Spanische Immobilie als Nicht-Resident erben: Steuern, Fristen und Schritte

01Die Uhr, die am meisten zählt: sechs Monate

Fang hier an, denn alles andere kann eine Woche warten — das nicht. Als Nicht-Residenten-Erbe zahlst du spanische Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Ley 29/1987) auf die in Spanien gelegenen Vermögenswerte — die Immobilie, ein spanisches Bankkonto, ein Auto. Juristen nennen das beschränkte Steuerpflicht (obligación real): Spanien besteuert nur die spanischen Vermögenswerte, nicht den weltweiten Nachlass. Weil du Nicht-Resident bist, wird die Erklärung bei der nationalen Steuerbehörde (AEAT) mit dem Formular modelo 650 abgegeben — nicht bei einer regionalen Stelle.

Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag. Nicht ab dem Tag, an dem du es erfuhrst, nicht ab dem Tag, an dem das Testament verlesen wurde — ab dem Tod selbst. Für über Länder verstreute Familien verschwindet oft die Hälfte dieses Fensters, bevor überhaupt jemand die spanischen Urkunden gefunden hat.

Es gibt ein Überdruckventil, aber es hat seine eigene Frist. Du kannst die AEAT um eine Verlängerung von weiteren sechs Monaten bitten — und der Antrag muss innerhalb der ersten fünf Monate der ursprünglichen Frist eingereicht werden, zusammen mit der Sterbeurkunde und den Angaben der Erben. Verpasst du diese Fünfmonatsgrenze, schließt sich der Verlängerungsweg. Ein ehrlicher Vorbehalt: Die Verlängerung ist nicht kostenlos — es fallen Verzugszinsen auf die letztlich geschuldete Steuer an. Sie kauft Zeit, kein Geld.

Und es läuft eine zweite Uhr parallel beim Rathaus: Die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Grund (plusvalía municipal) wird ebenfalls durch eine Erbschaft von städtischem Grundbesitz ausgelöst. Das Erklärungsfenster sind dieselben sechs Monate, auf Antrag auf ein Jahr verlängerbar. Zwei Steuern, zwei Verwaltungen, ein Todestag.

02Die Regel, die die Rechnung ändert: regionale Regeln für Nicht-Residenten

Die spanische Erbschaftsteuer hat ein staatliches Regelwerk und siebzehn regionale — und der Unterschied dazwischen ist keine Zierde. Viele Regionen (comunidades autónomas) senken die Erbschaftsteuer zwischen nahen Familienangehörigen erheblich: Ehegatten, Kinder, Eltern. Unter den nackten staatlichen Regeln kann dieselbe Erbschaft dramatisch mehr kosten.

Jahrelang waren Nicht-Residenten von diesen regionalen Ermäßigungen ausgeschlossen — bis der Gerichtshof der EU Nein sagte. In der Rechtssache C-127/12 (Urteil vom 3. September 2014) befand der Gerichtshof, dass die schlechtere Behandlung von Nicht-Residenten gegen den freien Kapitalverkehr verstieß. Spanien schrieb das Gesetz um: Die zweite Zusatzbestimmung (disposición adicional 2ª) der Ley 29/1987 gibt Nicht-Residenten-Steuerpflichtigen nun das Recht, die Regeln der betreffenden Region statt des staatlichen Standardregimes anzuwenden.

Welche Region ist „betreffend“? War der Erblasser Nicht-Resident, ist es die Region, in der die spanischen Vermögenswerte mit dem höchsten Wert liegen — meist schlicht dort, wo die Immobilie steht. Wohnte der Erblasser in Spanien, ist es die Region, in der er wohnte. Du reichst das modelo 650 weiterhin bei der staatlichen AEAT ein, berechnest die Steuer aber mit den Regeln dieser Region, wenn du dich dafür entscheidest.

Zwei praktische Anmerkungen. Erstens trägt der aktuelle Text der Bestimmung keine EU-Wohnsitzbeschränkung — auch Erben außerhalb der EU können sich darauf stützen. Zweitens ändern sich regionale Ermäßigungen, und jede Region knüpft eigene Bedingungen daran, also kalkuliere nie von einer Blog-Zahl aus: prüfe die aktuellen Regeln der betreffenden Region, bevor du einreichst. Für einen Erben aus der nahen Familie ist diese eine Wahl oft der Unterschied zwischen einer symbolischen und einer schmerzhaften Rechnung.

03Welches Recht entscheidet, wer erbt — und warum ein spanisches Testament hilft

Die Steuer ist nur die halbe Frage. Die andere Hälfte ist, welches nationale Recht bestimmt, wer was erbt — und hier kommt die Antwort für den größten Teil Europas aus der EU-Verordnung 650/2012. Die Standardregel: Die Erbfolge unterliegt dem Recht des Landes, in dem der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, es sei denn, das Testament wählte ausdrücklich das Recht seiner Staatsangehörigkeit. Spanien wendet diese Verordnung auf jeden Nachlass an, den es behandelt, ungeachtet der Staatsangehörigkeit des Erblassers.

