Langdurig verhuren in Spanje: contract, borg, huurplafonds — een gids voor de verhuurder

01Waar je voor tekent: de huurder mag vijf jaar blijven

Verhuur je een woning als iemands hoofdverblijf — een verhuur van hoofdwoning (arrendamiento de vivienda habitual) onder de Spaanse huurwet (LAU, Ley 29/1994) — dan is de looptijd in het contract slechts de openingszet. Onder art. 9 LAU heeft de huurder het recht om jaar na jaar te verlengen tot vijf jaar — of zeven jaar als je verhuurt als rechtspersoon (persona jurídica) — gerekend vanaf de contractdatum of de sleuteloverdracht. Een “contract van één jaar” is in werkelijkheid een verbintenis van vijf jaar, die alleen de huurder eerder kan afbreken.

Daarna stopt de klok niet vanzelf. Onder art. 10 LAU rolt de huur na de vijf (of zeven) jaar stilzwijgend door in stappen van een jaar, tot drie jaar extra, tenzij één partij op tijd van zich laat horen: als verhuurder (arrendador) moet je ten minste vier maanden vóór de einddatum opzeggen; de huurder ten minste twee maanden. Zet die opzegtermijnen in je agenda op de dag dat je tekent — de jouwe missen betekent minstens één jaar erbij.

Een écht tijdelijke verhuur is iets anders. Een seizoensverhuur (arrendamiento de temporada) — aan iemand die voor maanden naar de stad is uitgezonden, een cursus doet of de eigen woning verbouwt — draagt de vijfjaarsdrempel niet. Maar let op: een gewone langdurige verhuur vermommen als “temporada” om art. 9 te ontwijken is een bekende én riskante manoeuvre. Loopt het uit op een geschil, dan kijken rechters naar de werkelijkheid — of de woning feitelijk het hoofdverblijf van de huurder is — niet naar het etiket op het document. En verhuur per nacht of week aan toeristen is een heel ander regime, met een eigen register en vergunningen: lees eerst onze gids over toeristische verhuur voordat je die weg inslaat.

02Geld aan het begin: borg, extra garanties — en wie de makelaar betaalt

De Spaanse wet is precies over wat er bij ondertekening van hand wisselt, en twee van de drie regels hieronder verrassen bijna elke buitenlandse verhuurder:

• De borg (fianza) is één maand — in contanten. Art. 36 LAU maakt een borg in contanten van één maandhuur verplicht bij een woninghuur (twee maanden voor niet-woongebruik). In veel autonome regio’s moet je die vervolgens deponeren bij de regionale huisvestingsinstantie — check je regio en doe het, want de fianza is het geld waar de discussie aan het einde van de huur over gaat. Ze wordt tijdens de eerste vijf (zeven) jaar niet geïndexeerd.
• Alles extra is gemaximeerd op twee maanden. Je mag bovenop de fianza extra zekerheid vragen — een bankgarantie (aval bancario) of extra maanden — maar bij een woninghuur tot vijf (zeven) jaar mag de aanvullende garantie niet meer dan twee maandhuren bedragen (art. 36.5 LAU). Eén maand fianza plus twee maanden extra is het plafond, niet het startpunt van de onderhandeling.
• Jij betaalt de makelaar — niet de huurder. Sinds de herformulering van art. 20.1 LAU door de Ley 12/2023 zijn de kosten van vastgoedbeheer en contractopstelling voor de verhuurder: “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Een clausule die het makelaarsloon op de huurder afwentelt, maakt dat niet wettig.

03Huur tijdens het contract: de indexatieclausule en het IRAV-plafond

Dit is de clausule die buitenlandse verhuurders het vaakst vergeten, en die echt geld waard is: de huur kan jaarlijks alleen worden geïndexeerd als het contract dat zegt. Een contract dat zwijgt over indexatie betekent dezelfde huur voor de hele looptijd — mogelijk vijf jaar of meer bevroren inkomen. Eén regel in het concept beslist dit.

Zelfs mét een indexatieclausule kies je de index niet meer vrij. De Ley 12/2023 gaf het nationale statistiekbureau (INE) opdracht een referentie-index te definiëren die als wettelijk plafond geldt voor de jaarlijkse indexatie van woninghuur: de IRAV, maandelijks gepubliceerd sinds januari 2025 (die verving de overgangsplafonds van 2% in 2023 en 3% in 2024). Welke formule je contract ook noemt, bij een woninghuur mag de indexatie het IRAV-plafond niet overschrijden.

