Не могу платить ипотеку в Испании: ваши законные опции и защита жилья

Что такое Кодекс добросовестных практик

Кодекс добросовестных банковских практик (Código de Buenas Prácticas, CBP) — это утверждённый государством набор мер защиты ипотечных заёмщиков, попавших в беду. Его ввёл королевский декрет-закон RD-ley 6/2012 и расширил RD-ley 19/2022. Юридически кодекс добровольный: банк сам решает, присоединяться ли к нему. Но если банк присоединился, — а это сделали практически все крупные банки Испании, — он этими мерами связан и обязан их применять к клиентам, которые под критерии подходят.

Проверить документ — €9,90 за 24 ч

В кодексе два разных трека. Постоянный трек — для по-настоящему уязвимых домохозяйств, стоящих на пороге социального исключения (umbral de exclusión): для них предусмотрены отсрочка, списание и передача жилья в счёт долга.

Второй трек — временный: меры 2022–2023 годов для домохозяйств «среднего класса» под риском, введённые декретом RD-ley 19/2022. Они действовали через окна подачи заявлений, которые затем продлевались. Формулируем честно: это не постоянная программа — прежде чем на неё рассчитывать, проверьте, открыто ли окно подачи прямо сейчас.

Кодекс — это внесудебный путь: вы договариваетесь с банком напрямую, до и вместо суда. Он существует параллельно с судебной защитой при обращении взыскания на жильё, о которой — в последнем разделе. Обе линии защиты предусмотрены законом и бесплатны.

Что кодекс НЕ делает: он не гарантирует, что банк одобрит именно ту меру, которую хотите вы, и не отменяет долг «по умолчанию». Он задаёт порядок опций и обязывает присоединившийся банк рассмотреть ваше заявление, если вы под критерии подпадаете.

Кому положено: порог уязвимости

• Постоянный трек рассчитан на домохозяйства на пороге исключения. Ключевые критерии: совокупный доход домохозяйства ниже трёхкратного показателя IPREM (годового, в расчёте на 14 выплат); ипотечная нагрузка на бюджет семьи существенно выросла; и жильё, о котором идёт речь, — единственное и основное. Точную сумму в евро не приводим: ориентир — именно множитель «3 × IPREM», а сам IPREM ежегодно пересматривается.
• Помимо дохода и единственного жилья закон смотрит на семейную ситуацию: наличие детей, членов семьи с инвалидностью, безработицу без пособий и другие обстоятельства уязвимости. Полный список условий — в тексте RD-ley 6/2012.
• Временный трек RD-ley 19/2022 задуман для «среднего класса»: ипотека до определённой суммы, оформленная до конца 2022 года; платёжная нагрузка, выросшая выше примерно 30–50% дохода; доход домохозяйства ниже более высокого множителя IPREM, чем в постоянном треке. Эти меры мягче, но временные и с окнами подачи — проверяйте актуальность.
• Если под критерии уязвимости вы не подпадаете, кодекс — не ваш инструмент, но защита не заканчивается: остаются законные пороги досрочного истребования долга и судебная проверка недобросовестных условий договора. О них — в разделах о сроках и о взыскании.

Ваши опции: реструктуризация, списание, dación

• Меры кодекса для уязвимых идут по строгому порядку, ступень за ступенью. Первая ступень — реструктуризация долга (reestructuración): отсрочка выплат по телу кредита на срок до 5 лет, продление общего срока ипотеки до 40 лет и сниженная процентная ставка на период отсрочки. Цель — сделать платёж посильным, сохранив жильё за вами.
• Вторая ступень включается, если реструктуризация признана нежизнеспособной (когда даже сниженный платёж семье не по силам). Тогда банк МОЖЕТ предложить частичное списание долга (quita). Слово «может» здесь важно: это возможность в рамках кодекса, а не обязанность банка списать по вашему требованию.
• Третья ступень — передача жилья в счёт долга (dación en pago), если не сработали первые две. Жильё переходит банку, и этим погашается ВЕСЬ долг целиком, а не только часть в пределах рыночной стоимости квартиры. Это принципиально отличается от обычного взыскания.
• В связке с dación кодекс даёт право остаться жить в той же квартире как арендатор — по социальной аренде (alquiler social) по ограниченной ставке и на установленный срок. То есть передача жилья не обязательно означает немедленный переезд.
• Мы не советуем, какая ступень «выгоднее» — это зависит от вашей ситуации и это решение за вами. Задача этого раздела — показать, что опции существуют и в каком порядке закон обязывает присоединившийся банк их рассматривать.

Сроки и что останавливает часы

• Пропуск одного-двух платежей — это ещё НЕ взыскание. По закону Ley 5/2019 банк не вправе истребовать сразу весь кредит (это называется досрочное истребование, vencimiento anticipado), пока просрочка не достигнет порога: в первой половине срока ипотеки — 12 месячных платежей или 3% тела долга, во второй половине — 15 платежей или 7%. До этого порога банк не может потребовать досрочного погашения всей суммы кредита.
• Этот порог — ваш запас времени: именно в этом окне имеет смысл подавать заявление о применении кодекса и договариваться, пока дело не ушло в суд.
• Для уязвимых семей действует и приостановка выселения (suspensión de lanzamiento): её сроки серией декретов продлевались неоднократно. Не называем фиксированную дату — проверьте, до какого момента мера продлена на сегодня.
• Временные меры «среднего класса» из RD-ley 19/2022 работают через окна подачи заявлений, которые тоже продлевались. Прежде чем на них рассчитывать, убедитесь, что окно открыто в текущую дату.
• Что часы НЕ остановит — это молчание. Просто перестать платить и не выходить на связь с банком — худший сценарий: он не запускает ни одну из защит, зато приближает порог досрочного истребования. Первый шаг всегда — письменное обращение в банк.