Dieser Standard bringt echte Überraschungen. Ein britischer Eigentümer, der sich in Valencia zur Ruhe setzte, kann feststellen, dass spanische Pflichtteilsregeln prägen, wer die Wohnung erhält — es sei denn, das Testament sagte „ich wähle das Recht meiner Staatsangehörigkeit“. Umgekehrt geht ein deutscher Einwohner Berlins mit einer Ferienwohnung in Málaga nach deutschem Recht über. Liest du dies als Erbe, ist die erste rechtliche Frage an einen Fachmann genau diese: Welches Recht gilt, und traf das Testament eine Wahl?

In der Praxis vereinfacht ein separates spanisches Testament (testamento), das nur die spanischen Vermögenswerte abdeckt, einen grenzüberschreitenden Nachlass am meisten. Es ist rechtlich nicht erforderlich — ein ausländisches Testament ist gültig —, aber ein spanisches notarielles Testament wird zentral registriert, im Format geschrieben, das spanische Notare und Register täglich verarbeiten, und erspart der Familie Monate des Übersetzens, Apostillierens und Validierens ausländischer Nachlassunterlagen.

Ob ein solches Testament existiert oder nicht, Spanien sagt es dir. Jedes notarielle Testament wird im zentralen Testamentsregister verzeichnet, und das Testamentsregister-Zeugnis (certificado de últimas voluntades) gibt an, welches das letzte Testament war und vor welchem Notar es unterschrieben wurde. In der Praxis kann es ab etwa fünfzehn Werktagen nach dem Tod beantragt werden — es ist das erste amtliche Dokument, von dem die Papierkette unten abhängt.

04Die Papierkette, in Reihenfolge

Eine spanische Erbschaft ist sequenziell: Jedes Dokument schaltet das nächste frei, und sie in der falschen Reihenfolge zu erledigen ist die Art, wie Familien Monate verlieren. Dies ist die Kette, in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich läuft:

• 1. Sterbeurkunde. Fand der Tod außerhalb Spaniens statt, braucht die Urkunde eine Apostille (apostille) und eine beglaubigte Übersetzung ins Spanische, bevor spanische Behörden sie akzeptieren.
• 2. Testamentsregister-Zeugnis (certificado de últimas voluntades). Bestätigt, ob ein spanisches Testament existiert, und identifiziert das letzte. Zusammen mit der Sterbeurkunde beantragt.
• 3. Das Testament — oder eine Erbenerklärung. Eine beglaubigte Abschrift des Testaments von dem Notar, der es verwahrt; gibt es kein Testament, stellt eine notarielle Erbenerklärung (declaración de herederos) fest, wer von Gesetzes wegen erbt.
• 4. NIE für jeden Erben. Jeder Erbe braucht eine spanische Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) — nicht eine pro Familie, eine pro Person —, weil jeder Erbe in der Urkunde und der Steuererklärung erscheint. Fang hier früh an; es ist ein häufiger Engpass. Siehe unseren Ratgeber zum Beantragen der NIE.
• 5. Annahmeurkunde (escritura de aceptación y adjudicación de herencia). Die Erben nehmen die Erbschaft förmlich an und teilen die Vermögenswerte vor einem spanischen Notar auf. Diese Urkunde ist das Dokument, auf das sich alles Nachgelagerte bezieht.
• 6. Steuererklärungen. Das modelo 650 für die Erbschaftsteuer bei der AEAT und die Erklärung der plusvalía municipal beim Rathaus — beide gegen die Uhr von sechs Monaten aus Abschnitt eins.
• 7. Eintragung ins Grundbuch. Mit der Urkunde und dem Nachweis der Steuererklärungen wird die Immobilie auf die Namen der Erben im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Erst jetzt kannst du verkaufen, belasten oder förmlich vermieten.

Beachte, was die Reihenfolge impliziert: Die Steuerfrist in Schritt 6 steht fest, aber die Schritte 1–5 müssen alle zuerst geschehen. Deshalb existiert der Fünfmonats-Verlängerungsantrag — und deshalb sollten die NIE-Anträge und die Dokumentenlegalisierung in Woche eins beginnen, nicht in Monat fünf.

05Es aus dem Ausland erledigen: du musst nicht nach Spanien fliegen

Die häufigste Angst — „muss ich für jede Unterschrift nach Spanien reisen?“ — hat eine klare Antwort: nein. Die ganze Kette, vom Beantragen der Zeugnisse über das Unterschreiben der Annahmeurkunde beim Notar bis zum Einreichen beider Steuern und dem Eintragen der Immobilie, kann über eine notarielle Vollmacht (poder notarial) abgewickelt werden, die jemandem in Spanien erteilt wird. Die Vollmacht kann bei einem spanischen Konsulat oder vor einem örtlichen Notar mit einer Apostille (apostille) unterschrieben werden. Unser separater Ratgeber behandelt, wie man sie sicher aufsetzt — eine Vollmacht, die auf die konkreten Erbschaftsschritte begrenzt ist, kein Blankoscheck.

