kostet

Die Kaufrechnung ist einmalig; der Besitz hat seine eigenen wiederkehrenden Posten, und als Nicht-Resident sollten Sie sie ab Jahr eins budgetieren. Die jährliche Grundsteuer (IBI) wird von der Gemeinde erhoben. Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) reichen Sie selbst mit dem Formular modelo 210 ein — auch wenn die Wohnung leer steht, besteuert Spanien nicht-residente Eigentümer auf ein fiktives Einkommen, und niemand schickt Ihnen eine Erinnerung. Und liegt die Wohnung in einem Gebäude oder einer Urbanisation, berechnet die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) ihre regulären Beiträge plus etwaige außerordentliche Umlagen.

Jedes davon ist ein eigenes Thema mit eigenen Fristen — der unten verlinkte modelo-210-Ratgeber behandelt die Nicht-Residenten-Steuer im Detail. Für diesen Artikel ist der Punkt einfacher: Setzen Sie IBI, IRNR und comunidad in die Tabelle, bevor Sie kaufen, nicht danach.

06Die Budget-Checkliste, bevor Sie etwas unterschreiben

All das Obige verdichtet sich zu einer kurzen Liste. Gehen Sie sie durch, bevor Sie den Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag unterschreiben — denn das ist der Moment, in dem Ihr Geld ins Risiko geht, nicht der Notartermin:

• Bestimmen Sie den Steuerweg. Bestand → Grunderwerbsteuer (ITP) zum aktuellen Satz Ihrer Region; Neubau → 10 % IVA + AJD. Das eine oder das andere, nie beides.
• Suchen Sie den valor de referencia heraus im Kataster und budgetieren Sie Steuer auf den höheren Wert aus Preis versus Referenzwert.
• Addieren Sie den Kostenstapel: Notar, Register, gestoría, Anwalt — und die tasación, wenn Sie finanzieren (die Bank zahlt die Kosten der Darlehensurkunde nach Ley 5/2019).
• Budgetieren Sie ~10–15 % zusätzlich zum Preis insgesamt — Marktpraxis für einen Kauf durch Nicht-Residenten, keine gesetzliche Zahl, aber eine realistische.
• Prüfen Sie die Residenz des Verkäufers. Nicht-residenter Verkäufer → Sie müssen 3 % einbehalten und modelo 211 innerhalb eines Monats einreichen, und die plusvalía kann bei Ihnen als sustituto del contribuyente erhoben werden. Beides gehört in den Vertrag.
• Bestellen Sie einen frischen Grundbuchauszug (nota simple) — Lasten und Schulden auf der Immobilie werden beim Abschluss zu Ihrem Problem.
• Lassen Sie den Anzahlungsvertrag (contrato de arras) vor der Unterschrift prüfen — einschließlich, wer welche Steuern und Kosten zahlt. Diese Klausel ist genau einmal verhandelbar: vor Ihrer Unterschrift.