Verkauf als Nichtansässiger: Ihre 3% zurückholen — und keine plusvalía zu viel zahlen
Verkauft ein Nichtansässiger in Spanien, behält der Käufer 3% des Preises ein und führt sie im Namen des Verkäufers an das Finanzamt ab. Ob Sie dieses Geld wiedersehen, hängt von Papierkram mit harten Fristen ab — und die meisten Erstattungen werden schlicht nie beantragt.
- art. 25.2 TRLIRNR
- modelo 211 · 210
- IIVTNU (plusvalía)
- RDL 26/2021
01Wie der 3%-Einbehalt funktioniert
Das spanische Recht (art. 25.2 des Nichtansässigen-Steuergesetzes) macht den Käufer zu Ihrem ersten Steuereintreiber: Beim Notar werden 3% des Preises einbehalten, und der Käufer muss diesen Betrag binnen eines Monats über das Formular (modelo) 211 an die AEAT abführen. Es ist keine zusätzliche Steuer — es ist eine Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer.
Ihre tatsächliche Steuer wird danach auf den echten Gewinn berechnet: Verkaufspreis minus Kaufpreis, bereinigt um die dokumentierten Kosten beider (Notar, Register, gezahlte Steuern, Maklergebühren und qualifizierende Modernisierungsarbeiten mit Rechnungen). Nichtansässige zahlen 19% auf den Gewinn.
Drei Ausgänge folgen. Sind 19% Ihres Gewinns mehr als die einbehaltenen 3%, zahlen Sie die Differenz nach. Sind sie weniger — schuldet der Staat Ihnen. Und verkauften Sie zu oder unter Ihren Gesamtkosten, sind die vollen 3% erstattungsfähig. Nichts davon geschieht automatisch.
02Die Erstattung beantragen: modelo 210, ein Objekt, hartes Fenster
Der Verkäufer reicht die modelo 210 (Typ Veräußerungsgewinn) mit den echten Zahlen ein. Das Abgabefenster: drei Monate, gerechnet ab dem Ende der Ein-Monats-211-Frist des Käufers — in der Praxis etwa vier Monate ab dem Verkaufsdatum. Verpassen Sie es, wird der Erstattungsweg ein längerer Kampf.
Der häufigste praktische Fehler: Der Verkäufer hat nie die abgestempelte 211-Kopie des Käufers erhalten. Ohne Nachweis, dass die 3% tatsächlich unter Ihrer NIE bei der AEAT ankamen, stockt die Erstattung. Fragen Sie am Notartisch danach — es ist eine Standardbitte — und prüfen Sie, ob Betrag und Ihre Daten mit der Urkunde übereinstimmen.
Erstattungen sind nicht schnell: Die AEAT prüft, fragt manchmal Kauf- und Verkaufsurkunden, Kostenrechnungen und Eigentumsnachweis an. Dauert es länger als sechs Monate ab Einreichung, fügt das Gesetz Verzugszinsen zu Ihren Gunsten hinzu. Eine vollständige, gut dokumentierte 210 hält die Uhr kurz.
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03Plusvalía municipal: die Steuer mit zwei Berechnungsmethoden
Getrennt von der Staatssteuer erhebt die Gemeinde die IIVTNU — die „plusvalía“ — auf die Wertsteigerung des Grund und Bodens während Ihres Besitzes. Seit das Verfassungsgericht die alten Regeln aufhob (STC 182/2021) und RDL 26/2021 sie neu aufbaute, dürfen Sie zwischen zwei Berechnungen wählen und die günstigere nehmen:
- Objektive Methode: der Katasterwert des Bodens multipliziert mit einem Koeffizienten für Ihre Besitzjahre.
- Reale Methode: der tatsächliche, dem Boden zuzurechnende Gewinn, aus Kauf- und Verkaufsurkunde.
04Mit Verlust verkauft? Dann verschwinden zwei Steuern — mit Nachweis
Ein Verkauf ohne Gewinn ändert beide Rechnungen. Staatsseite: Ihre 210 zeigt Verlust, also kommen die vollen 3% zurück. Gemeindeseite: seit den verfassungsrechtlichen Urteilen ist keine plusvalía fällig, wenn die Übertragung keine Bodenwertsteigerung zeigt — aber die Gemeinde nimmt das nicht an. Sie beweisen es mit beiden Urkunden und, wo Werte strittig sind, mit stützenden Bewertungen.