De huur van een nieuw contract vaststellen heeft een eigen laag. Waar een regio een gespannen woningmarktgebied (zona de mercado residencial tensionado) onder de Ley 12/2023 heeft verklaard, is de huur bij een nieuw contract gemaximeerd: een kleine verhuurder wordt in grote lijnen gehouden aan de huur van het vorige contract met de aanpassingen die de wet toestaat, terwijl een grote houder (gran tenedor) wordt gemaximeerd door de officiële index. Verklaringen gebeuren regio voor regio en de lijst verandert — check of je gemeente is verklaard vóórdat je de vraagprijs bepaalt, niet nadat een huurder die aanvecht.

04Jouw plichten vs die van de huurder: reparaties, toegang, verkopen

De LAU trekt ook de dagelijkse lijnen — en die vooraf kennen houdt een goede huur van bederf af:

• Bewoonbaarheidsreparaties zijn voor jou. Onder art. 21 LAU moet je de reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden — de ketel, de vochtplek, de haperende bedrading — zonder daarvoor de huur te verhogen. Kleine reparaties door gewone slijtage zijn voor de huurder.
• De woning is nu het thuis van de huurder. Zodra je de sleutels overdraagt, kom je binnen met instemming van de huurder — vooraf afgesproken — niet met je reservesleutel. “Het is mijn eigendom” is geen toegangsbewijs, en het zo behandelen is hoe verhuurders aan de verkeerde kant van een geschil belanden.
• Verkoop je, dan gaat de huurder vóór. Onder art. 25 LAU heeft de huurder wettelijke voorkeursrechten (tanteo y retracto): een recht om te kopen tegen de voorwaarden die je met je koper overeenkwam. Het kan in het contract worden weggetekend waar de wet dat toestaat — beslis dat bij het opstellen; is het niet weggetekend, dan moet je de huurder de verkoopvoorwaarden melden.
• Teken een inventaris met foto’s. Een ondertekende inventaris plus een gedateerd fotoverslag (acta) bij overdracht is praktijk, geen wettelijke eis — maar het is hét document dat de meeste borgdiscussies drie jaar later beslecht. Doe het bij intrek en herhaal het bij vertrek.

05Een huurder screenen zonder juridische grenzen te overschrijden

Je mag je huurder kiezen op solvabiliteit — en dat moet je ook, want zodra het contract is getekend, begint de vijfjaarsklok. Bewijs van inkomen vragen is normale Spaanse praktijk: een arbeidscontract en recente loonstroken, de laatste belastingaangifte voor zzp’ers, en referenties van een vorige verhuurder.

Je kunt het dossier versterken binnen de wettelijke plafonds uit de geldsectie: de borg van één maand (fianza) plus aanvullende garanties tot twee maandhuren — een bankgarantie of extra maanden, wat de huurder realistisch kan bieden. Veel verhuurders sluiten ook een huurbetalingsverzekering af (seguro de impago de alquiler): de verzekeraar toetst zelf de solvabiliteit van de huurder en dekt onbetaalde huur als het misgaat. Dat is marktpraktijk, geen wettelijke eis, maar het disciplineert de screening en prijst het risico.

Wat je níét mag doen, is discrimineren. Filteren op aantoonbaar betaalvermogen is legitiem; een huurder weigeren om nationaliteit, etniciteit, gezinssituatie of soortgelijke gronden is dat niet — en instructies als “de eigenaar heeft liever…” aan een makelaar witten dat niet.

06Belasting op de huur — en de nooduitgang als de huurder stopt met betalen

Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan wordt je huurinkomen belast onder de inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR), en het verschil per verblijfplaats is dramatisch. Inwoners van de EU/EER betalen 19% over het netto inkomen — aftrekbare kosten (gemeenschapsbijdragen, verzekering, reparaties, afschrijving en dergelijke) gaan er eerst af. Alle anderen betalen 24% over de bruto huur, zonder enige aftrek. De aangifte loopt via het modelo 210 — onze gids over modelo 210 behandelt de werking en termijnen.

Eén begrotingsvalkuil: de royale IRPF-verminderingen op langdurige huurinkomsten die de Ley 12/2023 invoerde, gelden alleen voor Spaanse inwoners. Als niet-resident verhuurder krijg je ze niet — bouw ze nooit in je rendementsberekening in.

En de nooduitgang. Stopt de huurder met betalen, dan heeft de reeks van de eigenaar — de formele sommatie, de stap vóór de rechter, de ontruimingsvordering en de termijnen — eigen regels, die de laatste tijd meer dan eens zijn veranderd. Improviseer dat niet vanaf deze pagina: onze gids over wat te doen als de huurder stopt met betalen loopt de reeks stap voor stap door.