Noch eine Option gehört in diesen Abschnitt, sorgfältig formuliert: Eine Erbschaft anzunehmen ist eine Wahl, keine Pflicht. Trägt der Nachlass Schulden — eine offene Hypothek größer als der Wert der Immobilie, Steuerrückstände, Privatdarlehen —, lässt das spanische Recht einen Erben die Erbschaft ausschlagen, und es gibt auch schützende Formen der Annahme, die die Haftung auf die Vermögenswerte des Nachlasses selbst begrenzen. Welcher Weg passt und was er für die anderen Erben bedeutet, hängt von den genauen Zahlen und Dokumenten ab: behandle die Ausschlagung als eine mit professionellem Rat zu prüfende Option, bevor du irgendetwas unterschreibst, nicht als einen zu überstürzenden Schritt. Was du nie tun solltest, ist informell die Immobilie zu „übernehmen“ — sie nutzen, vermieten, ihren Hausrat verkaufen —, während du noch entscheidest, denn Verhalten kann einer Annahme gleichkommen.

06Nachdem du geerbt hast: die Eigentümerpflichten beginnen

An dem Tag, an dem die Immobilie auf deinen Namen eingetragen wird, hörst du auf, Erbe zu sein, und wirst Nicht-Residenten-Eigentümer — mit den laufenden Pflichten, die mit dem Titel einhergehen:

• IBI — die jährliche kommunale Grundsteuer, in Rechnung gestellt vom Rathaus. Richte eine Lastschrift von einem spanischen Konto ein, damit eine im Ausland verpasste Papierrechnung nie zu einem Zuschlag wird.
• Modelo 210 — die jährliche Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten, fällig selbst wenn die Immobilie leer steht (Spanien besteuert ein fiktives „zugerechnetes Einkommen“ darauf). Unser Ratgeber zum modelo 210 behandelt Sätze und Fristen.
• Gemeinschaftsbeiträge (comunidad de propietarios) — liegt die Immobilie in einem Gebäude oder einer Wohnanlage, gehören die monatlichen Beiträge und die Eigentümerversammlungen nun dir; die unbezahlten Beiträge des Nachlasses folgen in der Regel der Immobilie, also prüfe den Saldo während des Papierkrams, nicht danach.

Und verkaufst du schließlich als Nicht-Resident, wartet noch ein Mechanismus: Der Käufer muss 3% des Preises auf Rechnung deiner Wertzuwachssteuer einbehalten, und ihn zurückzuholen ist eine Erklärung für sich. Lies den Ratgeber zum 3%-Einbehalt, bevor du die Immobilie inserierst — derselbe Artikel behandelt die plusvalía bei einem späteren Verkauf, auch wenn die Steuer nach den Urteilen des Verfassungsgerichts zu konfiskatorischen Fällen angefochten werden kann.

07Die geerbte Immobilie als Nicht-Resident verkaufen: die vier Zahlen, die über die Rechnung entscheiden

Viele Erben erben ein Haus, in dem sie nie wohnen werden, und die eigentliche Frage lautet nicht „wie erbe ich“, sondern „wie verkaufe ich, und was kostet mich das“. Für einen nicht ansässigen Verkäufer liegt die Antwort an vier Stellen: deine Steuer auf den Veräußerungsgewinn, der 3%-Einbehalt des Käufers, die plusvalía municipal — zum zweiten Mal — und, wenn es mehrere Erben gibt, das Recht der Miteigentümer, einen Verkauf zu erzwingen. Für jede gilt eine Regel, mit der du planen kannst.

1. Der Gewinn wird ab dem Erbschaftswert gerechnet, nicht ab null. Spanien besteuert den Veräußerungsgewinn eines Nicht-Residenten nach denselben Regeln wie bei Residenten (art. 24.4 des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nicht-Residenten, TRLIRNR). Bei einer geerbten Immobilie ist dein Anschaffungswert der für die Erbschaftsteuer erklärte Wert, begrenzt auf den Marktwert, zuzüglich der Kosten, die du für den Erwerb bezahlt hast — die Erbschaftsteuer selbst, die plusvalía, Notar- und Registergebühren (arts. 35–36 des Einkommensteuergesetzes, LIRPF). Der Veräußerungswert ist der Preis abzüglich deiner Verkaufskosten. Der Gewinn ist die Differenz und wird für Nicht-Residenten mit 19% besteuert, gleich in welchem Land sie wohnen (art. 25.1.f TRLIRNR). Deshalb zählt die Bewertung im Erbfall doppelt: Ein niedrig erklärter Wert, der Erbschaftsteuer spart, wird beim Verkauf zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn. Lege die Zahl mit Blick auf den Verkauf fest.

