No puedo pagar la hipoteca: tus opciones legales y el Código de Buenas Prácticas

Qué es el Código de Buenas Prácticas

El Código de Buenas Prácticas (CBP) nació con el RD-ley 6/2012 y se amplió con el RD-ley 19/2022. Es un código de adhesión voluntaria para los bancos, pero con una consecuencia clave: el banco que se adhirió —y lo hicieron casi todas las entidades españolas importantes— queda OBLIGADO a cumplirlo. Que sea «voluntario» no significa que tu banco pueda ignorarlo si firmó.

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El CBP no es una ayuda que el banco conceda por buena voluntad: es un catálogo de medidas que la entidad adherida debe aplicar cuando el deudor cumple los requisitos legales. Su objetivo es reordenar la deuda de la vivienda habitual antes de que el problema termine en un desahucio.

Existe una vía PERMANENTE para los hogares en el llamado umbral de exclusión (los más vulnerables), con un abanico de medidas escalonadas: primero reestructurar, luego una posible quita y, como último recurso, la dación en pago con derecho a alquiler social.

Además hay medidas de duración LIMITADA introducidas por el RD-ley 19/2022 para hogares de clase media en riesgo (por ejemplo, hipotecas por debajo de un importe, firmadas antes de finales de 2022, con una carga de la cuota que supera aproximadamente el 30–50 % de los ingresos y una renta por debajo de un multiplicador del IPREM más alto que el de la vía permanente). Se aprobaron con ventanas de solicitud y se han ido prorrogando: no son permanentes, así que hay que comprobar si el plazo sigue abierto en el momento de solicitarlas.

La primera regla práctica: el CBP se activa a instancia del deudor. El banco no lo aplica solo. Tienes que solicitarlo por escrito y acreditar tu situación; el resto de esta guía explica cómo.

Quién puede acogerse: el umbral de vulnerabilidad

• La vía permanente del CBP se dirige a los hogares situados en el «umbral de exclusión». Los tres pilares habituales son: que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual (calculado en 14 pagas), que la carga hipotecaria haya empeorado de forma significativa respecto a los ingresos, y que la vivienda hipotecada sea la única y habitual del deudor.
• El multiplicador del IPREM puede ampliarse cuando en la familia hay circunstancias de especial vulnerabilidad: menores a cargo, miembros con discapacidad o en situación de dependencia, víctimas de violencia de género, familias monoparentales con hijos, entre otras. En esos casos el listón de ingresos sube.
• La segunda vía, la del RD-ley 19/2022 para clase media, apunta a hogares que no llegan al umbral de exclusión pero sí sufren un esfuerzo hipotecario desproporcionado. Sus requisitos (importe máximo del préstamo, fecha de firma, porcentaje de la renta que se va en la cuota, límite de ingresos) son distintos y están sujetos a ventanas de solicitud prorrogadas: verifica si están abiertas.
• No caben en la vivienda habitual protegida los inmuebles de inversión, las segundas residencias ni los locales. El CBP protege el hogar en el que vives, no el patrimonio inmobiliario en general.
• Aunque no encajes hoy en ninguno de los dos supuestos, las cifras del IPREM y las ventanas de solicitud cambian cada año: merece la pena recalcular tu situación y no descartarte por una foto antigua de tus ingresos.

Tus opciones: reestructuración, quita, dación

• Las medidas del CBP se aplican en un orden escalonado; no puedes elegir directamente la última. Primero se estudia si la deuda es viable con una reestructuración; solo si no lo es se pasa al siguiente escalón.
• Reestructuración: es el primer paso. Puede incluir un periodo de carencia en la amortización del capital de hasta cinco años, la ampliación del plazo total del préstamo hasta 40 años y una reducción del tipo de interés durante la carencia. La cuota baja porque durante ese tiempo pagas menos capital, no porque la deuda desaparezca.
• Quita: si el banco determina que la reestructuración no hace viable el préstamo, PUEDE ofrecer una quita, es decir, una reducción de una parte de la deuda pendiente. Es una facultad de la entidad dentro del Código, no un derecho automático del deudor.
• Dación en pago: si ni la reestructuración ni la quita resuelven la inviabilidad, entra el último recurso. Entregas la vivienda al banco y con ello se extingue la TOTALIDAD de la deuda, no solo la parte que cubra el valor de la casa. Además, tienes derecho a permanecer en la vivienda como arrendatario en alquiler social durante un periodo, con una renta limitada.
• Esa extinción total es la gran diferencia frente a una ejecución hipotecaria ordinaria: aquí no queda deuda pendiente persiguiéndote después. Explicamos ese contraste en el apartado sobre la ejecución.
• Esta guía describe qué es cada medida y qué protege, no cuál te conviene. Si entregar la casa, refinanciar o negociar una quita es la mejor decisión financiera para ti depende de tu situación y, llegado el caso, de asesoramiento profesional: la ley te da las opciones, la elección es tuya.

Plazos y qué detiene el reloj

• Un par de cuotas impagadas NO permiten al banco reclamarte todo el préstamo de golpe. Desde la Ley 5/2019 (de crédito inmobiliario), el vencimiento anticipado solo procede cuando el impago alcanza 12 cuotas mensuales o el 3 % del capital en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad. Antes de esos umbrales, la aceleración total es ilegal.
• Eso te da una ventana real para actuar antes de que la deuda se dispare. Cuanto antes solicites el CBP y documentes tu vulnerabilidad, más margen tiene el banco para reestructurar en lugar de ejecutar.
• Cuando presentas la solicitud del CBP con la documentación de vulnerabilidad, el banco debe responder. No es un buzón que puedas dejar sin respuesta: la entidad adherida tiene que tramitar tu petición.
• Para los hogares vulnerables existe además una suspensión de los lanzamientos (desahucios) de la vivienda habitual que se ha ido prorrogando de forma repetida mediante sucesivos decretos. No tiene una fecha de caducidad fija y estable: comprueba cuál es la fecha límite vigente en el momento de tu caso.
• En la vía judicial hay plazos cortos e improrrogables para oponerte una vez que recibes la demanda de ejecución. Perder ese plazo cierra puertas, así que el reloj de la ejecución corre distinto —y más rápido— que el de la negociación con el banco.