Какие документы собрать

• Доказательства дохода всех членов домохозяйства: расчётные листки (nóminas), справки о пособии по безработице или его отсутствии, последняя налоговая декларация (declaración de la renta). Ими вы показываете, что доход ниже порога «3 × IPREM».
• Справка о регистрации по месту жительства (certificado de empadronamiento) на всех проживающих и выписка из реестра собственности (nota simple del Registro), подтверждающая, что это жильё — единственное и основное.
• Ипотечный договор (escritura) с графиком платежей и свежие банковские выписки: они показывают размер долга и как выросла платёжная нагрузка на бюджет семьи.
• Вся переписка с банком и — если она уже пришла — копия судебного искового требования об обращении взыскания (demanda de ejecución hipotecaria) со всеми датами. Даты критичны: от них зависят и пороги, и сроки на возражение.

По шагам: от просрочки к решению

• Не уходите в молчание. Как только стало ясно, что платить нечем, письменно и заранее обратитесь в банк. Тишина не даёт ни одной защиты, зато приближает порог досрочного истребования долга.
• Соберите документы об уязвимости: доходы всех членов семьи, empadronamiento, nota simple на единственное жильё, ипотечный договор. Именно они решают, подпадаете ли вы под порог «3 × IPREM».
• Подайте в банк письменное заявление о применении Кодекса добросовестных практик, приложив документы. Банк, присоединившийся к кодексу, обязан рассмотреть заявление и дать ответ.
• Банк оценивает опции по порядку: сначала реструктуризация; если она нежизнеспособна — возможное списание (quita); если и это не помогает — передача жилья в счёт долга (dación en pago) с социальной арендой. Какую ступень выбрать в вашем случае — решаете вы, при желании с юристом.
• Если параллельно пришло судебное требование о взыскании (demanda), не пропустите срок: в отведённый законом период можно подать возражение (oposición), в том числе о недобросовестных условиях договора. Пропущенный срок закрывает эту защиту.
• Пользуйтесь бесплатной помощью: платформа пострадавших от ипотеки (PAH, Plataforma de Afectados por la Hipoteca), муниципальные жилищные службы и социальные службы консультируют бесплатно. Кодекс и судебная защита по закону тоже бесплатны.

Реальное дело: когда банк может потребовать всю ипотеку сразу — ответ Верховного суда

Дорогие ошибки

• Молча перестать платить. Это не выигрывает время, а расходует его: защиты запускаются от обращения, а не от тишины, и порог досрочного истребования долга приближается сам собой.
• Думать, что пара пропущенных платежей — это уже потеря жилья. До порога в 12 (или 15) платежей либо 3% (7%) тела долга банк не вправе сорвать весь кредит; в этом окне и надо действовать.
• Подписать передачу жилья или любое соглашение, не проверив ключевое: гасится ли dación весь долг целиком и на каких условиях предоставлена социальная аренда. Разные бумаги называются похоже, но защищают по-разному.
• Платить кому-либо предоплату за обещание «остановить взыскание». Защита кодекса и судебная проверка условий предусмотрены законом и бесплатны — предоплата за «результат» почти всегда признак мошенничества.
• Проигнорировать судебное требование (demanda) и пропустить срок на возражение. Именно на этой стадии суд может проверить недобросовестные пункты договора — пропущенный срок эту возможность закрывает.
• Не проверить, присоединился ли ваш банк к кодексу и открыто ли окно временных мер. Обязанности и опции у присоединившегося банка и вне кодекса — разные.

Если дошло до взыскания (ejecución)

• Обращение взыскания на жильё (ejecución hipotecaria) — это судебная процедура. Вы получаете исковое требование (demanda), и у вас есть срок, чтобы подать письменное возражение (oposición). Стадия суда — не тупик, а точка, где включается отдельная линия защиты.
• Суд обязан проверить договор на недобросовестные условия. Незаконное досрочное истребование, кабальные проценты за просрочку (intereses de demora) и непрозрачная ставка IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios — официальный индекс, к которому привязана ставка части ипотек вместо Euríbor) могут остановить или изменить процесс. Это не теория: Суд ЕС (дело Aziz и последующие решения) обязал испанские суды проверять недобросовестные условия прямо в ходе взыскания.
• Важное отличие передачи жилья по кодексу от обычного взыскания. При обычном взыскании, если цена с торгов не покрыла долг, ОСТАТОК может сохраниться и продолжить преследовать вас после потери квартиры. Передача жилья (dación en pago) по кодексу гасит долг полностью — «хвоста» не остаётся.
• Для уязвимых семей может действовать приостановка выселения (suspensión de lanzamiento); её сроки неоднократно продлевались — проверьте текущую дату окончания.
• И на этой стадии остаются бесплатные каналы: PAH, муниципальные жилищные и социальные службы, а также судебная защита. Никому не платите предоплату за обещание «точно остановить» взыскание — гарантировать исход не может никто, а защита по закону бесплатна.

Связанные материалы

Частые вопросы

Официальные источники