2. Der 3%-Einbehalt und das Viermonatsfenster, um ihn zurückzuholen. Weil du Nicht-Resident bist, muss der Käufer beim Notar 3% des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats nach der Urkunde mit dem modelo 211 an die AEAT abführen (art. 25.2 TRLIRNR, art. 14 seiner Durchführungsverordnung). Das ist eine Vorauszahlung, keine Steuer. Danach reichst du das modelo 210 mit dem tatsächlichen Gewinn ein, innerhalb von drei Monaten ab dem Ende jenes Monats — etwa vier Monate nach dem Verkauf —, und die AEAT erstattet den Überschuss, oder du zahlst die Differenz. Hast du zum Anschaffungswert oder darunter verkauft, kommen die vollen 3% zurück. Der unten verlinkte Ratgeber zum Einbehalt führt durch die Erklärung; der Schritt, den Erben am häufigsten verpassen, ist, am Notartisch nach der abgestempelten Kopie des modelo 211 des Käufers zu fragen.

3. Plusvalía — zum zweiten Mal, mit einer Besonderheit für Nicht-Residenten. Die kommunale Grundwertzuwachssteuer wird durch jede Übertragung ausgelöst, durch Tod wie durch Verkauf (art. 109 des Gesetzes über die kommunalen Finanzen, TRLHL). Du hast sie beim Erben gezahlt; der Verkauf löst sie erneut aus — doch ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, macht das Gesetz den Käufer zum Steuerpflichtigen an Stelle des Verkäufers (sustituto del contribuyente, art. 106.2 TRLHL): Der Käufer erklärt und zahlt, und in der Praxis zieht er den Betrag vom Preis ab oder verlangt beim Notar, dass du ihn bereitstellst. Das Geld kommt trotzdem von deiner Seite, also brauchst du die Zahl, bevor du ein Angebot annimmst. Zwei Regeln arbeiten für dich. Der Besteuerungszeitraum läuft ab der vorigen Entstehung der Steuer — dem Todestag —, sodass ein Verkauf innerhalb weniger Jahre die niedrigsten Koeffizienten der Skala anwendet (art. 107.4). Und zeigt der Boden zwischen der Erbschaftsurkunde und dem Verkaufspreis keinen Wertzuwachs, unterliegt die Übertragung der Steuer schlicht nicht (art. 104.5); ist der tatsächliche Zuwachs kleiner als das Ergebnis der Formel, ist der tatsächliche Zuwachs die Bemessungsgrundlage (art. 107.5). Das Rathaus wendet keine der beiden Regeln von sich aus an: Die Erklärung muss sie geltend machen, mit beiden Urkunden als Anlage — vereinbare beim Notar, wer erklärt und mit welchen Zahlen.

4. Mehrere Erben, und einer will nicht verkaufen. Ein Miterbe, der die Unterschrift verweigert, friert die Immobilie nicht für immer ein. Nach dem Código Civil ist kein Miteigentümer verpflichtet, in der Gemeinschaft zu bleiben, und jeder von ihnen kann jederzeit die Teilung der gemeinsamen Sache verlangen (art. 400). Lässt sich eine Wohnung nicht teilen, wird sie einem Erben zugewiesen, der die anderen in Geld ausgleicht — oder, wenn auch nur ein Erbe es verlangt, öffentlich versteigert, mit Zulassung externer Bieter (art. 1062); eine im Wesentlichen unteilbare Sache, über die sich die Miteigentümer nicht einigen, wird verkauft und der Preis geteilt (art. 404). Der praktische Weg ist die Einigung, die diese Artikel unausweichlich machen: Ein Erbe kauft die anderen aus, oder alle verkaufen gemeinsam. Beachte, dass Spanien regionales Zivilrecht hat (Katalonien, Aragonien, die Balearen, Galicien, Navarra, das Baskenland), das die Teilung prägen kann; prüfe vor dem Verhandeln, welches gilt.

Die Reihenfolge, die dich schützt: zuerst Erbschaftsteuer und plusvalía begleichen und die Immobilie eintragen (vorher kann kein Verkauf abgeschlossen werden — siehe die FAQ); den erklärten Wert in dem Wissen festlegen, dass er auch dein künftiger Anschaffungswert ist; jede Rechnung aus der Erbschaft aufbewahren; die Unterlagen zum 3%-Einbehalt und die Erklärung der plusvalía beim Notar vereinbaren; und das modelo 210 innerhalb seines Fensters einreichen. In dieser Reihenfolge erledigt, ist die zweite Steuerrechnung eine bekannte Zahl, keine Überraschung.