Documentos que debes reunir

• Prueba de ingresos de toda la unidad familiar: última declaración de la renta, certificado de la vida laboral, nóminas o certificado de prestaciones (desempleo, pensiones). Es lo que acredita que estás por debajo del multiplicador del IPREM.
• Certificado de empadronamiento colectivo (las personas que viven en la vivienda) y el libro de familia, para demostrar cuántos miembros componen el hogar y si hay menores u otras circunstancias de especial vulnerabilidad.
• Escritura de la hipoteca y últimos recibos del préstamo. De la escritura salen datos clave para tu defensa: el tipo de interés (por ejemplo, si es IRPH), la cláusula de vencimiento anticipado y los intereses de demora, que pueden ser revisables por abusivos.
• Certificado de que la vivienda es tu única propiedad (nota simple del Registro y certificado catastral) y de que es tu residencia habitual. El CBP solo protege el hogar único y habitual.
• Toda la comunicación con el banco por escrito: la solicitud del CBP, sus respuestas, cartas y burofaxes. Si el caso llega a juicio, esa correspondencia demuestra que intentaste la vía del Código antes que nadie.

Paso a paso: del impago a una salida

• Cuanto antes, contacta con el banco POR ESCRITO y solicita expresamente acogerte al Código de Buenas Prácticas, adjuntando la documentación de vulnerabilidad. El silencio y el impago sin avisar son la peor opción: cierran la negociación y aceleran la ejecución.
• Reúne las pruebas del apartado anterior antes de solicitar, para que el banco no pueda alargar el trámite pidiéndote papeles de uno en uno. Una carpeta completa acelera la respuesta.
• Comprueba a qué vía puedes acogerte: la permanente (umbral de exclusión, ingresos bajo 3× IPREM, vivienda única y habitual) o la temporal del RD-ley 19/2022 para clase media, si su ventana de solicitud sigue abierta.
• Cuando el banco responda, revisa qué medida ofrece y en qué escalón estás (reestructuración, quita o dación). Recuerda que el orden es escalonado: la dación en pago solo entra si las anteriores no hacen viable el préstamo.
• Apóyate en ayuda gratuita: la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), las oficinas municipales de vivienda y los servicios sociales orientan sin cobrar. No hace falta pagar por adelantado a nadie para «parar el desahucio».
• Si ya has recibido una demanda de ejecución hipotecaria, no dejes pasar el plazo de oposición: es corto y perentorio. Ahí es donde se alegan las cláusulas abusivas y donde conviene tener revisado el expediente cuanto antes.

Errores que cuestan caro

• Dejar de pagar sin decir nada al banco. El impago silencioso no congela nada: hace correr los umbrales del vencimiento anticipado y te acerca a la ejecución sin haber activado ninguna protección del Código.
• Creer que porque el CBP es «voluntario» tu banco no está obligado. Si la entidad se adhirió —y casi todas lo hicieron—, cumplirlo es obligatorio. Comprueba la adhesión antes de dar por perdida esa vía.
• Pagar por adelantado a quien promete «parar tu desahucio» o «cancelar tu hipoteca». El CBP y las defensas judiciales son derechos legales gratuitos; desconfía de cualquiera que cobre una comisión anticipada por activarlos.
• Firmar una dación en pago o una novación sin entender qué extingue y qué no. La dación del CBP extingue toda la deuda; otros acuerdos privados pueden dejar deuda pendiente. Lee exactamente qué firmas.
• Ignorar la demanda de ejecución cuando llega. No oponerse en plazo cierra la puerta a alegar cláusulas abusivas y a que el juez revise el vencimiento anticipado, el IRPH o los intereses de demora.
• Descartarte por una foto antigua de tus ingresos. Los multiplicadores del IPREM y las ventanas de solicitud cambian; recalcula tu situación antes de asumir que no cumples el umbral.

Si llega a la ejecución hipotecaria

• La ejecución hipotecaria empieza cuando el banco presenta una demanda ante el juzgado. Recibirás la notificación y, a partir de ahí, dispones de un plazo legal —corto— para OPONERTE. No hacerlo es renunciar a tu mejor defensa.
• En la oposición puedes alegar cláusulas abusivas: una cláusula de vencimiento anticipado ilegal, unos intereses de demora desproporcionados o un IRPH no transparente. El Tribunal de Justicia de la UE (sentencia Aziz y posteriores) obligó a España a que los jueces revisen de oficio esas cláusulas en las ejecuciones, y una cláusula abusiva puede frenar o reconducir el procedimiento.
• Aquí está la gran diferencia con la dación en pago: en una ejecución ordinaria, si la subasta no cubre toda la deuda, puede quedar una deuda pendiente (el «sobrante negativo») que te siga persiguiendo después de perder la casa. La dación en pago del CBP, en cambio, extingue la deuda por completo.
• Si eres un hogar vulnerable, recuerda la suspensión de lanzamientos prorrogada por sucesivos decretos: puede aplazar el desalojo, pero tiene una fecha límite vigente que hay que comprobar, no una vigencia indefinida.
• Nadie puede garantizarte que la ejecución se detenga: depende del contenido de tu escritura, de los plazos y de la valoración del juez. Lo que sí puedes hacer es no perder los plazos, revisar tus cláusulas y llegar al juzgado con el expediente ordenado.

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