Die Erklärungsfristen für die plusvalía sind kurz (üblich rund dreißig Werktage ab der Urkunde, per kommunaler Satzung festgelegt) — die Entscheidung „zahlen oder Nichtunterworfenheit erklären“ ist also sofort nach dem Verkauf zu treffen, nicht wenn der Brief kommt. Zu Unrecht gezahlte plusvalía lässt sich zurückfordern, aber das Zurückfordern ist langsamer als das Nicht-zu-viel-Zahlen.
05Die Geld-Checkliste des Verkäufers
- Vor dem Notar: Kaufurkunde und alle Kostenrechnungen sammeln (sie senken den steuerpflichtigen Gewinn), dazu Ihre NIE.
- Beim Notar: bestätigen, dass der 3%-Einbehalt in der Urkunde steht; vereinbaren, wie Sie die abgestempelte 211-Kopie erhalten.
- Binnen ~30 Werktagen: plusvalía — die günstigere Methode zahlen oder die Nichtunterworfenheitserklärung mit Nachweis einreichen.
- Im 210-Fenster (~4 Monate): die Gewinnerklärung einreichen; die Erstattung mit Urkunden und Rechnungen beantragen.
- Die modelo 210 des letzten Jahres für den fiktiven Ertrag gilt weiter für Ihre Besitztage dieses Jahres.
„RightNOW ist aus einem sehr einfachen Ausländer-Schmerz entstanden: In Spanien kann man im Recht sein und trotzdem Monate an einem Formular, einer Frist oder einem falschen nächsten Schritt verlieren. Deshalb bringen wir hier zuerst die Fakten in Ordnung — und wählen erst dann die Handlung.“
Von Ausländern für Ausländer gemachtFAQHäufige Fragen
Sind die 3% eine endgültige Steuer, die ich verliere?
Nein — es ist eine Vorauszahlung. Ihre echte Steuer sind 19% des tatsächlichen Gewinns; die Differenz wird in beide Richtungen über Ihre modelo 210 verrechnet. Verkäufer, die nie einreichen, schenken die Differenz einfach her.
Der Käufer gab mir nie die 211-Kopie. Was nun?
Fordern Sie sie förmlich an (ein burofax an den Käufer funktioniert), und die AEAT kann die Zahlung über Ihre NIE und die Urkundendaten zuordnen. Es ist behebbar — nur langsamer. Beste Praxis: die Kopie zur Bedingung am Notartisch machen.
Wie lange dauert die Erstattung wirklich?
Mehrere Monate sind normal; die AEAT schuldet Ihnen Zinsen, wenn ab Einreichung mehr als sechs Monate vergehen. Vollständige Unterlagen — beide Urkunden, Kostenrechnungen, die 211-Kopie — sind der wichtigste Beschleuniger.
Senken Modernisierungsarbeiten den Gewinn?
Dokumentierte Modernisierungen (obras mit Rechnungen, genehmigte Arbeiten) erhöhen Ihre Anschaffungskosten und senken den steuerpflichtigen Gewinn. Instandhaltung und Dekoration in der Regel nicht. Bewahren Sie die Rechnungen auf und legen Sie sie vor.
Riskiert der Käufer etwas, wenn er die 211 auslässt?
Ja — das Objekt selbst bleibt für die Steuer haftbar, weshalb Käufer (und ihre Anwälte) stets einbehalten. Das ist zugleich Ihr Hebel, um die abgestempelte Kopie zu erhalten.
Informationsmaterial, keine Steuerberatung für Ihren Einzelfall. Fristen und Mechanik geprüft bei der AEAT (modelo 211/210) und im BOE (RDL 26/2021, STC 182/2021) Stand Juli 2026; kommunale Satzungen legen lokale plusvalía-Details fest.
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Modelo 210, IBI, Plusvalía, die Nichtresidentensteuer — Beträge und Fristen ändern sich, und das Finanzamt erinnert dich nicht. E-Mail hinterlassen: wir warnen dich früh vor Fristen und Änderungen, in deiner Sprache.
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